mercado residencial
Escrito por Foro Consultores

Situación y tendencia del mercado residencial

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, nos cuenta cuál es la situación y tendencia del mercado residencial.

Los últimos datos del mercado de vivienda muestran una tendencia a la moderación de las ventas y de los precios. Lo ocurrido en agosto (bajadas en las transacciones) es un hecho puntual, debido a la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar, la incertidumbre económica y política. Eso unido a noticias o malos augurios procedentes de algunos organismos que no están ayudando al mercado.

De todos modos, hay un punto que es bueno tener en cuenta cuando se analizan los datos.  Hay ventas sobre plano de vivienda nueva que no están contabilizadas en las estadísticas oficiales hasta que no se llegue a la escritura, pero están vendidas. Y en próximos meses se verán.

El mercado debe ir hacia la normalización, los vaivenes no son buenos

 A eso se une la incertidumbre política que tampoco ayuda. Creemos que en los próximos meses se volverá a la normalidad, eso sí teniendo claro que el mercado se va normalizando, sin subidas desproporcionadas. E incluso algunos precios en determinadas zonas/ promociones sufrirán alguna corrección, ya que la demanda no los acepta.

Pero, es más, me atrevo a decir que, pasados estos meses, y con menor incertidumbre política, ya en primavera se verá de nuevo más alegría en el mercado de la vivienda. Pero siempre hablando de normalización que es hacia donde debemos ir. Los vaivenes no son buenos.

Estas son las reflexiones de Carlos Smerdou para idealista News, pero si quieres saber que opinan otros expertos del sector, no te pierdas el artículo de Paloma Martinez-Almeida.

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Y más noticias en Foro Consultores y Foroprovivienda

retos del mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Los retos del mercado inmobiliario

Se acaba el verano y comienza un nuevo curso. Debemos afrontar con fuerza algunos inconvenientes con los que se encontrará el mercado de la vivienda. Pero, ¿cuáles son esos retos del mercado inmobiliario para los próximos meses?

¿Qué pasa con el suelo?.- Su precio es uno de los grandes problemas porque repercute en el coste final de una casa. La solución está clara: a más suelo, más vivienda y a precios más asequibles (tanto en venta como en alquiler), pensando especialmente en los jóvenes.

Precios elevados en algunas zonas.- Seguimos en una España a dos velocidades. En las principales ciudades con mayor demanda se ha producido un importante incremento de los precios. Esto nos lleva a que muchos interesados se queden fuera del mercado. Mientras, hay zonas donde no han subido porque no hay demandantes.

Los costes del suelo y de la construcción no ayudan a moderar el precio final de la vivienda

Excesivo precio de la construcción.- Este es un punto que ha creado un problema inesperado para muchos. Tras años de crisis, los costes de la construcción se han disparado. Un sector que se quedó descapitalizado y se encontró de lleno con muchas peticiones. Momento que han aprovechado con subidas de los precios.

Y la demanda.- El comprador depende de la situación económica objetiva y de sus expectativas: empleo, perspectivas laborales, confianza en la economía.  La situación política y las nuevas elecciones, tampoco ayudan.

Todas estas claves las puedes leer desglosadas en un artículo de opinión de Luis Corral, CEO de Foro Consultores.

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Vuelta al ‘cole’: cuatro inconvenientes que debe afrontar el mercado de la vivienda

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Luis Corral

Igualmente, te dejamos un enlace a otro artículo de Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores, escrito unos meses antes, en el que ya se incidía sobre algunos asuntos que afectan al mercado.

Llega el momento de la moderación en el mercado inmobiliario

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Carlos Smerdou

el mercado de la vivienda en 2017
Escrito por Consuelo R de Prada

¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en 2017?

Las transacciones inmobiliarias siguen aumentando y los precios tiran en algunas zonas y se desperezan en otras. 2016 ha sido un año de inflexión: al repositor y al inversor se une el comprador de primera vivienda que llevaba años fuera de mercado por la crisis y la falta de empleo ¿Cómo evolucionará el la vivienda en 2017?

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Tendencia del mercado inmobiliario
Escrito por Consuelo R de Prada

Comienza el nuevo curso ¿Qué nos espera en el mercado inmobiliario?

Luis Corral, CEO de Foro Consultores, analiza cuál será la tendencia del mercado inmobiliario durante los próximos meses. Cuál es la situación actual y las amenazas que debemos evitar. La demanda de reposición tira del mercado. Este comprador estaba esperando que pasase la crisis económica y, ahora, se ha lanzado a la compra.

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Escrito por Carlos Smerdou

Parálisis urbanística en el Ayuntamiento de Madrid

El titular puede parecer duro, pero la realidad es que la gestión del Ayuntamiento de Madrid en materia de urbanismo está provocando una ralentización en el sector  que puede tener nefastas consecuencias. Uno de los primeros efectos es el aumento del precio del suelo y, por tanto, del coste final de la vivienda. Le siguen las grandes operaciones urbanísticas de las que hablaré después.

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Vivienda en Boadilla
Escrito por Foroprovivienda

La obra nueva cobra protagonismo en el mercado inmobiliario

El titular puede parecer una contradicción, sobre todo cuando en los medios se publica que los españoles solo compran viviendas usadas. Y esa es una parte de la realidad, la otra es que el mercado de vivienda nueva comienza a activarse en ciudades como Madrid o Barcelona, donde hay poca oferta de este tipo. Pero no sólo en estas dos capitales, también en algunas otras y coronas metropolitanas. Los promotores toman posiciones para tener vivienda nueva disponible cuanto antes, con el fin de responder a la demanda que comienza a tirar. Y entonces, ¿por qué no aparecen esas operaciones?

Las estadísticas cuentan las transacciones que han pasado por el Registro de la Propiedad. Las viviendas nuevas que se venden sobre plano aún no están registradas porque simplemente se han firmado contratos de compraventa. Será dentro de un año y medio o dos cuando aparezcan.

Mientras, estamos en un momento en el que se venden viviendas usadas porque hay mejor financiación, pero a la vez, el repositor, que llevaba años esperando, ha vuelto y se está convirtiendo en el protagonista del mercado de vivienda nueva.

Para una información más completa, proporcionamos enlace a nuestro Blog en Fotocasa donde resaltamos esta información.

Escrito por Consuelo R de Prada

2016, entre la estabilización y la recuperación residencial

Comenzamos una nueva etapa en el sector. Probablemente entramos en el año de la recuperación en muchas zonas y de la estabilización en otras. Las expectativas económicas así lo marcan y los precios de la vivienda ya han tocado suelo, e incluso en zonas muy concretas, comienzan a repuntar. La compraventa también se está reactivando y así lo demuestran los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El pasado mes de noviembre el número total de transacciones de casas ascendió 28.733, un 13,7% más que en el mismo periodo de 2014.

Los expertos creen que la compra de vivienda vuelve a ser una opción atractiva, tras el fuerte ajuste de precios y unos tipos de interés en mínimos históricos. A esto se une la vuelta a la promoción. Las grúas se ven de nuevo y ya hay promociones enteras casi vendidas sobre plano, obviamente en localizaciones con alta demanda y donde falta producto. Además, los nuevos promotores se caracterizan por ofrecer un producto de mayor valor añadido (sostenible, personalizado y con mayores servicios) y adquieren suelos con fondos propios.

En términos generales, el ajuste de precios ya está hecho. Por lo que se refiere al stock hay zonas por debajo del nivel de equilibrio, lo que puede provocar leves subidas de precios en localidades del arco mediterráneo y en grandes capitales como Madrid y Barcelona. La financiación se reactiva con la recuperación del crédito a empresas y hogares.

El crecimiento del PIB es otro factor relevante. Los datos oficiales hablan de crecimientos de alrededor de un 3%. Una coyuntura propicia para el relanzamiento del sector, aunque esperemos que la incertidumbre política no provoque ningún contratiempo o quebradero de cabeza.

Escrito por Consuelo R de Prada

Tras la crisis, toca aprender de los errores

ForbesEn el número de este mes de la revista Forbes, Luis Corral, CEO de Foroconsultores, ha repasado el sector inmobiliario y los retos que debemos afrontar tras la crisis. Por su interés, resumimos los puntos tratados en esta tribuna que puedes leer íntegramente en Forbes en español

Para empezar, después de años de crisis, muchos cadáveres han quedado en el camino, en parte por los excesos del pasado. Toca, pues, aprender de los errores y no tropezar con la misma piedra.

Además, es bueno mirarse el ombligo y ver ¿qué hicimos mal? Durante los años de bonanza todo el mundo quería y podía ser promotor. Se construían viviendas a un ritmo increíble, llegamos a promover unas 800.000 viviendas al año, muy por encima de las necesidades del mercado.

Los compradores tampoco se quedaron atrás, no solo adquirían los que necesitaban vivienda, entraron de lleno los inversores/especuladores, obteniendo rentabilidades de infarto. Los precios llegaron a niveles absurdos y la financiación estaba inflando un mercado que se nos iba de las manos.

Y llegamos a la crisis, el paro hizo estragos, y ante la escasez de las ventas, los promotores bajaron precios, pero claro hasta un nivel: el de la hipoteca, pero llegó un momento que ese valor era insuficiente. Los bancos se quedaron con las promociones y cuando se dieron cuenta de que el problema ya era suyo, comenzaron a vender con descuentos y a dar financiación para esos pisos. Como sus carteras crecían y crecían, el siguiente paso fue ayudar al promotor a deshacerse de las viviendas con la financiación de la entidad, pero sin tener que comprarlas. Luego llegaron los fondos y comenzaron a comprar carteras a precios muy asequibles.

¿Y ahora qué? Para empezar se debe construir en función de las necesidades de la población, sin olvidar el suelo urbanizable en reserva para evitar que, con el paso del tiempo, nos quedemos sin terreno y no se pueda promover y volvamos a empezar la rueda. ¿Y los precios? Los crecimientos deben ser moderados, no es bueno volver al pasado. El papel de los políticos también es importante, hay que generar seguridad jurídica urbanística.

Las empresas también una gran labor. Limitar el endeudamiento y consumir mayores fondos propios en las operaciones. Y qué decir de las entidades financieras. Ya han aprendido que la financiación no es algo que se dé sin sentido.

En definitiva, volver a reconstruir un sector, en el que buena parte de las empresas han desaparecido y tan solo unas pocas ha sobrevivido. La vuelta a la profesionalización.

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Escrito por Consuelo R de Prada

El suelo, de activo tóxico a objeto de deseo

Durante los años de crisis, el suelo ha sido el gran apestado del mercado inmobiliario. Su valor era casi cero. Nadie quería adquirirlo porque nadie podía promover. Pero todo cambia, ahora se ha convertido en nuevo objeto de deseo y ha dejado de ser un activo tóxico, algo que ya destacábamos en las jornadas Inmonext 2015, organizadas por Idealista. Eso sí, no vale todo y la ubicación pasa a ser fundamental.

En Madrid el número de transacciones ha alcanzado velocidad de crucero. Fondos y promotores se lanzan a la compra de suelos listos para construir. El objetivo es que sea suelo finalista y se pueda empezar a construir en pocos meses. Un ejemplo que ilustra esta situación son las últimas compras de Neinor Homes -la inmobiliaria que compró el fondo Lone Star a Kutxabank- que ha adquirido cuatro solares en Alcobendas y uno en San Sebastián de los Reyes por 65 millones de euros.

Un espacio en el que las cooperativas también están muy activas participando en la compra de suelos, sobre todo terrenos públicos que han salido a subasta. Se están convirtiendo en una buena opción para tener una vivienda libre a precio razonable y en una buena ubicación. Gestoras de cooperativas como Domo o Grupo Ibosa se han quedado con suelos que la Administración ha sacado a subasta y que están ubicados en las mejores zonas de las grandes ciudades.

Pero el apetito inversor es tal que, según los datos del Ministerio de Fomento, el precio del suelo se ha disparado casi un 40% en un año. Este repunte viene impulsado por el importante encarecimiento registrado en las grandes ciudades.

De media, el precio medio del suelo urbano en España se situó en 149,9 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2015, pero en los municipios de más de 50.000 habitantes, se disparó un 37,8%, hasta 304,3 euros, el doble respecto a la media nacional y frente a los 220,8 euros de hace un año.

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Los precios medios más elevados están en las provincias de Madrid (546,2 euros por metro cuadrado), Barcelona (448) y Baleares (353). Esto se explica porque hay más interés en desarrollar suelos, tanto para usos terciarios como para usos residenciales, sobre todo en las zonas céntricas de las grandes ciudades y en la periferia, en zonas de clase alta.

Pero, pese a esta tensión, “no hay riesgo de burbuja, sino que ahora existe una presión compradora más fuerte, y los precios venían de muy abajo», comentaba hace unos días Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, en Expansión. De hecho, durante la crisis el precio del suelo urbano se ha reducido drásticamente y ahora es apenas la mitad de lo que fue en el pico del boom.

Escrito por Luis Corral

Y ahora qué: ¿comienza la parálisis urbanística?

El 24 M ha supuesto un cambio político. Una realidad que puede acarrear alteraciones en muchos ámbitos, aunque en nuestro caso nos centramos en aspectos inmobiliarios/urbanísticos. En el Ayuntamiento de Madrid, salvo escenarios raros, parece claro que cambia el signo político y que cambio.

La pregunta es: ¿los proyectos urbanísticos existentes pasarán a dormir el sueño de los justos o simplemente se retrasarán e irán adelante con algunos cambios? ¿La operación Chamartín se retrasará otros 20 años? ¿Qué pasa con las inversiones del magnate chino en Plaza de España? ¿Y la operación Campamento?

De momento, solo tenemos incertidumbres y si nos basamos en el programa electoral de la futura alcaldesa de la capital, Manuela Carmena, parece que se revisarán los proyectos en marcha e incluso la idea inicial es paralizar la Operación Chamartín.

Incluso va más allá: Retirar el Plan General de Ordenación Urbanística elaborado por el PP y paralizar las operaciones urbanísticas “especulativas de expolio de suelo y patrimonio público”, dice Carmena en su programa electoral. La Operación Calderón y la construcción del centro comercial Madrid Río 2 serán auditadas, al igual que la Operación Canalejas, el derribo parcial del edificio España y las obras del paseo de la Dirección.

Las operaciones de Campamento y Chamartín, por ejemplo, suponen una inversión de unos 9.000 millones de euros en los próximos 20 años, de los que 6.000 se los lleva el norte de Madrid. La nueva regidora del consistorio madrileña considera que son «operaciones puras de especulación».

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Y aquí va otra pregunta: Puede suponer esto que se paralicen todas las inversiones previstas y es más, que la Comunidad de Madrid, una de la más prósperas y con más interés por parte de los inversores, pierda ese interés y por ende, tengamos un retroceso económico. Esperemos que no.

Los inversores, de momento, no las tienen todas consigo y esperan con cautela los primeros pasos. Mientras, “echan el freno” o muestran su inquietud en privado.

Y otro asunto: ¿qué pasa con los fondos de inversión que ha comprado paquetes de inmuebles públicos? ¿O los que adquirieron préstamos hipotecarios a entidades financieras? Está claro, dicen algunos expertos, que van a exigir una reducción del precio por riesgo político.

Seguridad Jurídica.- En cualquier país debería darse una máxima, bueno dos. Los gobiernos, sean de la índole que sean, deberían gobernar con justicia e igualdad y a la vez proporcionar seguridad jurídica en todas las actuaciones que se aprueben. No sirve de nada que durante cuatro años se den facilidades a los inversores y a los cuatro años siguientes, se le pongan trabas. Eso nos recuerda a algunos países del Cono Sur.

Dicho esto, también sería importante que las decisiones relevantes se tomasen por consenso y no por amiguismo, y en este punto el sector inmobiliario tiene mucho que analizar. Así, los proyectos tendrían validez y nadie tendría la tentación de cambiarlos.

Y ahí dejo de nuevo la pregunta por si alguien tiene respuesta ¿Se paralizarán los proyectos o simplemente se retrasarán? Por cierto, estas dudas se pueden extrapolar a cualquier otro ayuntamiento.

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