alquiler
Escrito por Foro Consultores

Análisis de la vivienda en España

La gente quiere comprar, pero los precios y el acceso a una hipoteca se lo impiden. Por esta razón, la demanda de vivienda de alquiler se ha incrementado un 56% en el último año. Así se desprende de un estudio de Fotocasa. Madrid es la capital con mayor movimiento inmobiliario. La vuelta al alquiler.

De hecho, la demanda de alquiler en el último año ha pasado del 9% al 14%. Por lo que respecta a la compra, se incrementa un 33%, ya que el porcentaje ha subido de un 9% en 2018 a un 12% en 2019.

Interés por el alquiler

Este informe refleja también una recuperación de la demanda de la vivienda en alquiler, que contrasta con el retroceso registrado en 2018, y que nos devuelve a niveles de 2017. «Pero se trata más bien de una demanda que se refugia en este mercado ante la imposibilidad de comprar», explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa .

La demanda de vivienda de alquiler se incrementa un 56% en el último año

Los jóvenes buscan en todos los mercados y adquieren mayor protagonismo. En 2019 hay más particulares participando en el mercado de la vivienda. Este incremento viene provocado, principalmente, por los segmentos más jóvenes. Así, en 2018, un 23% de las personas entre 18 y 24 años habían realizado en los últimos 12 meses alguna acción en el mercado. Mientras que en 2019 ese porcentaje sube 10 puntos hasta el 33%. En el siguiente tramo de edad, de 25 a 34 años, sucede parecido. La participación ha crecido desde el 32% al 43% y en este tramo incluso supera el 38% registrado en 2017.

En definitiva, estamos ante un mercado dinámico, tanto en venta como en alquiler. Pero si quieres ver todos los datos en detalle, puedes descargar el informe completo de Fotocasa, con todos la información por comunidades autónomas y ciudades.

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atico
Escrito por Foro Consultores

La «importancia» de tener un ático

Vivir en un ático es uno de los objetivos de muchos compradores. Es una vivienda más exclusiva dentro de una comunidad de vecinos. Además de terraza, tiene mayor privacidad, vistas y luminosidad, de ahí su atractivo. Eso sí, el precio es mucho mayor.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios es uno de los activos más cotizados en el mercado de la vivienda. El problema es que hay mucha más demanda que oferta, dado que en las promociones hay, obviamente, pocos áticos.

En usada, la oferta es escasa y se vende rápido. En el caso de la nueva, hay promociones en las que los áticos se venden antes de comenzar con la lista de espera existente. Incluso si hay varias fases, siempre hay gente esperando, que no lo consiguió en la anterior. También puede ocurrir que el promotor prefiera dejarlos para el final. Es una joya por la que sabe que puede obtener mayor beneficio.


Los áticos, junto a los bajos con jardín en nuevas promociones, son los inmuebles más demandados.

¿Cuál es su precio?

Como media un ático puede costar entre un 20 y un 30% más que un piso tipo intermedio. Pero esa cifra se puede disparar en zonas prime, en barrios como Salamanca en Madrid, donde el ático puede tener un precio superior en un 40%-50%. La exclusividad se paga y más si tiene piscina privada.

Además, hablamos de un comprador diferente. De hecho, la tipología más habitual es la de dos dormitorios, lo que indica que los compradores son familias pequeñas, con un hijo, parejas o monoparentales. Obviamente hablamos de medias. Curiosamente, tienen más espacio los bajos con jardín o terraza, que también están muy demandados en las nuevas promociones.

Las ventajas de vivir en un ático

Son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico…. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio proporciona un status que no lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

La realidad es que los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización y aislamiento era escaso. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos. Foroprovivienda

vivienda habitual
Escrito por Foro Consultores

La vivienda habitual en la declaración de la renta

Estamos en plena campaña de la declaración de la renta. ¿Qué papel tiene la vivienda habitual en el IRPF? Para los que compraron antes del 1 de enero de 2013 sigue teniendo un papel protagonista. Pueden deducirse por ello, el resto no. En este post, que puedes leer ampliado en Invertia, tienes todo lo que puedes desgravar y lo que no.

Debe quedar claro que el 1 de enero de 2013 se eliminaron las deducciones por vivienda habitual. Para los que compraron con anterioridad se introdujo un régimen transitorio.

¿A quién se aplica este régimen transitorio?

Solo a los que compraron antes de la fecha citada anteriormente. En la misma situación están los que han hecho obras de rehabilitación o ampliación, siempre que hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017. Igualmente, entra en este apartado la adecuación de la vivienda de personas con discapacidad.


Solo pueden acogerse a las deducciones los que compraron antes del 1 de enero de 2013 o hicieron obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual

Eso sí, siempre que sea vivienda habitual. Es decir, que sea residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años (ver excepciones en el post de Invertia). Que se ocupe la vivienda en un periodo no superior a 12 meses desde la compra o finalización de obras.


El límite está en 9.040 euros, aunque puede alcanzar los 12.080 euros

¿Cuánto se puede deducir?

El límite está en 9.040 euros por contribuyente para los supuestos ya expuestos: adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación.

Esa cifra asciende a 12.080 euros cuando las cantidades invertidas se hayan destinado a la realización de obras e instalaciones para adecuar la vivienda por razones de discapacidad. 

No se puede deducir

Los gastos de conservación y reparación, arreglos de la casa; los gastos de sustitución de elementos: calefacción, ascensor…; las mejoras; las plazas adquiridas con la vivienda y que excedan de dos o compradas de forma independiente a la adquisición de vivienda.

Y si tienes un piso alquilado, no te pierdas ESTE POST sobre los ingresos por alquiler y la necesidad de declararlos.

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adquirir una vivienda
Escrito por Foro Consultores

Dudas que debes resolver antes de adquirir una casa

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida de muchas personas. Y, además, un error en la compra o en la hipoteca, puede afectar durante muchos años, pudiendo llegar a suponer un grave perjuicio. Te contamos las dudas que debes resolver antes de adquirir una vivienda

¿La podré pagar?

¿Qué dinero tengo ahorrado? ¿Qué hipoteca puedo conseguir? Y, ¿qué gastos tendré?

¿Es esta la casa que necesito y me gusta?

No compres una casa que no te gusta. Hay que ver la compra con perspectiva y hacer una profunda reflexión ayuda.

¿He analizado la zona?

Por otro lado, es bueno analizar el barrio, los vecinos, las infraestructuras, las comunicaciones. Indagar ayuda, dado que es una inversión importante y a largo plazo.


No es lo mismo que la vivienda sea nueva, usada o una compra sobre plano.

¿Cuál es la hoja de ruta?

Es necesario hacer un plan, especialmente si se va a vender una casa anterior. ¿Cuánto se tardará en el proceso de venta y entrega de la vivienda? De ahí la necesidad de un calendario.

¿Está todo en regla?

En general, averigua el estado de la vivienda y de toda la documentación de la misma: ¿Hay cargas pendientes? No es lo mismo que la vivienda sea nueva, usada o una compra sobre plano.

Todas estas claves ampliadas las puedes leer en nuestra colaboración en Fotocasa

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Imagen: @crdeprada

Ingresos por alquiler
Escrito por Foro Consultores

¿Cómo se declaran los ingresos por alquiler?

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legó el momento de la Declaración de la Renta 2018. La vivienda tiene especial protagonismo, especialmente si se tiene algún piso en alquiler. Te contamos como se declaran los ingresos por alquiler en el IRPF ¿Qué se consideran rendimientos de capital inmobiliario? Bienes rústicos o urbanos de los que se obtenga un rendimiento por alquiler, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica (para lo que debe tener alguna persona contratada).

¿Qué hay que declarar?

En este apartado se debe incluir los ingresos totales en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Para calcular el importe sobre el que se paga impuestos, de la cantidad percibida se restan los gastos deducibles y se obtiene el beneficio, que es sobre el que se paga.

Importante. Cuando el inmueble que se alquila es una vivienda, del total del rendimiento neto por alquiler, el 60% está exento.

Qué se puede deducir:

  • Amortización anual del inmueble: 3% sobre el mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral. Muy importante: se debe excluir el valor del suelo.
  • Intereses del préstamo hipotecario
  • Gastos de conservación y reparación. No son deducibles los gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.
  • Tributos y tasas:
  • Seguro de la casa.
  • Gastos de la comunidad, vigilancia, portería…
  • Gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler
  • Ojo con las rentas pendientes de cobro si las hubiera.

Casa alquilada a un familiar

Hacienda dice que, si es hasta tercer grado incluido, el rendimiento computable no debe ser inferior a la cuantía resultante de: 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada periodo impositivo. O el 1,1% del valor catastral en caso de que hayan sido revisados o modificados.

Alquiler turístico

El mecanismo es similar al anterior. Pero en este caso, no está exento del 60% previsto para las viviendas alquiladas y destinadas a residencia habitual. Y, además, el periodo en el que el inmueble no ha estado ocupado, debe declararse como renta imputada.

En nuestra colaboración en Invertia, además de desglosar todos los apartados anteriores, puedes ver algún ejemplo que te puede ayudar.

Y si necesitas solventar más dudas, entra en el Manual Práctico Renta 2018 en el capítulo 4º Rendimientos de Capital Inmobiliario.

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Más info del sector en nuestro Blog y Sala de Prensa

depreciar una vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Qué factores pueden depreciar una vivienda?

E

n el valor de una vivienda se tiene en cuenta. ubicación, estado, orientación, altura y dotaciones del edificio y de la zona (piscina, zonas deportivas, seguridad, colegios, transporte…) Pero hay factores que pueden depreciar una vivienda y, a veces, no se tienen en cuenta.

De ahí la necesidad de analizar bien el mercado para no comprar con problemas, lo cual no impide que surjan con el paso del tiempo. Los barrios cambian y las circunstancias también. Para bien o para mal.

Te contamos algunos factores que debes controlar:

  • Vecinos conflictivos
  •  Zonas normales que se están degradando y convirtiéndose en conflictivas.
  • Las ocupaciones manejadas por mafias degradan las zonas. Un aspecto que va muy ligado al anterior.
  • Cambios de negocio en los bajos de un edificio o cercanías que pasen a ser ruidosos.
  • Realojos de familias conflictivas
  • Las estaciones de autobuses demasiado cerca pueden reducir el valor de las viviendas
  • Centro de reinserción social cercano al inmueble.
  • Tener un parque que, en principio es magnífico, puede terminar siendo un problema si se convierte en un área problemática con usos indebidos.

Lo que está claro que la depreciación no solo se da en una vivienda, afecta al entorno y que, cuanta más cercanía al problema, mayor es la depreciación. Un ejemplo, si hay un bar o discoteca en los bajos, el primero sería el más afectado y el último, mucho menos.

¿Y cuáles ayudan a que se aprecie una zona?

por contra, existen aspectos positivos que pueden ayudar a que se aprecie una vivienda, y que se suman a los que ya contamos en nuestra Sala de Prensa.

  • Colegios de calidad/ creación de centros educativos
  • La gentrificación de una zona degradada que se renueva totalmente, un ejemplo claro es la zona de Chueca en Madrid
  • Mejora de los comercios y rehabilitación de edificios
  • Zonas semi industriales que van cambiando y se convierten en residencial, como Arganzuela en Madrid
  • Incremento o mejora de las dotaciones del barrio. Que llegue una estación de metro.

Y relacionado con el tema, de dejamos un enlace a un reportaje en El País Negocios con un sugerente título: Por todo esto no puede comprar su casa soñada


nuevo decreto del alquiler
Escrito por Foro Consultores

Un alquiler asequible no se consigue con un Real Decreto

E

l Real decreto ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se fundamenta en cinco objetivos. Por un lado, incremento de la oferta y moderación de precios. Por otro, este decreto del alquiler persigue aumento del parque de vivienda social, reducir los desahucios. Y, finalmente, mejora en la accesibilidad de las viviendas.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, ha analizado todas las propuestas en Invertia. A su juicio, la realidad es que no ayuda y puede hasta perjudicar. Estas son sus razones

Incremento del tiempo de los contratos. Pasan de 3 a 5 años para particulares y hasta siete para empresas. Puede que algunos propietarios prefieran retirar sus pisos del mercado porque en caso de necesitar la vivienda, si no lo dejan por escrito, tardarán más tiempo en recuperarla.

Se incrementa la demanda por el regreso de inmigrantes, mientras que la oferta se puede reducir

Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no. Y otro aspecto, una parte de la vivienda en arrendamiento podría irse al mercado de compraventa.

Limitación de las garantías. El arrendador debe elevar sus provisiones ante el riesgo de impago.  Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil económico del inquilino.

Referencia del IPC. Es un punto adecuado, siempre que no se pongan trabas en el resto de los puntos. La idea de crear un índice de referencia, y el que se ajuste a él, tenga beneficios fiscales, puede estar bien y habrá propietarios que les interese entrar en la rueda.

El aumento del parque de vivienda social en alquiler es una buena idea. La duda, ¿quién la hará?

Desahucios. Se incrementa el tiempo en detrimento de la seguridad jurídica del arrendador.

Crear un parque de viviendas sociales es una buena idea, pero ¿quién lo hace? Sería bueno aclarar este punto que el decreto solo enumera, lo mismo que hace con el apartado de accesibilidad.

Este post es tan solo un resumen del artículo de opinión de Luis Corral. Todos los motivos y propuestas del nuevo decreto del alquiler, los puedes leer en profundidad en nuestra colaboración en Invertia

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Imagen: calle de Madrid @crdeprada

Guía del Decreto de alquiler
Escrito por Foro Consultores

Puntos clave del nuevo decreto del alquiler

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l nuevo decreto del alquiler, que entra en vigor hoy (6 de marzo de 2019), trae algunos cambios significativos. Modificaciones que no convencen al sector, ya que no favorece la salida al mercado de más oferta. Desglosamos algunos aspectos: duración del alquiler, fianza, subidas de la renta, gastos de gestión, desahucios. Una guía del decreto del alquiler con los puntos más destacados.

Duración del alquiler.– Se amplía de tres a cinco años el tiempo de duración de los contratos. Este periodo se incrementa hasta los siete años, si la propiedad de la vivienda es una empresa o persona jurídica.  Y una vez pasado ese periodo inicial, los contratos de forma tácita se prorrogan por un año entre particulares. Tres si es una empresa

Recuperar el inmueble.- Y aquí hay un punto muy importante, si el propietario quiere recuperar la vivienda (para su uso o el de un familiar) lo debe dejar por escrito en el contrato y dar un preaviso de cuatro meses. Si el inquilino deja la vivienda debe informar al casero con dos meses de antelación.

Incremento de la renta.- Hasta ahora era una decisión de las partes. Ahora, se regirá por el IPC como techo y está prevista la creación de un índice de alquiler. Potestad que tendrán las Comunidades Autónomas. Un punto que está por definir.


Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años

Fianza.-El decreto fija la fianza en un mes y dos mensualidades adicionales como límite (en total tres). Con la anterior normativa, el depósito o aval no tenía una cuantía máxima.

Desahucios.– El nuevo real decreto busca establecer ciertas medidas de protección del inquilino. Se establece la notificación sistemática obligatoria de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales. El objetivo es analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. Se deberá saber de antemano fecha y hora.

Gastos.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador, si es persona jurídica

Medidas fiscales.- La norma contempla que el inquilino no pague el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de que las viviendas en alquiler de renta limitada tengan una bonificación del 95% de la cuota de este impuesto.

En este enlace tienes el acceso al BOE con el detalle de todos los cambios.

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Imagen:@crdeprada

cambios en la Ley Hipotecaria
Escrito por Foro Consultores

Últimos cambios en la Ley Hipotecaria

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ras muchos meses, la nueva Ley Hipotecaria se ha aprobado. Hace unas semanas escribíamos un post con los cambios que se esperaban. Pero ahora ya está aquí, aunque entrará en vigor dentro de tres meses, periodo que tienen los bancos para irse adaptando. Te contamos los cambios en la Ley Hipotecaria.

AJD.– El sector financiero deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA ¿Cuánto supone?

Comisión por amortización anticipada.- Esta es una de las novedades. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año. En el caso de las fijas, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento. Obviamente aquí se marcan los límites.

El notario adquiere mayor protagonismo

Comisión por apertura.– No se establece límites y se pactará.

Tasaciones. Independientes y realizadas por profesionales homologados que puede decidir el cliente.

Cliente y notario.- El notario cobra más aún más protagonismo. El cliente está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Desahucios por impago.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos.

Las cláusulas abusivas.- Quedan prohibidas por ley.

Pagos del cliente.- El cliente solo paga la tasación y las copias que pida de las escrituras. Los bancos tendrán que pagar las primeras copias del notario, los gastos de la inscripción en el registro de la hipoteca y de la gestoría. Hablamos de lo relacionado con la hipoteca, no con otros impuestos en la compraventa.

Las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley

Productos vinculados.- Muchas entidades daban hipotecas sujetas a algún producto, ahora están prohibidos.

Facilidad para convertir la hipoteca.- Pasar de una hipoteca variable a fija será más barato

Las hipotecas multidivisas.- Se podrán reconvertir a la moneda en la que el cliente percibe sus ingresos.

Control del banco.- Está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca.

Más info en Idealista

Algunas claves

Imagen: foroprovivienda- Residencial Puente de la Princesa

Cláusulas nulas
Escrito por Foro Consultores

Contratos de alquiler, algunas cláusulas nulas

Probablemente hayas firmado un contrato de alquiler o lo tienes en mente. Hay cambios continuos y efímeros. Pero, hay aspectos que no cambian y que es bueno que sepas. Hablamos sencillamente de cláusulas nulas que igual has firmado en el contrato de arrendamiento. Pero recuerda, la Ley te ampara.

Estas cláusulas pueden estar incluidas en preguntas muy frecuentes. Una lectura concienzuda y cerciorarte antes de firmar, te pueda evitar disgustos. Pero también puedes pactar con el casero aspectos que convengan a las partes. Lo importante es que tanto arrendador como arrendatario lo tengan claro.

Veamos algunas cuestiones relevantes:

¿Cuándo puedo cancelar el contrato?

¿Y si me voy antes de los seis meses?

¿Cuál es la duración máxima de los contratos de arrendamiento?

¿Me pueden obligar a pagar varias rentas por adelantado?

¿Quién paga los gastos de conservación de la vivienda?

¿El casero puede entrar cuándo quiera a mi casa?

¿Cómo se actualiza la fianza y me la deben devolver?

¿Qué pasa si el propietario pone en venta la vivienda?

¿Cada cuánto tiempo se revisa la renta?

La respuesta a todas estas preguntas, las tienes en nuestra colaboración habitual en el Blog de Fotocasa. 

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