Compra de vivienda sobre plano
Escrito por Foro Consultores

Vivienda sobre plano, una compra garantizada por ley

La compra de vivienda sobre plano se ha puesto en cuestión. Sin embargo, es una opción que está totalmente regulada. Los contratos de compraventa sobre plano cuentan con las máximas garantías legales para el consumidor. Todas las cantidades entregadas, sin excepción, están garantizadas mediante aval o póliza de caución, tal y como se recoge en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) ha salido al paso. Rechaza el documento elaborado por la OCU sobre la compra de vivienda sobre plano. Considera que todos y cada uno de los puntos que menciona como riesgos no obedecen a las prácticas habituales de un sector altamente profesionalizado.

Además, los requisitos que deben reunir este tipo de contratos de venta (vivienda sobre plano) son uno de los documentos jurídicos más garantistas a favor del consumidor/cliente de la legislación española.

Cantidades avaladas

Igualmente, APCEspaña quiere recalcar que la devolución de todas las cantidades que se entregan a cuenta del precio de la compraventa, antes de la entrega de la vivienda, más los intereses legales, deben garantizarse. Puede hacerse mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras, debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas.

También es importante destacar que la compraventa de una vivienda nueva tiene garantías establecidas en el Código Civil y la LOE. Están cubiertas por la promotora y las compañías de seguros:

  • Para defectos de acabado, un año
  • Para habitabilidad, tres años
  • Para defectos estructurales, diez años

Por otro lado, el promotor sólo podrá percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito. Habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Ventajas para el comprador

Tal y como destaca la APCE, la compraventa de vivienda nueva supone una serie de ventajas para el consumidor. Por ejemplo, facilitar el pago aplazado del precio de la vivienda y la personalización de las viviendas adaptándose a las necesidades del comprador. Igualmente conlleva una mejora de las exigencias de calidad sobre las viviendas anteriores a la entrada en vigor del CTE (Código Técnico de Edificación). Estas exigencias se centran en la habitabilidad, accesibilidad y eficiencia de las viviendas. Incrementa así la calidad de vida de los usuarios y un ahorro de hasta el 80 % en la factura energética.

Dado el interés, reproducimos la Nota de Prensa de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña).

Además, en el siguiente post, te dejamos algunos de los pasos que debes seguir en la compra sobre plano.

Consejos antes de alquilar
Escrito por Foro Consultores

Antes de alquilar una vivienda, ten en cuenta estos consejos

Si no quieres tener problemas a la hora de alquilar una vivienda, igual te interesa este post. Consejos antes de alquilar, ya seas propietario o inquilino. Todo con el objetivo de tener una buena convivencia y evitar problemas durante el alquiler.

Contrato de alquiler con todos los puntos clave: duración del mismo, importe de la renta, fórmula para las subidas anuales, quién paga qué…

No pagar nada antes de firmar. Cualquier cantidad debe abonarse tras firmar un precontrato o al menos un recibo.

Revisión de la vivienda. Otro punto importante para el inquilino es comprobar minuciosamente cómo está la vivienda, si funciona todo. No prestar atención a este tipo de detalles puede generarnos un problema a posteriori.

Comprobar la solvencia del inquilino. El arrendador también debe asegurarse de la solvencia del inquilino. El momento es antes de firmar, porque después llegan los impagos.

Inventario. Evita problemas a la hora de dejarla. Y más, si es amueblada. Esto ayuda también al propietario para ver cómo está lo que se ha entregado, una vez que finalice el contrato.

Estos y otros puntos de interés los tienes en nuestro post en el Blog de Fotocasa. Conoce tus derechos y obligaciones, ya seas inquilino o arrendador, y así se evitarán errores y la convivencia será mejor.

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mercado residencial
Escrito por Foro Consultores

Situación y tendencia del mercado residencial

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, nos cuenta cuál es la situación y tendencia del mercado residencial.

Los últimos datos del mercado de vivienda muestran una tendencia a la moderación de las ventas y de los precios. Lo ocurrido en agosto (bajadas en las transacciones) es un hecho puntual, debido a la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar, la incertidumbre económica y política. Eso unido a noticias o malos augurios procedentes de algunos organismos que no están ayudando al mercado.

De todos modos, hay un punto que es bueno tener en cuenta cuando se analizan los datos.  Hay ventas sobre plano de vivienda nueva que no están contabilizadas en las estadísticas oficiales hasta que no se llegue a la escritura, pero están vendidas. Y en próximos meses se verán.

El mercado debe ir hacia la normalización, los vaivenes no son buenos

 A eso se une la incertidumbre política que tampoco ayuda. Creemos que en los próximos meses se volverá a la normalidad, eso sí teniendo claro que el mercado se va normalizando, sin subidas desproporcionadas. E incluso algunos precios en determinadas zonas/ promociones sufrirán alguna corrección, ya que la demanda no los acepta.

Pero, es más, me atrevo a decir que, pasados estos meses, y con menor incertidumbre política, ya en primavera se verá de nuevo más alegría en el mercado de la vivienda. Pero siempre hablando de normalización que es hacia donde debemos ir. Los vaivenes no son buenos.

Estas son las reflexiones de Carlos Smerdou para idealista News, pero si quieres saber que opinan otros expertos del sector, no te pierdas el artículo de Paloma Martinez-Almeida.

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Brexit y vivienda
Escrito por Foro Consultores

Brexit y vivienda, la gran incógnita

Apenas quedan unas semanas para saber si El Reino Unido se va de Europa sin acuerdo. La relación entre Brexit y vivienda será una de las incógnitas. La demanda foránea sería la primera consecuencia.

En pisos.com, Teresa Álvarez ha analizado la situación a la que nos enfrentamos con la ayuda de expertos del sector. Un Brexit duro marcaría la evolución de compra en el mercado inmobiliario por parte del comprador extranjero en España.

Para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, la salida del Reino Unido sin acuerdo produciría una devaluación de la libra frente al euro “y, por tanto, el encarecimiento del precio de la vivienda para el comprador británico”. De todos modos, Corral aún es optimista y espera que el desenganche no sea tan abrupto.

¿Cuáles serían las zonas más afectadas? La comunidad valenciana, especialmente la provincia de Alicante y la Costa del Sol, dado que son las áreas que tienen la mayor colonia de británicos en España.

Ante una libra devaluada, las viviendas serían más caras

Y es que, ante una libra devaluada, las viviendas serían más caras y con el mismo presupuesto, el comprador debería afrontar la compra de una vivienda más pequeña. O no comprar.

De todos modos, Luis Corral, considera que, aunque baje un poco la demanda de los británicos, hay compradores de otras nacionalidades y también españoles que sustentan el mercado en esas zonas.

Pero, los expertos consultados no se atreven a vaticinar qué pasará el próximo 31 de octubre, cómo será salida, y si será con acuerdo o sin él.

La información completa la tienes en el reportaje de Pisos.

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Imagen principal: @crdeprada

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eficiencia energética
Escrito por Foro Consultores

¿Cómo evaluar la eficiencia energética de tu nuevo hogar?

En el momento en el que quieras vender o alquilar tu vivienda es obligatorio disponer de un certificado energético. Un documento oficial que recoge las características energéticas de un inmueble y que evalúa desde el aislamiento térmico, la calefacción, el aire acondicionado, etc. Es decir, todo aquello que gaste energía. Te contamos como evaluar la eficiencia energética en tu hogar.

El documento, que solo puede emitir un técnico convenientemente acreditado, establece varias categorías, siendo la categoría A la más alta, que implica la mayor eficiencia energética.  Una vivienda de esta categoría tiene mucho más valor que las categorías inferiores.

Por eso mismo, siempre a la hora de emitir el certificado, se te indicará cómo puedes implementar tu vivienda para que sea más eficiente. Por supuesto, al hacer los correspondientes cambios, podrías solicitarlo de nuevo para acreditar tu nueva categoría.


¿Cómo puedo ahorrar en la factura?

Una vivienda eficiente no solo es bueno para el planeta sino también para el bolsillo del inquilino o del propietario, que puede ver cómo la energía se aprovecha mucho más. Sin embargo, aunque el consumo sea más reducido que en hogares que no son eficientes, también es importante, si queremos ahorrar, que tengamos una tarifa energética que se adapte a nuestras necesidades.

Para ello, conviene echar un vistazo a las ofertas de todas las compañías energéticas; una de ellas es Endesa, que cuenta con contratos de luz y de gas. Endesa es, además, una de las principales comercializadoras de España y actualmente se encuentra tanto en el mercado libre como en el regulado. Para descubrir toda la información que necesitas sobre Endesa, puedes echar un vistazo a este artículo: https://www.tarifasenergia.com/endesa/.

En el caso de que te interese alguna tarifa de luz o de gas de dicha comercializadora, debes contactar con el departamento de atención al cliente de Endesa a través de su número gratuito, por Internet o en cualquiera de los puntos de servicio de Endesa para la atención al cliente presencial. Con el servicio de Endesa de atención al cliente puedes contratar las tarifas pero también dar de alta la luz o el gas, cambiar la potencia, etc.


¿Cómo es una casa eficiente?

Las viviendas altamente eficientes cuentan con las siguientes características. ¡Toma nota para que puedas aumentar la categoría energética de la tuya!

  • Una de los puntos por los que más se cuela la energía son las ventanas. Por ello, conviene cambiarlas por unas de PVC con rotura de puente térmico o de aluminio. De esta forma, la calefacción no se escapará por la ventana en invierno ni dejará entrar el calor fuera en verano.
  • Cambia tus electrodomésticos por unos de categoría A; a ser posible, de la A++++. Estos equipos garantizan una eficiencia energética estupenda; son mucho más caros, claro está, que los de categorías inferiores; sin embargo, su mayor durabilidad está de sobra probada y, además, el sobrecoste se amortiza fácilmente con el gasto de energía que vas a ahorrar. ¡Sobre todo se nota en la lavadora y el aire acondicionado!
  • No pongas demasiado alto ni el aire acondicionado ni la calefacción. La temperatura ideal para la calefacción y el aire acondicionado es de 21 grados.

Entonces, ¿a qué esperas para obtener tu certificado? Puedes encontrar más información aquí.

Información proporcionada por PaperNest

¿Buscas vivienda?
Escrito por Vicente Manrique

¿Buscas vivienda? o ¿ésta te busca a ti?

¿Buscas vivienda? ¿Cómo elegir el tipo de casa que mejor se adapta a ti?, ¿Qué necesitas? Después de darle muchas vueltas: ¿alquilo o compro? Al final, te has decantado por invertir en el ladrillo. Algo que agradecerás a lo largo de tu vida.

Tras mi experiencia como asesor inmobiliario, hay “tres pistas o conceptos”, que doy a mis clientes para ayudarles a tomar tan difícil decisión:

1º.- LA ZONA. Es la parte más importante a la hora de comprar tu futuro hogar. Debes saber dónde quieres vivir. Si hablamos de una ciudad, seguro que valoras la cercanía a tu puesto de trabajo y la movilidad en transporte público: metro, autobús. Pero si prefieres dar más protagonismo a una vida sin contaminación, aunque más lejos del trabajo, optarás por un pueblo o municipio a las afueras de la capital. De la zona en la que desees vivir va a depender también el valor del metro cuadrado.

Recuerda que al precio de la vivienda debes añadir los impuestos

2º.- El PRECIO. Evidentemente. Los cálculos que debes realizar para acceder a tu casa, debe ser con el mayor sentido común posible. Nunca deberíamos endeudarnos por encima del 30% de nuestros ingresos mensuales. Las promotoras van a solicitarnos al menos el 20% de ahorro del valor de piso, sin impuestos. El 80% lo podremos financiar con una entidad bancaria, pero tendremos que tener ahorrado, a la entrega de llaves, el impuesto correspondiente (IVA en obra nueva e ITP en segunda mano). Algunas entidades prestan el 100% del valor de la vivienda, si son suyas, para facilitar la salida de su bolsa de activos inmobiliarios. En estos casos también deberemos tener el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que diferirá según la comunidad autónoma donde compremos la vivienda.

No deberíamos endeudarnos por encima del 30% de nuestros ingresos mensuales.

3º.- TIPOLOGÍA Y DISTRIBUCIÓN. La clave a la hora de elegir la tipología de una vivienda es hacerse la siguiente pregunta: ¿qué necesito realmente? En efecto, no es lo mismo un single que una persona con familia, o que vayas a vivir con tu pareja… Si trabajas en casa, necesitarás un espacio añadido. Igualmente, si alguien trabaja en tu casa (babysister, servicio doméstico, etc.). Luego está el lugar de esparcimiento: una terraza amplia en un ático o jardín en planta baja, si elijes alguna de estas opciones, tu presupuesto deberá ascender, necesariamente.


¿Qué necesito realmente? Es una de las preguntas clave

Aquí nos detenemos para conocer el tipo de viviendas que el mercado inmobiliario nos oferta. Fundamentalmente son dos, unifamiliares y plurifamiliares. La primera son edificaciones donde vive una familia y la segunda donde viven varias familias, así de sencillo.

Las viviendas unifamiliares:

  • Vivienda aislada. Es una vivienda unifamiliar que es independiente, podría lindar o no con otras viviendas. Generalmente tienen algo de terreno o parcela alrededor.
  • Vivienda pareada. Aunque desde fuera parece una sola vivienda en realidad son dos y suelen tener también algo de parcela.
  • Vivienda adosada. Suelen ser hileras de viviendas con algo de parcela, que comparten elementos comunes como jardines, piscina o garaje.

Por lo general, se habla de chalé o bungaló aislado, pareado o adosado.

Y las plurifamiliares:

  • Piso. Se trata de viviendas que suelen tener más de un dormitorio en edificios con zonas o servicios comunes.
  • Apartamento. Suelen ser viviendas con una sola habitación, aunque independiente del resto de la casa.
  • Estudio. En un estudio la cocina, el salón y el dormitorio están en la misma estancia y pueden ser de diversos tamaños, aunque lo habitual es que sean viviendas pequeñas.
  • Dúplex. Se trata de viviendas que tienen dos plantas comunicadas por una escalera.
  • Ático. Son los últimos pisos de los edificios y se destacan por tener un privilegio que muchos queremos: la terraza.
  • Bajo con jardín. Son pisos situados en las plantas bajas de los edificios que tienen un jardín de uso privado.
  • Loft. Es un gran espacio con pocas divisiones, grandes ventanas y muy luminoso.
  • Buhardilla. Parte más alta de una casa, inmediata al tejado, que generalmente tiene el techo inclinado; se utiliza como vivienda y/o habitación.

Ahora ya estás preparad@ para afrontar una compra inteligente. ¡¡¡Suerte!!!

Imagen Principal: Residencial Jardines de Cuatro Caminos en Madrid

Artículo elaborado por Vicente Manrique, asesor inmobiliario en Foro Consultores

retos del mercado inmobiliario
Escrito por Foro Consultores

Los retos del mercado inmobiliario

Se acaba el verano y comienza un nuevo curso. Debemos afrontar con fuerza algunos inconvenientes con los que se encontrará el mercado de la vivienda. Pero, ¿cuáles son esos retos del mercado inmobiliario para los próximos meses?

¿Qué pasa con el suelo?.- Su precio es uno de los grandes problemas porque repercute en el coste final de una casa. La solución está clara: a más suelo, más vivienda y a precios más asequibles (tanto en venta como en alquiler), pensando especialmente en los jóvenes.

Precios elevados en algunas zonas.- Seguimos en una España a dos velocidades. En las principales ciudades con mayor demanda se ha producido un importante incremento de los precios. Esto nos lleva a que muchos interesados se queden fuera del mercado. Mientras, hay zonas donde no han subido porque no hay demandantes.

Los costes del suelo y de la construcción no ayudan a moderar el precio final de la vivienda

Excesivo precio de la construcción.- Este es un punto que ha creado un problema inesperado para muchos. Tras años de crisis, los costes de la construcción se han disparado. Un sector que se quedó descapitalizado y se encontró de lleno con muchas peticiones. Momento que han aprovechado con subidas de los precios.

Y la demanda.- El comprador depende de la situación económica objetiva y de sus expectativas: empleo, perspectivas laborales, confianza en la economía.  La situación política y las nuevas elecciones, tampoco ayudan.

Todas estas claves las puedes leer desglosadas en un artículo de opinión de Luis Corral, CEO de Foro Consultores.

ACCEDE AL POST COMPLETO EN INVERTIA

Vuelta al ‘cole’: cuatro inconvenientes que debe afrontar el mercado de la vivienda

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Luis Corral

Igualmente, te dejamos un enlace a otro artículo de Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores, escrito unos meses antes, en el que ya se incidía sobre algunos asuntos que afectan al mercado.

Llega el momento de la moderación en el mercado inmobiliario

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Carlos Smerdou

superficie útil o construida
Escrito por Foro Consultores

Metros útiles, construidos… ¿Cuántos tiene mi casa?

Superficie útil o construida, construida con comunes. Son conceptos que te habrás encontrado a la hora de comprar una vivienda. Medidas que a veces no encajan con lo que estás viendo in situ, pero que son las que se utilizan para hallar la superficie real de una vivienda.

Para Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, si hablamos de pisos, hay que tener en cuenta estos conceptos.

Por un lado, superficie construida con elementos comunes: en estos metros se incluyen las zonas comunes y se suma a cada vivienda su parte proporcional.

Por otro, la superficie construida: Es el área total de la vivienda, incluidas paredes y la mitad de las medianeras. Entre 10-15% superior a la útil.

Y, finalmente, la superficie útil, la que disfrutas de verdad, donde pisas y colocas tus muebles.

¿Qué pasa en las nuevas urbanizaciones? La superficie construida con comunes es entre un 30% y un 45% más que la útil. La razón es que hay más espacios comunes frente a inmuebles antiguos que cuentan con menos.

No es lo mismo un piso que un chalé. Normalmente, los unifamiliares tienen dos tipos de superficies: los metros útiles y los construidos que se miden como en los pisos. Pero hay una excepción: las urbanizaciones que disponen de garaje común para todos. En ese caso, hay que añadir la parte correspondiente a los metros construidos con comunes.

¿Qué superficie debe reflejarse?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. Un parámetro, señala Cózar, “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

¿Qué debe anunciarse? Los expertos coinciden en afirmar que, a la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible.

En este maremágnum de datos, ¿qué superficie debería tenerse en cuenta a la hora de poner un anuncio? y ¿cuál en la escritura? Y, ¿cómo se mide en el caso de las viviendas protegidas? ¿Qué conceptos de superficie podemos encontrar en los documentos inmobiliarios?

Expertos del sector han analizado en el blog de pisos.com cómo medir una casa y qué se tiene en cuenta.

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pautas para invertir en vivienda
Escrito por Foro Consultores

Pautas para obtener la máxima rentabilidad de un inmueble

Como decimos siempre, no todo vale. Es cierto que el mercado de la vivienda sigue activo, pero las subidas van por barrios. Por eso antes de invertir es bueno analizar la zona y el inmueble en su conjunto. Te damos algunas pautas para invertir en vivienda.

Estas son algunas preguntas clave:

¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas? Debemos tener en cuenta los impuestos y los gastos del inmueble, tanto de la compra como de la venta.

¿Qué comprar y dónde? Este punto es fundamental sobre todo si la idea es destinar la vivienda al alquiler. Un buen análisis de la zona y sus perspectivas nos ayudará a no equivocarnos.

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable? Depende del objetivo. Los dormitorios y el demandante potencial son la clave.

¿Cómo está la casa? ¿Necesita cambios importantes? ¿Qué servicios tiene? Mil y una preguntas que harán que la operación sea rentable o no.

Distinguir entre rentabilidad bruta y neta, no vaya a ser que tenga tantos gastos que salga lo comido por lo servido.

En este post, te damos solo las preguntas. Las respuestas las puedes ver desgranadas en nuestra colaboración habitual en el Blog de Fotocasa.

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Y con todo esto, comienza la búsqueda de la inversión soñada.

Imagen: @crdeprada

comprar casa en la playa
Escrito por Foro Consultores

El verano, un buen momento para comprar casa en la playa

El verano es un buen momento para ver viviendas y comprar casa en la playa. De momento, la tendencia de precios en la vivienda de costa es alcista, aunque no en todas partes. Según datos de Tinsa, en casi mayoría de los municipios costeros analizados, el precio de los inmuebles se encarece en el último año. Bayona, (Pontevedra), lidera el ranking, con un incremento del 24,4%. Le sigue Mataró (Barcelona) y Antigua (Fuerteventura), con subidas superiores al 23%

El efecto del comprador español ha provocado un incremento en muchas ubicaciones, especialmente en la costa catalana. E incluso en Ibiza, el valor medio del metro cuadrado supera los máximos alcanzados en el pasado boom. En la provincia de Castellón, por el contrario, los precios se encuentran aún muy lejos de los máximos registrados.

Pero, antes de tomar una decisión, hay que analizar las necesidades, los gustos, las preferencias y los objetivos. Cuáles son los elementos que no debemos olvidar:

  • Situación
  • Comunicaciones e infraestructuras
  • ¿Qué ofrece el entorno?
  • Precio de la vivienda y esfuerzo para pagarla
  • Para uso propio o alquiler
  • Gastos del inmueble
  • ¿Se adapta a mi futuro?

Cuestiones básicas que puedes ver desglosadas en nuestra colaboración en Invertia

Además, no olvides otro aspecto. La segunda residencia tributa en la declaración de la renta en el apartado de imputación de renta inmobiliaria el tiempo que se utilice para uso propio. Si se alquila también deben declararse los ingresos obtenidos.

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Imagen: @crdeprada

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