superficie útil o construida
Escrito por Foro Consultores

Metros útiles, construidos… ¿Cuántos tiene mi casa?

Superficie útil o construida, construida con comunes. Son conceptos que te habrás encontrado a la hora de comprar una vivienda. Medidas que a veces no encajan con lo que estás viendo in situ, pero que son las que se utilizan para hallar la superficie real de una vivienda.

Para Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores, si hablamos de pisos, hay que tener en cuenta estos conceptos.

Por un lado, superficie construida con elementos comunes: en estos metros se incluyen las zonas comunes y se suma a cada vivienda su parte proporcional.

Por otro, la superficie construida: Es el área total de la vivienda, incluidas paredes y la mitad de las medianeras. Entre 10-15% superior a la útil.

Y, finalmente, la superficie útil, la que disfrutas de verdad, donde pisas y colocas tus muebles.

¿Qué pasa en las nuevas urbanizaciones? La superficie construida con comunes es entre un 30% y un 45% más que la útil. La razón es que hay más espacios comunes frente a inmuebles antiguos que cuentan con menos.

No es lo mismo un piso que un chalé. Normalmente, los unifamiliares tienen dos tipos de superficies: los metros útiles y los construidos que se miden como en los pisos. Pero hay una excepción: las urbanizaciones que disponen de garaje común para todos. En ese caso, hay que añadir la parte correspondiente a los metros construidos con comunes.

¿Qué superficie debe reflejarse?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. Un parámetro, señala Cózar, “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

¿Qué debe anunciarse? Los expertos coinciden en afirmar que, a la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible.

En este maremágnum de datos, ¿qué superficie debería tenerse en cuenta a la hora de poner un anuncio? y ¿cuál en la escritura? Y, ¿cómo se mide en el caso de las viviendas protegidas? ¿Qué conceptos de superficie podemos encontrar en los documentos inmobiliarios?

Expertos del sector han analizado en el blog de pisos.com cómo medir una casa y qué se tiene en cuenta.

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pautas para invertir en vivienda
Escrito por Foro Consultores

Pautas para obtener la máxima rentabilidad de un inmueble

Como decimos siempre, no todo vale. Es cierto que el mercado de la vivienda sigue activo, pero las subidas van por barrios. Por eso antes de invertir es bueno analizar la zona y el inmueble en su conjunto. Te damos algunas pautas para invertir en vivienda.

Estas son algunas preguntas clave:

¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas? Debemos tener en cuenta los impuestos y los gastos del inmueble, tanto de la compra como de la venta.

¿Qué comprar y dónde? Este punto es fundamental sobre todo si la idea es destinar la vivienda al alquiler. Un buen análisis de la zona y sus perspectivas nos ayudará a no equivocarnos.

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable? Depende del objetivo. Los dormitorios y el demandante potencial son la clave.

¿Cómo está la casa? ¿Necesita cambios importantes? ¿Qué servicios tiene? Mil y una preguntas que harán que la operación sea rentable o no.

Distinguir entre rentabilidad bruta y neta, no vaya a ser que tenga tantos gastos que salga lo comido por lo servido.

En este post, te damos solo las preguntas. Las respuestas las puedes ver desgranadas en nuestra colaboración habitual en el Blog de Fotocasa.

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Y con todo esto, comienza la búsqueda de la inversión soñada.

Imagen: @crdeprada

comprar casa en la playa
Escrito por Foro Consultores

El verano, un buen momento para comprar casa en la playa

El verano es un buen momento para ver viviendas y comprar casa en la playa. De momento, la tendencia de precios en la vivienda de costa es alcista, aunque no en todas partes. Según datos de Tinsa, en casi mayoría de los municipios costeros analizados, el precio de los inmuebles se encarece en el último año. Bayona, (Pontevedra), lidera el ranking, con un incremento del 24,4%. Le sigue Mataró (Barcelona) y Antigua (Fuerteventura), con subidas superiores al 23%

El efecto del comprador español ha provocado un incremento en muchas ubicaciones, especialmente en la costa catalana. E incluso en Ibiza, el valor medio del metro cuadrado supera los máximos alcanzados en el pasado boom. En la provincia de Castellón, por el contrario, los precios se encuentran aún muy lejos de los máximos registrados.

Pero, antes de tomar una decisión, hay que analizar las necesidades, los gustos, las preferencias y los objetivos. Cuáles son los elementos que no debemos olvidar:

  • Situación
  • Comunicaciones e infraestructuras
  • ¿Qué ofrece el entorno?
  • Precio de la vivienda y esfuerzo para pagarla
  • Para uso propio o alquiler
  • Gastos del inmueble
  • ¿Se adapta a mi futuro?

Cuestiones básicas que puedes ver desglosadas en nuestra colaboración en Invertia

Además, no olvides otro aspecto. La segunda residencia tributa en la declaración de la renta en el apartado de imputación de renta inmobiliaria el tiempo que se utilice para uso propio. Si se alquila también deben declararse los ingresos obtenidos.

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Imagen: @crdeprada

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vivienda en Madrid
Escrito por Foro Consultores

Vivienda en Madrid: el comprador se va a la periferia

Adquirir una vivienda de obra nueva en Madrid es algo que solo unos pocos pueden conseguir. La falta de oferta en la capital y sus precios está desplazando la demanda hacia la periferia. Zonas como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y Majadahonda por el norte y el Cañaveral, Ensanche de Vallecas, Getafe o Parla por el sur, están acogiendo a aquellos para los que no hay sitio en la gran ciudad. Especialmente si buscan urbanizaciones cómodas y preparadas para disfrutar en familia.

Un asunto muy relevante, ya que está expulsando a muchos interesados. Analizamos la situación urbanística en Madrid: precios, perfil del comprador, suelo, oferta y demanda. Una visión de la mano de promotoras como Neinor Homes, Vía Célere, Áurea Homes y de Foro Consultores con Luis Corral, consejero delegado de la firma.

Vivienda nueva en Madrid

Un amplio debate donde se trataron múltiples cuestiones, que puedes oír en el programa Inversión Inmobiliaria de Capital Radio con Meli Torres.

  • ¿Por qué el comprador de vivienda se va a la periferia?
  • ¿Cuál es el perfil?
  • Ventajas e inconvenientes de adquirir una vivienda en la corona metropolitana
  • Precios en comparación con Madrid y también la diferencia entre el norte y sur en la periferia
  • Proyectos de promociones de obra nueva en la periferia de Madrid con mayor demanda
  • El papel de la Administración
  • Futuro y proyección residencial en la periferia de Madrid

El debate completo lo puedes escuchar en los siguientes enlaces. En el primero de ellos a partir del minuto 25:31, aprox. y el resto en el segundo enlace.

ACCEDE AL DEBATE EN ESTE ENLACE

RESTO DEL COLOQUIO

Imagen: @crdeprada

vender una casa
Escrito por Foro Consultores

Vender una casa también tiene gastos

Liquidar un inmueble no significa solo recoger los beneficios. Te contamos los impuestos y gastos de vender una casa

Notaria y Registro de la Propiedad.- Salvo que las partes decidan otra cosa, el coste de la escritura matriz deberá asumirlo el vendedor, y el de primera copia y demás posteriores a la venta, el comprador.  A esto se une cancelar hipoteca, en caso de que la tuviera.

Declaración de la Renta.- La venta de un inmueble tributa en el IRPF. Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se adquirió.

Venta de vivienda habitual.- Cuando la venta es de la residencia habitual, el aumento patrimonial puede estar exento en los siguientes casos: Si se destina lo recibido a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años. O si el vendedor tiene más de 65 años.

Plusvalía municipal.–  Se liquida en los ayuntamientos, aunque en este punto hay mucha doctrina legal al respecto. Buena parte de las sentencias discrepan, de ahí que lo mejor sea recurrir a un asesor para saber si es obligatorio pagarla o no. ¿Cómo se calcula? sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad,

Todo al día.- Pagos de comunidad, IBI, tasa de basuras. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, por ejemplo, el pago de este impuesto sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, por ello es importante aclarar e incluso pactar quién lo paga. 

Esto es solo un resumen, el texto completo lo tienes en nuestra colaboración en Fotocasa

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iluminacion LED
Escrito por Foro Consultores

Ahorra gastos en tu hogar con la iluminación LED

La iluminación de un hogar es uno de los factores esenciales en el diseño y en el ahorro de energía. Saber utilizar las luces adecuadas en cada espacio de una vivienda es una tarea muy necesaria. Te contamos algunos aspectos que te ayudarán a la hora de elegir iluminación LED

En los últimos años, la iluminación LED se ha desarrollado considerablemente, lo que significa que muchas empresas y hogares están empezando a considerarlo como una forma económica y ecológica de iluminar una propiedad.

El problema en el pasado ha sido que las bombillas no producían suficiente luz para el uso diario y, en general, se consideraban demasiado caras. Ambos problemas se han resuelto en gran medida y hay una variedad de diferentes tipos de iluminación LED, tanto para hogares como para oficinas.


La potencia juega un papel primordial, sobre todo en el ahorro de energía

En la actualidad, existe un amplio catálogo de luces LED con diferentes características. Es importante conocer los valores para utilizar la iluminación correcta para cada espacio. Especialmente cuando deseamos sustituir la luz tradicional por la luz LED adecuada.

Además, en estos casos la potencia juega un papel primordial, sobre todo en el ahorro de energía. Es importante tener en cuenta que no siempre una mayor potencia de la bombilla llevará aparejada una mayor emisión de luz.

Así pues, veamos algunas comparativas entre algunos tipos de potencia LED y las opciones tradicionales.

  • LED 1W. Son la mínima potencia que puedes adquirir, se tratan de bombillas ideales como luz de adorno o decorativas. Equivale a 9W de una opción incandescente y 8W de luz halógena.
  • LED 5W. Son de las más utilizadas equivale a 38W de luz incandescente y 35 en versión halógena. Las bombillas led e24 proporcionan una reducción de hasta el 80% del consumo energético. Siendo ideales en lámparas de techo y en apliques de pared.
  • LED 15W. La Luz LED de 15W equivale a 90W de luz incandescente y a 83W de luz halógena.
  • LED 40W. Una de las más potentes, 240W en luz incandescente y 220W en alternativa halógena.

Pero éstas son solo algunas de las opciones más comunes, puedes identificar más alternativas en el mercado.

Existe un amplio catálogo de luces LED

¿Sabes cuál es la relación entre lúmenes y vatios?

Pero la potencia no es solo lo importante, también la luminosidad juega un papel relevante con este valor. Esta luminosidad se mide en lúmenes y por relación entre lúmenes y vatios entendemos la relación entre la cantidad de luz emitida con la cantidad de energía consumida.

Esto lúmenes nos indican la cantidad de luz que ofrece la luz LED. De hecho, un led es capaz de generar por si solo entre 60 y 90 lúmenes.

Otro factor determinante es el ángulo de apertura de luz

Otro factor determinante, junto a los dos otros anteriores, es el ángulo de apertura de luz. Des 40º a 120º las luces LED son ideales para adaptarse a cualquier espacio e iluminarlo de manera correcta. A menor ángulo más luz focal, a mayor ángulo, más dispersa y ambiental.

Conocer todos estos parámetros nos va ayudar a saber seleccionar la mejor luz LED para cada espacio. Sobre todo en el caso en el que vaya a sustituir luces tradicionales y se quiera obtener igual o mejor luminosidad, pero con el mínimo gasto de energía.

Si tienes previsto comprar una vivienda, donde te vendrá muy bien la iluminación LED, échale un vistazo a foroprovivienda

Y si quieres saber cómo va el mercado inmobiliario, no te pierdas nuestro blog

Imágenes e información cortesía de Greenice

nuevas hipotecas
Escrito por Foro Consultores

¿Serán más caras las nuevas hipotecas?

La nueva ley hipotecaria ha entrado en vigor. En principio favorece al que pide el préstamo, ya que reduce gastos, añade transparencia y controla los desahucios. La duda viene después. El hecho de que las entidades financieras paguen casi todos los gastos, ¿repercutirá en los tipos de interés? ¿en los diferenciales? ¿Afectará a los más jóvenes? ¿Serán más caras las nuevas hipotecas? Incógnitas que se irán desgranando en los próximos meses.

De momento, nos centramos en los cambios más relevantes ¿Quién paga qué con la nueva ley?

Gastos e impuestos.- La banca hará frente los gastos de gestoría, notaria, nota simple y Actos Jurídicos Documentados (IAJD) derivados del registro de la propiedad. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA. Lo puedes ver en el enlace anterior.

Por su parte, el cliente deberá pagar la tasación de la vivienda, el IVA, si es vivienda de nueva construcción o Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando se trata de vivienda usada o que ha tenido más de una transmisión.

Comisión por amortización anticipada.- En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% en los primeros cinco. En el caso de las fijas, el texto incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento.

Nueva ley hipotecaria: menos gastos para el cliente y mayor transparencia

Cliente y notario.- El notario cobra aún más protagonismo. El cliente debe acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Ejecución de la vivienda.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del capital durante la primera mitad de vida de la hipoteca. En la segunda mitad, tras el impago de 15 meses o el 7% del capital.

Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos y se regulan las hipotecas en divisas.

Más información en ley hipotecaria

Valdebebas y El Cañaveral
Escrito por Foro Consultores

Valdebebas y El Cañaveral, los precios se disparan

La falta de suelo finalista está provocando una subida del precio. Esto se traducido en un aumento de los costes finales de las viviendas. En solo cuatro años, en Valdebebas y El Cañaveral se han disparado los precios

El Cañaveral es de las pocas zonas de Madrid donde se puede comprar vivienda a precios asequibles, pero la presión de la demanda en este ámbito es muy fuerte. De hecho, en esta zona un piso cuesta unos 100.000 euros más que en 2015, mientras que en Valdebebas es necesario desembolsar alrededor de 150.000 euros más.

Estudio de Foro Consultores

Por lo que respecta a El Cañaveral,Foro Consultores ha analizado 13 proyectos en comercialización con 860 unidades. Si bien apenas quedan 285 unidades actualmente a la venta. El precio medio de venta del metro cuadrado ronda los 2.100 euros. En el gráfico posterior se puede ver la evolución en años anteriores.

Precio vivienda en El Cañaveral. En la imagen datos hasta marzo de 2018. En la actualidad el precio medio ronda los 2.100 euros m2 y el precio unitario los 251.000 euros .

«En enero de 2016, el suelo se pagaba entre 400-450 euros el metro cuadrado edificable. A principios de 2017, la cifra alcanzaba los 600-650 euros, mientras que en la actualidad se paga en torno a 750 euros metro, y ya estamos en un punto de inflexión«, reconocen desde Foro Consultores. A su juicio, «en esta zona los precios de venta final de una vivienda, momentáneamente, han tocado techo en los 2.100 euros por metro cuadrado construido, sin incluir los anejos —trasteros y plazas de garaje—». Además, añaden que, al fuerte incremento de precios, hay que sumar los costes de obra. Han subido alrededor de un 20%, desbaratando algunos planes financieros.

El tirón de Valdebebas

«A diferencia de El Cañaveral, aún queda recorrido al alza, porque hay poco suelo disponible en la zona», apuntan desde Foro Consultores. Además, recuerdan cómo ha evolucionado el precio del suelo en los tres últimos años. «En 2016, el precio del metro cuadrado de suelo edificable rondaba los 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaba los 1.500 euros y en la actualidad está en 1.900 euros el metro cuadrado edificable».

En Valdebebas, el precio medio de una vivienda ronda los 3.500 euros metro cuadrado construido (entre 3.000-3.947 euros) y el coste medio de un piso es de unos 497.700 euros, con una superficie promedio de 141 metros cuadrados

Toda la información de estos ámbitos, la puedes leer con detalle en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial

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Imagen. Residencial Valdebebas Único. Promoción que ya cuenta con licencia de obra.

pros y contras
Escrito por Foro Consultores

Pros y contras de la compra de una vivienda

Es una de las decisiones más importantes de la vida de mucha gente. Además, es una compra a largo plazo, con un extenso periodo para amortizar la hipoteca. Pero un porcentaje muy alto de españoles prefiere ser propietario. Analizamos los pros y contras de la compra de una vivienda con la ayuda de Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Ventajas de la compra

Aunque las tendencias cambian y en los últimos años los alquileres van en aumento, la cultura española es fundamentalmente de compra. A la recuperación de la economía, se suma el crecimiento de la construcción de obra nueva. “Algo muy importante que explica el buen arranque de año y la confirmación de una salida de la crisis, por lo que puede ser un buen momento para comprar”, apunta Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Estamos en un buen momento para comprar

La realidad es que han aumentado las promociones en diversos rincones de España y esto permite mayor posibilidad de elección. Para Vicente Manrique, ahora hay más variedad y los consumidores pueden elegir la vivienda que más se ajuste a sus necesidades con precios algo más asequibles que hace algunos años.

Residencial Valdebebas Único

A todo esto se une que los precios de los alquileres han subido de manera importante. Por otro lado, la banca es un poco más flexible a la hora de conceder préstamos. Y no olvidemos que la compra puede ser una inversión a largo plazo.

Desventajas

Obviamente antes de comprar es necesario hacer un análisis de la situación económica para no equivocarse. Como bien destaca Manrique, hay precariedad laboral y muchos jóvenes no pueden emanciparse ni comprar una vivienda. De ahí la necesidad de tener la máxima información.«Nuestra labor es la de guiarles, y si no es el momento de comprar, mejor alquilar y ya lo harán más adelante”, señala.

Infografía de la promoción «Valdebebas Único» de Realia. Ya tiene otorgada la licencia de obras.

A su vez, es una decisión que afecta durante muchos años. Y en ellos habrá momentos de bonanza y de crisis. De ahí la necesidad de hacer bien los números antes de lanzarse a contratar una hipoteca.

No obstante, estamos en un buen momento para comprar. Hay oferta de productos nuevos con gran diseño y respetuosos con el medio ambiente como puedes ver en las imágenes.

Si quieres información más detallada, no te pierdas el reportaje completo en Yaencontre.

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Las imágenes corresponden a “Valdebebas Único”. Residencial de 40 viviendas de 3 y 4 dormitorios con amplios salones, cocinas con tendedero, amuebladas y equipadas.

viviendas vacias
Escrito por Foro Consultores

Viviendas vacías y segundas residencias en el IRPF

Entramos en la recta final de la declaración de la renta. Algunos ya han conseguido la ansiada devolución por parte de Hacienda, pero otros aún no la han presentado. Si estás en el segundo caso, no olvides este apartado: Las viviendas vacías y segundas residencias también se declaran y se paga por ello.

Ya estén en la playa, en la ciudad o en el pueblo, Hacienda las va a tener en su relación de inmuebles, y debemos incluirlas en la declaración de IRPF. El mero hecho de tener un inmueble en propiedad supone una “renta imputada” e incrementa la cuota a pagar en la declaración de la renta.

La segunda residencia no tiene la opción de desgravarse. Y si no está alquilada, que entraría en otro apartado, debe declararse en el apartado imputación de rentas inmobiliarias.

¿Cómo se determina lo que hay que pagar?

  • Como regla general, es el 2%.  Y este porcentaje se aplica sobre el valor catastral del inmueble que figura en el recibo de Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio 2018.
  • En los siguientes supuestos, el porcentaje se reduce al 1,1% del valor catastral.
    • Inmuebles cuyo valor catastral ha sido revisado o modificado y que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez ejercicios impositivos anteriores.
    • Viviendas que a 31 de diciembre de 2018 no tengan valor catastral aún o no haya sido notificado al titular.

¿Y si se ha destinado un tiempo al alquiler?

En caso de que estén un tiempo alquilados, entonces deben declararse en dos apartados, que puedes ver en anterior post: cómo se declaran los alquileres en el IRPF y qué pasa con la vivienda habitual.

Tienes toda la información detallada sobre este tema en nuestra colaboración en Invertia.


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