Valdebebas y El Cañaveral
Escrito por Foro Consultores

Valdebebas y El Cañaveral, los precios se disparan

La falta de suelo finalista está provocando una subida del precio. Esto se traducido en un aumento de los costes finales de las viviendas. En solo cuatro años, en Valdebebas y El Cañaveral se han disparado los precios

El Cañaveral es de las pocas zonas de Madrid donde se puede comprar vivienda a precios asequibles, pero la presión de la demanda en este ámbito es muy fuerte. De hecho, en esta zona un piso cuesta unos 100.000 euros más que en 2015, mientras que en Valdebebas es necesario desembolsar alrededor de 150.000 euros más.

Estudio de Foro Consultores

Por lo que respecta a El Cañaveral,Foro Consultores ha analizado 13 proyectos en comercialización con 860 unidades. Si bien apenas quedan 285 unidades actualmente a la venta. El precio medio de venta del metro cuadrado ronda los 2.100 euros. En el gráfico posterior se puede ver la evolución en años anteriores.

Precio vivienda en El Cañaveral. En la imagen datos hasta marzo de 2018. En la actualidad el precio medio ronda los 2.100 euros m2 y el precio unitario los 251.000 euros .

«En enero de 2016, el suelo se pagaba entre 400-450 euros el metro cuadrado edificable. A principios de 2017, la cifra alcanzaba los 600-650 euros, mientras que en la actualidad se paga en torno a 750 euros metro, y ya estamos en un punto de inflexión«, reconocen desde Foro Consultores. A su juicio, «en esta zona los precios de venta final de una vivienda, momentáneamente, han tocado techo en los 2.100 euros por metro cuadrado construido, sin incluir los anejos —trasteros y plazas de garaje—». Además, añaden que, al fuerte incremento de precios, hay que sumar los costes de obra. Han subido alrededor de un 20%, desbaratando algunos planes financieros.

El tirón de Valdebebas

«A diferencia de El Cañaveral, aún queda recorrido al alza, porque hay poco suelo disponible en la zona», apuntan desde Foro Consultores. Además, recuerdan cómo ha evolucionado el precio del suelo en los tres últimos años. «En 2016, el precio del metro cuadrado de suelo edificable rondaba los 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaba los 1.500 euros y en la actualidad está en 1.900 euros el metro cuadrado edificable».

En Valdebebas, el precio medio de una vivienda ronda los 3.500 euros metro cuadrado construido (entre 3.000-3.947 euros) y el coste medio de un piso es de unos 497.700 euros, con una superficie promedio de 141 metros cuadrados

Toda la información de estos ámbitos, la puedes leer con detalle en el reportaje de Elena Sanz en El Confidencial

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Imagen. Residencial Valdebebas Único. Promoción que ya cuenta con licencia de obra.

pros y contras
Escrito por Foro Consultores

Pros y contras de la compra de una vivienda

Es una de las decisiones más importantes de la vida de mucha gente. Además, es una compra a largo plazo, con un extenso periodo para amortizar la hipoteca. Pero un porcentaje muy alto de españoles prefiere ser propietario. Analizamos los pros y contras de la compra de una vivienda con la ayuda de Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Ventajas de la compra

Aunque las tendencias cambian y en los últimos años los alquileres van en aumento, la cultura española es fundamentalmente de compra. A la recuperación de la economía, se suma el crecimiento de la construcción de obra nueva. “Algo muy importante que explica el buen arranque de año y la confirmación de una salida de la crisis, por lo que puede ser un buen momento para comprar”, apunta Vicente Manrique, asesor inmobiliario de Foro Consultores.

Estamos en un buen momento para comprar

La realidad es que han aumentado las promociones en diversos rincones de España y esto permite mayor posibilidad de elección. Para Vicente Manrique, ahora hay más variedad y los consumidores pueden elegir la vivienda que más se ajuste a sus necesidades con precios algo más asequibles que hace algunos años.

Residencial Valdebebas Único

A todo esto se une que los precios de los alquileres han subido de manera importante. Por otro lado, la banca es un poco más flexible a la hora de conceder préstamos. Y no olvidemos que la compra puede ser una inversión a largo plazo.

Desventajas

Obviamente antes de comprar es necesario hacer un análisis de la situación económica para no equivocarse. Como bien destaca Manrique, hay precariedad laboral y muchos jóvenes no pueden emanciparse ni comprar una vivienda. De ahí la necesidad de tener la máxima información.«Nuestra labor es la de guiarles, y si no es el momento de comprar, mejor alquilar y ya lo harán más adelante”, señala.

Infografía de la promoción «Valdebebas Único» de Realia. Ya tiene otorgada la licencia de obras.

A su vez, es una decisión que afecta durante muchos años. Y en ellos habrá momentos de bonanza y de crisis. De ahí la necesidad de hacer bien los números antes de lanzarse a contratar una hipoteca.

No obstante, estamos en un buen momento para comprar. Hay oferta de productos nuevos con gran diseño y respetuosos con el medio ambiente como puedes ver en las imágenes.

Si quieres información más detallada, no te pierdas el reportaje completo en Yaencontre.

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Las imágenes corresponden a “Valdebebas Único”. Residencial de 40 viviendas de 3 y 4 dormitorios con amplios salones, cocinas con tendedero, amuebladas y equipadas.

viviendas vacias
Escrito por Foro Consultores

Viviendas vacías y segundas residencias en el IRPF

Entramos en la recta final de la declaración de la renta. Algunos ya han conseguido la ansiada devolución por parte de Hacienda, pero otros aún no la han presentado. Si estás en el segundo caso, no olvides este apartado: Las viviendas vacías y segundas residencias también se declaran y se paga por ello.

Ya estén en la playa, en la ciudad o en el pueblo, Hacienda las va a tener en su relación de inmuebles, y debemos incluirlas en la declaración de IRPF. El mero hecho de tener un inmueble en propiedad supone una “renta imputada” e incrementa la cuota a pagar en la declaración de la renta.

La segunda residencia no tiene la opción de desgravarse. Y si no está alquilada, que entraría en otro apartado, debe declararse en el apartado imputación de rentas inmobiliarias.

¿Cómo se determina lo que hay que pagar?

  • Como regla general, es el 2%.  Y este porcentaje se aplica sobre el valor catastral del inmueble que figura en el recibo de Impuestos de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente al ejercicio 2018.
  • En los siguientes supuestos, el porcentaje se reduce al 1,1% del valor catastral.
    • Inmuebles cuyo valor catastral ha sido revisado o modificado y que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez ejercicios impositivos anteriores.
    • Viviendas que a 31 de diciembre de 2018 no tengan valor catastral aún o no haya sido notificado al titular.

¿Y si se ha destinado un tiempo al alquiler?

En caso de que estén un tiempo alquilados, entonces deben declararse en dos apartados, que puedes ver en anterior post: cómo se declaran los alquileres en el IRPF y qué pasa con la vivienda habitual.

Tienes toda la información detallada sobre este tema en nuestra colaboración en Invertia.


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alquiler
Escrito por Foro Consultores

Análisis de la vivienda en España

La gente quiere comprar, pero los precios y el acceso a una hipoteca se lo impiden. Por esta razón, la demanda de vivienda de alquiler se ha incrementado un 56% en el último año. Así se desprende de un estudio de Fotocasa. Madrid es la capital con mayor movimiento inmobiliario. La vuelta al alquiler.

De hecho, la demanda de alquiler en el último año ha pasado del 9% al 14%. Por lo que respecta a la compra, se incrementa un 33%, ya que el porcentaje ha subido de un 9% en 2018 a un 12% en 2019.

Interés por el alquiler

Este informe refleja también una recuperación de la demanda de la vivienda en alquiler, que contrasta con el retroceso registrado en 2018, y que nos devuelve a niveles de 2017. «Pero se trata más bien de una demanda que se refugia en este mercado ante la imposibilidad de comprar», explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa .

La demanda de vivienda de alquiler se incrementa un 56% en el último año

Los jóvenes buscan en todos los mercados y adquieren mayor protagonismo. En 2019 hay más particulares participando en el mercado de la vivienda. Este incremento viene provocado, principalmente, por los segmentos más jóvenes. Así, en 2018, un 23% de las personas entre 18 y 24 años habían realizado en los últimos 12 meses alguna acción en el mercado. Mientras que en 2019 ese porcentaje sube 10 puntos hasta el 33%. En el siguiente tramo de edad, de 25 a 34 años, sucede parecido. La participación ha crecido desde el 32% al 43% y en este tramo incluso supera el 38% registrado en 2017.

En definitiva, estamos ante un mercado dinámico, tanto en venta como en alquiler. Pero si quieres ver todos los datos en detalle, puedes descargar el informe completo de Fotocasa, con todos la información por comunidades autónomas y ciudades.

Si buscas vivienda entra en nuestra web foroprovivienda

atico
Escrito por Foro Consultores

La «importancia» de tener un ático

Vivir en un ático es uno de los objetivos de muchos compradores. Es una vivienda más exclusiva dentro de una comunidad de vecinos. Además de terraza, tiene mayor privacidad, vistas y luminosidad, de ahí su atractivo. Eso sí, el precio es mucho mayor.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios es uno de los activos más cotizados en el mercado de la vivienda. El problema es que hay mucha más demanda que oferta, dado que en las promociones hay, obviamente, pocos áticos.

En usada, la oferta es escasa y se vende rápido. En el caso de la nueva, hay promociones en las que los áticos se venden antes de comenzar con la lista de espera existente. Incluso si hay varias fases, siempre hay gente esperando, que no lo consiguió en la anterior. También puede ocurrir que el promotor prefiera dejarlos para el final. Es una joya por la que sabe que puede obtener mayor beneficio.


Los áticos, junto a los bajos con jardín en nuevas promociones, son los inmuebles más demandados.

¿Cuál es su precio?

Como media un ático puede costar entre un 20 y un 30% más que un piso tipo intermedio. Pero esa cifra se puede disparar en zonas prime, en barrios como Salamanca en Madrid, donde el ático puede tener un precio superior en un 40%-50%. La exclusividad se paga y más si tiene piscina privada.

Además, hablamos de un comprador diferente. De hecho, la tipología más habitual es la de dos dormitorios, lo que indica que los compradores son familias pequeñas, con un hijo, parejas o monoparentales. Obviamente hablamos de medias. Curiosamente, tienen más espacio los bajos con jardín o terraza, que también están muy demandados en las nuevas promociones.

Las ventajas de vivir en un ático

Son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico…. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio proporciona un status que no lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

La realidad es que los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización y aislamiento era escaso. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

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Imagen: Residencial Terrazas de Teatinos. Foroprovivienda

vivienda habitual
Escrito por Foro Consultores

La vivienda habitual en la declaración de la renta

Estamos en plena campaña de la declaración de la renta. ¿Qué papel tiene la vivienda habitual en el IRPF? Para los que compraron antes del 1 de enero de 2013 sigue teniendo un papel protagonista. Pueden deducirse por ello, el resto no. En este post, que puedes leer ampliado en Invertia, tienes todo lo que puedes desgravar y lo que no.

Debe quedar claro que el 1 de enero de 2013 se eliminaron las deducciones por vivienda habitual. Para los que compraron con anterioridad se introdujo un régimen transitorio.

¿A quién se aplica este régimen transitorio?

Solo a los que compraron antes de la fecha citada anteriormente. En la misma situación están los que han hecho obras de rehabilitación o ampliación, siempre que hayan finalizado antes del 1 de enero de 2017. Igualmente, entra en este apartado la adecuación de la vivienda de personas con discapacidad.


Solo pueden acogerse a las deducciones los que compraron antes del 1 de enero de 2013 o hicieron obras de rehabilitación o ampliación de vivienda habitual

Eso sí, siempre que sea vivienda habitual. Es decir, que sea residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años (ver excepciones en el post de Invertia). Que se ocupe la vivienda en un periodo no superior a 12 meses desde la compra o finalización de obras.


El límite está en 9.040 euros, aunque puede alcanzar los 12.080 euros

¿Cuánto se puede deducir?

El límite está en 9.040 euros por contribuyente para los supuestos ya expuestos: adquisición, rehabilitación, construcción o ampliación.

Esa cifra asciende a 12.080 euros cuando las cantidades invertidas se hayan destinado a la realización de obras e instalaciones para adecuar la vivienda por razones de discapacidad. 

No se puede deducir

Los gastos de conservación y reparación, arreglos de la casa; los gastos de sustitución de elementos: calefacción, ascensor…; las mejoras; las plazas adquiridas con la vivienda y que excedan de dos o compradas de forma independiente a la adquisición de vivienda.

Y si tienes un piso alquilado, no te pierdas ESTE POST sobre los ingresos por alquiler y la necesidad de declararlos.

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adquirir una vivienda
Escrito por Foro Consultores

Dudas que debes resolver antes de adquirir una casa

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida de muchas personas. Y, además, un error en la compra o en la hipoteca, puede afectar durante muchos años, pudiendo llegar a suponer un grave perjuicio. Te contamos las dudas que debes resolver antes de adquirir una vivienda

¿La podré pagar?

¿Qué dinero tengo ahorrado? ¿Qué hipoteca puedo conseguir? Y, ¿qué gastos tendré?

¿Es esta la casa que necesito y me gusta?

No compres una casa que no te gusta. Hay que ver la compra con perspectiva y hacer una profunda reflexión ayuda.

¿He analizado la zona?

Por otro lado, es bueno analizar el barrio, los vecinos, las infraestructuras, las comunicaciones. Indagar ayuda, dado que es una inversión importante y a largo plazo.


No es lo mismo que la vivienda sea nueva, usada o una compra sobre plano.

¿Cuál es la hoja de ruta?

Es necesario hacer un plan, especialmente si se va a vender una casa anterior. ¿Cuánto se tardará en el proceso de venta y entrega de la vivienda? De ahí la necesidad de un calendario.

¿Está todo en regla?

En general, averigua el estado de la vivienda y de toda la documentación de la misma: ¿Hay cargas pendientes? No es lo mismo que la vivienda sea nueva, usada o una compra sobre plano.

Todas estas claves ampliadas las puedes leer en nuestra colaboración en Fotocasa

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Imagen: @crdeprada

Ingresos por alquiler
Escrito por Foro Consultores

¿Cómo se declaran los ingresos por alquiler?

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legó el momento de la Declaración de la Renta 2018. La vivienda tiene especial protagonismo, especialmente si se tiene algún piso en alquiler. Te contamos como se declaran los ingresos por alquiler en el IRPF ¿Qué se consideran rendimientos de capital inmobiliario? Bienes rústicos o urbanos de los que se obtenga un rendimiento por alquiler, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica (para lo que debe tener alguna persona contratada).

¿Qué hay que declarar?

En este apartado se debe incluir los ingresos totales en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Para calcular el importe sobre el que se paga impuestos, de la cantidad percibida se restan los gastos deducibles y se obtiene el beneficio, que es sobre el que se paga.

Importante. Cuando el inmueble que se alquila es una vivienda, del total del rendimiento neto por alquiler, el 60% está exento.

Qué se puede deducir:

  • Amortización anual del inmueble: 3% sobre el mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral. Muy importante: se debe excluir el valor del suelo.
  • Intereses del préstamo hipotecario
  • Gastos de conservación y reparación. No son deducibles los gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.
  • Tributos y tasas:
  • Seguro de la casa.
  • Gastos de la comunidad, vigilancia, portería…
  • Gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler
  • Ojo con las rentas pendientes de cobro si las hubiera.

Casa alquilada a un familiar

Hacienda dice que, si es hasta tercer grado incluido, el rendimiento computable no debe ser inferior a la cuantía resultante de: 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada periodo impositivo. O el 1,1% del valor catastral en caso de que hayan sido revisados o modificados.

Alquiler turístico

El mecanismo es similar al anterior. Pero en este caso, no está exento del 60% previsto para las viviendas alquiladas y destinadas a residencia habitual. Y, además, el periodo en el que el inmueble no ha estado ocupado, debe declararse como renta imputada.

En nuestra colaboración en Invertia, además de desglosar todos los apartados anteriores, puedes ver algún ejemplo que te puede ayudar.

Y si necesitas solventar más dudas, entra en el Manual Práctico Renta 2018 en el capítulo 4º Rendimientos de Capital Inmobiliario.

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Más info del sector en nuestro Blog y Sala de Prensa

depreciar una vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Qué factores pueden depreciar una vivienda?

E

n el valor de una vivienda se tiene en cuenta. ubicación, estado, orientación, altura y dotaciones del edificio y de la zona (piscina, zonas deportivas, seguridad, colegios, transporte…) Pero hay factores que pueden depreciar una vivienda y, a veces, no se tienen en cuenta.

De ahí la necesidad de analizar bien el mercado para no comprar con problemas, lo cual no impide que surjan con el paso del tiempo. Los barrios cambian y las circunstancias también. Para bien o para mal.

Te contamos algunos factores que debes controlar:

  • Vecinos conflictivos
  •  Zonas normales que se están degradando y convirtiéndose en conflictivas.
  • Las ocupaciones manejadas por mafias degradan las zonas. Un aspecto que va muy ligado al anterior.
  • Cambios de negocio en los bajos de un edificio o cercanías que pasen a ser ruidosos.
  • Realojos de familias conflictivas
  • Las estaciones de autobuses demasiado cerca pueden reducir el valor de las viviendas
  • Centro de reinserción social cercano al inmueble.
  • Tener un parque que, en principio es magnífico, puede terminar siendo un problema si se convierte en un área problemática con usos indebidos.

Lo que está claro que la depreciación no solo se da en una vivienda, afecta al entorno y que, cuanta más cercanía al problema, mayor es la depreciación. Un ejemplo, si hay un bar o discoteca en los bajos, el primero sería el más afectado y el último, mucho menos.

¿Y cuáles ayudan a que se aprecie una zona?

por contra, existen aspectos positivos que pueden ayudar a que se aprecie una vivienda, y que se suman a los que ya contamos en nuestra Sala de Prensa.

  • Colegios de calidad/ creación de centros educativos
  • La gentrificación de una zona degradada que se renueva totalmente, un ejemplo claro es la zona de Chueca en Madrid
  • Mejora de los comercios y rehabilitación de edificios
  • Zonas semi industriales que van cambiando y se convierten en residencial, como Arganzuela en Madrid
  • Incremento o mejora de las dotaciones del barrio. Que llegue una estación de metro.

Y relacionado con el tema, de dejamos un enlace a un reportaje en El País Negocios con un sugerente título: Por todo esto no puede comprar su casa soñada


nuevo decreto del alquiler
Escrito por Foro Consultores

Un alquiler asequible no se consigue con un Real Decreto

E

l Real decreto ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se fundamenta en cinco objetivos. Por un lado, incremento de la oferta y moderación de precios. Por otro, este decreto del alquiler persigue aumento del parque de vivienda social, reducir los desahucios. Y, finalmente, mejora en la accesibilidad de las viviendas.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, ha analizado todas las propuestas en Invertia. A su juicio, la realidad es que no ayuda y puede hasta perjudicar. Estas son sus razones

Incremento del tiempo de los contratos. Pasan de 3 a 5 años para particulares y hasta siete para empresas. Puede que algunos propietarios prefieran retirar sus pisos del mercado porque en caso de necesitar la vivienda, si no lo dejan por escrito, tardarán más tiempo en recuperarla.

Se incrementa la demanda por el regreso de inmigrantes, mientras que la oferta se puede reducir

Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no. Y otro aspecto, una parte de la vivienda en arrendamiento podría irse al mercado de compraventa.

Limitación de las garantías. El arrendador debe elevar sus provisiones ante el riesgo de impago.  Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil económico del inquilino.

Referencia del IPC. Es un punto adecuado, siempre que no se pongan trabas en el resto de los puntos. La idea de crear un índice de referencia, y el que se ajuste a él, tenga beneficios fiscales, puede estar bien y habrá propietarios que les interese entrar en la rueda.

El aumento del parque de vivienda social en alquiler es una buena idea. La duda, ¿quién la hará?

Desahucios. Se incrementa el tiempo en detrimento de la seguridad jurídica del arrendador.

Crear un parque de viviendas sociales es una buena idea, pero ¿quién lo hace? Sería bueno aclarar este punto que el decreto solo enumera, lo mismo que hace con el apartado de accesibilidad.

Este post es tan solo un resumen del artículo de opinión de Luis Corral. Todos los motivos y propuestas del nuevo decreto del alquiler, los puedes leer en profundidad en nuestra colaboración en Invertia

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Imagen: calle de Madrid @crdeprada

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