depreciar una vivienda
Escrito por Foro Consultores

¿Qué factores pueden depreciar una vivienda?

E

n el valor de una vivienda se tiene en cuenta. ubicación, estado, orientación, altura y dotaciones del edificio y de la zona (piscina, zonas deportivas, seguridad, colegios, transporte…) Pero hay factores que pueden depreciar una vivienda y, a veces, no se tienen en cuenta.

De ahí la necesidad de analizar bien el mercado para no comprar con problemas, lo cual no impide que surjan con el paso del tiempo. Los barrios cambian y las circunstancias también. Para bien o para mal.

Te contamos algunos factores que debes controlar:

  • Vecinos conflictivos
  •  Zonas normales que se están degradando y convirtiéndose en conflictivas.
  • Las ocupaciones manejadas por mafias degradan las zonas. Un aspecto que va muy ligado al anterior.
  • Cambios de negocio en los bajos de un edificio o cercanías que pasen a ser ruidosos.
  • Realojos de familias conflictivas
  • Las estaciones de autobuses demasiado cerca pueden reducir el valor de las viviendas
  • Centro de reinserción social cercano al inmueble.
  • Tener un parque que, en principio es magnífico, puede terminar siendo un problema si se convierte en un área problemática con usos indebidos.

Lo que está claro que la depreciación no solo se da en una vivienda, afecta al entorno y que, cuanta más cercanía al problema, mayor es la depreciación. Un ejemplo, si hay un bar o discoteca en los bajos, el primero sería el más afectado y el último, mucho menos.

¿Y cuáles ayudan a que se aprecie una zona?

por contra, existen aspectos positivos que pueden ayudar a que se aprecie una vivienda, y que se suman a los que ya contamos en nuestra Sala de Prensa.

  • Colegios de calidad/ creación de centros educativos
  • La gentrificación de una zona degradada que se renueva totalmente, un ejemplo claro es la zona de Chueca en Madrid
  • Mejora de los comercios y rehabilitación de edificios
  • Zonas semi industriales que van cambiando y se convierten en residencial, como Arganzuela en Madrid
  • Incremento o mejora de las dotaciones del barrio. Que llegue una estación de metro.

Y relacionado con el tema, de dejamos un enlace a un reportaje en El País Negocios con un sugerente título: Por todo esto no puede comprar su casa soñada


nuevo decreto del alquiler
Escrito por Foro Consultores

Un alquiler asequible no se consigue con un Real Decreto

E

l Real decreto ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se fundamenta en cinco objetivos. Por un lado, incremento de la oferta y moderación de precios. Por otro, este decreto del alquiler persigue aumento del parque de vivienda social, reducir los desahucios. Y, finalmente, mejora en la accesibilidad de las viviendas.

Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, ha analizado todas las propuestas en Invertia. A su juicio, la realidad es que no ayuda y puede hasta perjudicar. Estas son sus razones

Incremento del tiempo de los contratos. Pasan de 3 a 5 años para particulares y hasta siete para empresas. Puede que algunos propietarios prefieran retirar sus pisos del mercado porque en caso de necesitar la vivienda, si no lo dejan por escrito, tardarán más tiempo en recuperarla.

Se incrementa la demanda por el regreso de inmigrantes, mientras que la oferta se puede reducir

Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no. Y otro aspecto, una parte de la vivienda en arrendamiento podría irse al mercado de compraventa.

Limitación de las garantías. El arrendador debe elevar sus provisiones ante el riesgo de impago.  Los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil económico del inquilino.

Referencia del IPC. Es un punto adecuado, siempre que no se pongan trabas en el resto de los puntos. La idea de crear un índice de referencia, y el que se ajuste a él, tenga beneficios fiscales, puede estar bien y habrá propietarios que les interese entrar en la rueda.

El aumento del parque de vivienda social en alquiler es una buena idea. La duda, ¿quién la hará?

Desahucios. Se incrementa el tiempo en detrimento de la seguridad jurídica del arrendador.

Crear un parque de viviendas sociales es una buena idea, pero ¿quién lo hace? Sería bueno aclarar este punto que el decreto solo enumera, lo mismo que hace con el apartado de accesibilidad.

Este post es tan solo un resumen del artículo de opinión de Luis Corral. Todos los motivos y propuestas del nuevo decreto del alquiler, los puedes leer en profundidad en nuestra colaboración en Invertia

ACCEDE AL ARTÍCULO COMPLETO EN INVERTIA

Imagen: calle de Madrid @crdeprada

Guía del Decreto de alquiler
Escrito por Foro Consultores

Puntos clave del nuevo decreto del alquiler

E

l nuevo decreto del alquiler, que entra en vigor hoy (6 de marzo de 2019), trae algunos cambios significativos. Modificaciones que no convencen al sector, ya que no favorece la salida al mercado de más oferta. Desglosamos algunos aspectos: duración del alquiler, fianza, subidas de la renta, gastos de gestión, desahucios. Una guía del decreto del alquiler con los puntos más destacados.

Duración del alquiler.– Se amplía de tres a cinco años el tiempo de duración de los contratos. Este periodo se incrementa hasta los siete años, si la propiedad de la vivienda es una empresa o persona jurídica.  Y una vez pasado ese periodo inicial, los contratos de forma tácita se prorrogan por un año entre particulares. Tres si es una empresa

Recuperar el inmueble.- Y aquí hay un punto muy importante, si el propietario quiere recuperar la vivienda (para su uso o el de un familiar) lo debe dejar por escrito en el contrato y dar un preaviso de cuatro meses. Si el inquilino deja la vivienda debe informar al casero con dos meses de antelación.

Incremento de la renta.- Hasta ahora era una decisión de las partes. Ahora, se regirá por el IPC como techo y está prevista la creación de un índice de alquiler. Potestad que tendrán las Comunidades Autónomas. Un punto que está por definir.


Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años

Fianza.-El decreto fija la fianza en un mes y dos mensualidades adicionales como límite (en total tres). Con la anterior normativa, el depósito o aval no tenía una cuantía máxima.

Desahucios.– El nuevo real decreto busca establecer ciertas medidas de protección del inquilino. Se establece la notificación sistemática obligatoria de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales. El objetivo es analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. Se deberá saber de antemano fecha y hora.

Gastos.- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador, si es persona jurídica

Medidas fiscales.- La norma contempla que el inquilino no pague el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de que las viviendas en alquiler de renta limitada tengan una bonificación del 95% de la cuota de este impuesto.

En este enlace tienes el acceso al BOE con el detalle de todos los cambios.

Si quieres estar informado no te pierdas nuestro Blog y Sala de Prensa

Y si buscas casa, entra en foroprovivienda

Imagen:@crdeprada

cambios en la Ley Hipotecaria
Escrito por Foro Consultores

Últimos cambios en la Ley Hipotecaria

T

ras muchos meses, la nueva Ley Hipotecaria se ha aprobado. Hace unas semanas escribíamos un post con los cambios que se esperaban. Pero ahora ya está aquí, aunque entrará en vigor dentro de tres meses, periodo que tienen los bancos para irse adaptando. Te contamos los cambios en la Ley Hipotecaria.

AJD.– El sector financiero deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto supone entre un 0,5% y en 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la CCAA ¿Cuánto supone?

Comisión por amortización anticipada.- Esta es una de las novedades. En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año. En el caso de las fijas, el texto definitivo incluye una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de ese momento. Obviamente aquí se marcan los límites.

El notario adquiere mayor protagonismo

Comisión por apertura.– No se establece límites y se pactará.

Tasaciones. Independientes y realizadas por profesionales homologados que puede decidir el cliente.

Cliente y notario.- El notario cobra más aún más protagonismo. El cliente está obligado a acudir al notario antes de la firma del préstamo para resolver cualquier duda. Es una visita gratuita y deberá firmar un documento en el que conste que entiende todos los apartados. El objetivo es evitar denuncias posteriores.

Desahucios por impago.- La entidad financiera pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago del cliente cuando la mora supere las 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Igualmente, se limita el tipo de interés por cuando el cliente se demora en los pagos.

Las cláusulas abusivas.- Quedan prohibidas por ley.

Pagos del cliente.- El cliente solo paga la tasación y las copias que pida de las escrituras. Los bancos tendrán que pagar las primeras copias del notario, los gastos de la inscripción en el registro de la hipoteca y de la gestoría. Hablamos de lo relacionado con la hipoteca, no con otros impuestos en la compraventa.

Las cláusulas abusivas quedan prohibidas por ley

Productos vinculados.- Muchas entidades daban hipotecas sujetas a algún producto, ahora están prohibidos.

Facilidad para convertir la hipoteca.- Pasar de una hipoteca variable a fija será más barato

Las hipotecas multidivisas.- Se podrán reconvertir a la moneda en la que el cliente percibe sus ingresos.

Control del banco.- Está obligado a analizar la solvencia del cliente antes de concederle la hipoteca.

Más info en Idealista

Algunas claves

Imagen: foroprovivienda- Residencial Puente de la Princesa

Cláusulas nulas
Escrito por Foro Consultores

Contratos de alquiler, algunas cláusulas nulas

Probablemente hayas firmado un contrato de alquiler o lo tienes en mente. Hay cambios continuos y efímeros. Pero, hay aspectos que no cambian y que es bueno que sepas. Hablamos sencillamente de cláusulas nulas que igual has firmado en el contrato de arrendamiento. Pero recuerda, la Ley te ampara.

Estas cláusulas pueden estar incluidas en preguntas muy frecuentes. Una lectura concienzuda y cerciorarte antes de firmar, te pueda evitar disgustos. Pero también puedes pactar con el casero aspectos que convengan a las partes. Lo importante es que tanto arrendador como arrendatario lo tengan claro.

Veamos algunas cuestiones relevantes:

¿Cuándo puedo cancelar el contrato?

¿Y si me voy antes de los seis meses?

¿Cuál es la duración máxima de los contratos de arrendamiento?

¿Me pueden obligar a pagar varias rentas por adelantado?

¿Quién paga los gastos de conservación de la vivienda?

¿El casero puede entrar cuándo quiera a mi casa?

¿Cómo se actualiza la fianza y me la deben devolver?

¿Qué pasa si el propietario pone en venta la vivienda?

¿Cada cuánto tiempo se revisa la renta?

La respuesta a todas estas preguntas, las tienes en nuestra colaboración habitual en el Blog de Fotocasa. 

ACCEDE A NUESTRO POST EN FOTOCASA

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