impuestos y gastos de vender una casa
Escrito por Foro Consultores

Vender una casa también tiene gastos e impuestos

Incremento de patrimonio ante Hacienda, plusvalía municipal o gastos de notaría correspondiente al vendedor. Estos son solo algunos impuestos y gastos de vender una casa. Te los contamos.

Ante Hacienda

Si la venta es la de una vivienda habitual y el importe recibido se reinvierte en la compra de otra también habitual, en un plazo no superior a dos años, no es necesario pagar la plusvalía de Hacienda.  Eso sí, tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo, ya que supone un aumento de patrimonio.

Si la ganancia no se reinvierte o no es vivienda habitual, la plusvalía generada tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como incremento de patrimonio. Pero también puede haber minusvalía que pueden compensarse.

Ante el Ayuntamiento

La famosa plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos y la debe pagar el vendedor. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda e influye el número de años que se ha tenido en propiedad.

Pero ojo en este punto porque hay jurisprudencia al respecto. Lo que interesa es saber si ha habido un aumento del valor de mercado del terreno, no el catastral.

Ante Notaría y Registro

Tampoco hay que olvidar el gasto de notaria y registro si al vender la casa no se ha realizado la cancelación registral de la hipoteca o no está amortizada la hipoteca, Además, una parte de los gastos de notaría corresponden al vendedor.

Otros pagos

La vivienda se vende libre de cargas: estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., a fecha de compra. Sin olvidar que, desde mediados de 2013, el vendedor debe presentar el certificado de eficiencia energética.

 

El desglose de todos estos puntos los puedes ver con más detalle en nuestra colaboración en el portal Invertia

 

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Y en este contexto, ¿cómo está el mercado? Expertos del sector han analizado este mercado en el programa #ForoInmobiliario de Intereconomia. Entre ellos, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. 

Si quieres saber hacia dónde va el mercado inmobiliario. Qué cambios traerá la nueva Ley Hipotecaria y en qué medida favorecen a los clientes, no te pierdas el audio. Toda la información del mercado en el programa #ForoInmobiliario

 

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Pero no todo es tan fácil. Un piso alquilado, (excepto si procede de herencia y también tiene sus gastos), suele tener una inversión inicial, unos gastos periódicos y unos ingresos mensuales. Con estos mimbres puedes calcular qué beneficios obtienes.

Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler debes tener en cuenta estas variables: inversión, gastos periódicos y puntuales e ingresos mensuales. Un buen análisis y una buena elección son la conjunción perfecta para obtener una rentabilidad adecuada. Y se puede.

 

Rentabilidad bruta y neta

Y la regla en sencilla: dividir los ingresos mensuales entre el coste total del inmueble. El resultado es la rentabilidad bruta. Pero, ¿cuál es la neta?  A los ingresos totales hay que restarle todos los gastos que conlleva la propiedad: cuotas de comunidad, impuestos, seguro o algunos gastos de mantenimiento o reformas, etc. Sin olvidar la hipoteca, si la tuviera.

El resultado neto es lo que te llevas al bolsillo, pero luego viene Hacienda. Los ingresos por alquileres aumentan la base imponible en el impuesto de la renta. Y aunque cuando se trata de vivienda, una buena parte está exento, algo de impuestos hay que pagar por este ingreso.

 

Rentabilidad por revalorización

Es otra opción para tener beneficios. Pero, primero compras, luego vendes y después restas los impuestos y gastos de la venta.  Es bueno hacer bien los cálculos para saber realmente lo que estás obteniendo. La diferencia entre la compra y la venta debe ser importante.

Te invitamos a leer nuestra colaboración en Invertia donde contamos supuestos de alquiler y venta. Podrás ver qué rentabilidad obtienes o puedes obtener si compras como inversión.

Y en este último punto recuerda que no todo vale. Antes de comprar es bueno hacer un análisis, como ya contamos en otro post: aspectos que se deben tener en cuenta.

 

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 Información elaborada por Foro Consultores Inmobiliarios

 

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Imagen de Madrid: @crdeprada

Impuesto de AJD en una hipoteca
Escrito por Foro Consultores

¿Cuánto supone el pago del impuesto de AJD en una hipoteca?

Tras el Real Decreto aprobado por el Gobierno, el Impuesto de AJD en una hipoteca lo pagarán las entidades financieras. Aunque este pago, que responde a Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, repercutirá al final en el cliente. Ahora habrá que ver en qué medida las entidades financieras incrementan comisiones o no…

Pero, cuánto supone y cuánto se ahorra el cliente. Desde Foro Consultores te lo contamos y te aclaramos los gastos de constitución de una hipoteca, al margen de este impuesto. Estos son los más relevantes:
  • Comenzamos con la comisión de apertura, que decide cada banco.
  • A esto le añadimos, los gastos de tasación que dependen del valor de la vivienda.
  • Le siguen los gastos de notaría y registro.
  • También los gastos de gestoría.

Y, por último, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un porcentaje sobre la suma de las responsabilidades hipotecarias. Y depende de la ubicación del inmueble. Las diferencias son importantes, dado que oscilan entre el 0,40 y el 1,50%.

Como se puede comprobar este impuesto depende de cada Comunidad Autónoma y en este enlace de Idealista puedes verlo.

Teniendo en cuenta estos datos, hemos acudido a un simulador de una entidad financiera para ver todos los desembolsos a la hora de contratar una hipoteca y cómo afecta el impuesto. El ejemplo elegido es un préstamo hipotecario de 160.000 euros, el 80% de una vivienda tasada en 200.000 euros y con una comisión de apertura del 1%.

  • En Madrid, los gastos totales de hipoteca: 5.236,72 euros. El IAJD: 1.572 euros en este supuesto.
  • El siguiente supuesto es en Álava, los gastos totales de la constitución de hipoteca suman 4.712,72 euros, pero aquí es menor (1.048 euros).
  • Y un tercer ejemplo, Sevilla. El gasto total de constituir una hipoteca asciende a 6.808,72 euros, y dado que el impuesto es de los más elevados: 3.144 euros.

Si restamos la parte del impuesto, la cifra baja considerablemente

En nuestra colaboración en Invertia puedes ver todos los supuestos desglosados y los gastos generales de la constitución de una hipoteca.

 

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Escrito por Foro Consultores

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