Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Cómo nos afecta la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

El 31 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Un texto refundido tiene un carácter técnico y no crea normas jurídicas nuevas, puesto que lo que pretende es sistematizar y reordenar las normas objeto de refundición. Introducido este concepto se comprende que no estamos ante grandes modificaciones derivadas de esta reciente aprobación.

Lo que si vemos por primera vez es una integración de dos leyes. El Texto Refundido (TR) une, con la regularización y armonización pertinente, la Ley del Suelo de 2008 y la Ley 8/2003 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que quedan derogadas en su práctica totalidad. El Ministerio de Fomento pretende potenciar la rehabilitación, tan necesaria y defendida en la actualidad por todos los políticos en la reciente campaña electoral. Así lo hace constar expresamente: “Permitirá impulsar un subsector de la economía española que tiene un alto potencial y, sin embargo, una escasa entidad si se compara con la media de los países europeos”.

Coincido plenamente en la importancia de la rehabilitación pero, cuando las propuestas políticas actuales quieren dejar de lado en cierto modo la apuesta por crear suelo y nuevas viviendas, es cuando no comparto exactamente la postura. Porque el mercado de obra nueva es necesario y demandado lo cual requiere que los municipios creen suelo con la debida antelación y diligencia. Es decir, rehabilitación y eficiencia sí, pero obra nueva también.

Vivienda y el nuevo Texto Refundido

Aunque como queda expuesto, los cambios son pequeños, pero veamos consecuencias para las viviendas existentes. En primer lugar, a efectos del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y certificación energética, hay que atenerse a la nueva legislación. Es importante hacer hincapié en la disposición adicional primera del TR, cuyo título expone un sistema de información urbana al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible definido por la Administración General del Estado en colaboración con las comunidades autónomas. Es muy similar a la disposición derogada, pero con la diferencia de que ahora se hace mención expresa a que los Informes de los edificios servirán para realizar censos de viviendas con necesidades de rehabilitación. Además se pretende, entre otros objetivos, crear mapas de ámbitos urbanos deteriorados que precisen regeneración o actuaciones de rehabilitación edificatoria y facilitar al ciudadano el acceso a información sobre suelo y urbanismo.

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Ayudas para la Rehabilitación

Este Texto Refundido tiene el soporte actual de instrumentos de ayuda para la rehabilitación. En concreto, queda la Ley enmarcada dentro de la Estrategia Española de Rehabilitación. El Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento incluye programas de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas y de apoyo a la implantación del IEE. De especial importancia es el Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER-CRECE) impulsado por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo con el apoyo del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Todos estos instrumentos quedan enmarcados dentro de la pretensión de alcanzar los objetivos de eficiencia energética de la Directiva Europea 2012/27/UE y el Plan de Acción 2014-2020.

La senda de un crecimiento sostenible necesita medidas adecuadas de rehabilitación urbana y una mayor concienciación. Tenemos ayudas disponibles a las que recurrir y debemos tener presente que la búsqueda de la eficiencia energética siempre renta.

Y finalmente, aprovecho para desearos FELIZ AÑO NUEVO

Materiales en la construcción
Escrito por Guillermo Sánchez Fontao

Materiales en la construcción, mucho más que una solución estética

A la hora de comprar una vivienda, su ubicación, el entorno en que se encuentra, su disposición o su diseño forman un conjunto indivisible. Y en este sentido, los materiales de construcción son la paleta con la que los arquitectos juegan a la hora de dotar de ese aspecto al espacio diseñado.

Pero este aspecto no es sólo estético, define claramente la calidad y el precio final de una vivienda, y debemos tener muy claro que estos materiales, acabados y características nos van a acompañar en los años de uso de esa vivienda. No olvidemos que el desgaste e inclemencias del tiempo pueden determinar futuras obras, produciendo numerosas derramas o costes para el propietario. Esto indica que desde la fachada hasta las dotaciones telemáticas, domóticas y colocación de tomas eléctricas, están definidas en el proyecto y deben estar al alcance del cliente en el momento del contrato.

La importancia de la memoria de calidades.- Desgranar cada uno de los aspectos de una memoria de calidades de una vivienda es un proceso agotador para el que les escribe y probablemente un castigo para el que lo lee. Pero en este artículo vamos a intentar que sea lo más llevadero y contaremos algunas soluciones constructivas que se ofrecen en una memoria de calidades y lo que supone cada una de ellas en un edificio.

Las fachadas están sufriendo cambios estéticos. Los arquitectos buscan ser diferentes y los compradores también quieren algo más exclusivo. Esto supone que en los edificios de viviendas ya se incluyen soluciones propias de inmuebles con un uso menos residencial, con lo que estamos viviendo un pequeño avance en este sentido.

Al ladrillo visto o con sus diferentes aparejos (su colocación en la fachada) o acabados como el monocapa, se les suman los aplacados, que no es más que el añadido exterior de una placa de otro material como puede ser mármol, imitaciones de piedra, pizarra o placas cerámicas. Y a las diferentes formas de sujeción como el simple adosado mediante cemento o la colocación de dobles fachadas con herrajes o fijaciones mecánicas, se suma la utilización de nuevos vidrios y cristales esmerilados o translucidos que ofrecen un enriquecido mosaico de posibilidades.

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Los pavimentos también han sufrido una revolución al entrar en juego los plásticos y los de imitación que no es más que dotar al viejo pavimento de una nueva cara o piel superior. El hormigón pulido y con aditivos de color ofrece un acabado limpio y permite una transmitancia (perdonen el “palabro”) energética ideal en el caso de acompañarse de suelo radiante. El policarbonato translucido es uno de los avances más interesantes pero sólo utilizado en arquitecturas punteras e internacionales. El gres, parquet, tarima, mármol, piedra y baldosa cerámica no han sufrido grandes variaciones en lo que a prestaciones se refiere. Tal vez los cambios se vean en los diseños y estética final, pero no nos engañemos siguen siendo viejos amigos.

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¿Qué pasa con las carpinterías? Las carpinterías exteriores de nuestras viviendas, a no ser que vivan en ambientes húmedos, en los que en su caso marcos de madera estarían justificados, huyan de las viviendas que les proyecten carpinterías de PVC, ya que eso no se incluye desde hace muchos años. El aluminio ha sustituido a este material totalmente, y en este sentido explicarles que la rotura de puente térmico es solamente una pieza plástica que separa la cara interior de la exterior del perfil para que el calor no se transmita por el material. El avance está en los cristales y la separación entre ellos en el marco, creando una cámara de aire que es lo más adecuado para aislar. A esto se unen las persianas de aluminio que si se consiguen por el mismo precio, es un plus.

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Climatización.- Pero detengámonos en el apartado de Climatización y ACS (Agua Caliente Sanitaria), los gastos principales de una vivienda. La entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, en el que las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética ha significado un cambio importante. Este certificado permite calcular el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (Incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación). En definitiva nos dice cuáles son las viviendas más eficientes, que gastan menos en calefacción.

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En los últimos años ser más eficientes desde el punto de vista energético comienza a tomarse en serio. Aclimatar y producir ACS en las viviendas ha revolucionado el mercado, siendo así un nuevo reclamo para el cliente y vendito reclamo. A los ya conocidos sistemas de producción mediante el consumo de gas natural o gas propano, se unen la posibilidad de utilizar energía eléctrica, energía solar, o una combinación de varias. En este sentido la combinación de gas natural centralizado y energía solar representa uno de los sistemas más utilizados actualmente en las viviendas de nueva construcción. Esto, unido a un sistema de suelo radiante en contraposición a los comunes radiadores de aluminio, es lo que podríamos esperar en una memoria de calidades actual y deseada en el rango de precio que nuestro bolsillo nos lo permita.

En definitiva, un buen material, adecuado a cada zona, nos ahorrará muchos gastos futuros.

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda:¿dónde están los mercados más activos y los menos?

En el mercado inmobiliario la mejoría va por barrios. Siempre hemos sostenido que no se debe hablar de medias porque en realidad son pequeños mercados. Mientras en unas zonas falta vivienda y los precios tienden ligeramente al alza; en otras, hay demasiada oferta y los precios, en el mejor de los casos permanecerán estancados. Un reciente informe de Solvia constata esta realidad y deja claro algunos datos que, por su interés, vamos a resumir en este post. ¿Qué pasa en cada zona?

Madrid.- En este momento, Madrid marca el ritmo de la recuperación, pero aunque es un mercado claramente al alza, sigue habiendo también diferentes nichos. La vivienda de lujo y los mejores barrios tiran del mercado, ante la falta de stock y la demanda latente. En el lado opuesto, hay barrios duramente golpeados por la crisis, donde la vivienda aún sigue en baja forma.

Según los datos de Solvia MarketView, Madrid presenta una gran actividad promotora, especialmente en la zona Noroeste (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, San Agustín de Guadalix…) y un aumento de la demanda de suelo en la zona norte (Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo y Valdebebas). En esta ciudad ya se está produciendo una subida de los precios de venta, principalmente en zonas de casco urbano, sobretodo en edificios rehabilitados y obra nueva dentro de la M-30.

Barcelona.- El problema de la Ciudad Condal es la falta de producto, lo que se está disparando la actividad de promoción en 2015 (+90%).La demanda de producto urbano de 2, 3 y 4 habitaciones es muy importante, al igual que la vivienda de alto nivel, fomentada por compradores no residentes en las zonas de Diagonal Mar y Ciutat Vella. Como novedad, en otras localidades de Cataluña (por ejemplo, Terrassa o Bellver) empiezan a aparecer pequeños promotores.

Levante.- Alicante sur es la zona más activa de Levante. Ya se observan signos evidentes de recuperación de la mano del comprador no residente y una actividad de más de 1.500 viviendas en construcción, según datos de Solvia. Además, en los últimos meses se ha producido la reactivación de la compra de vivienda de primera residencia en poblaciones de más de 30.000 habitantes y en zonas periféricas de localidades mayores.

Costa del Sol.- Es la más activa en la zona sur y es Marbella el epicentro de la actividad con crecimientos en actividad y precio por encima del 15% para determinadas tipologías. La buena marcha del sector turístico, que es la principal actividad en la provincia de Málaga, está empujando la recuperación del sector inmobiliario a un ritmo superior al de otras zonas del país.

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Islas Baleares.- Se encuentra a la cabeza de las regiones españolas en cuanto a incrementos en el precio de la vivienda. El mercado premium en Mallorca está al alza y no se ha visto afectado de manera notable por la crisis económica.

Y, ¿qué pasa en el resto?.- En general en la zona centro y norte todavía no existen datos que permitan una reactivación del mercado, por lo que se mantiene un bajo nivel de actividad. En Castilla y León destaca Valladolid, donde la comercialización de nuevos desarrollos supondrá la activación de la demanda retenida que se encuentra focalizada en Renedo, Simancas, Parquesol o Arroyo de la Encomienda…En Castilla La Mancha únicamente en algunos centros históricos de capitales de provincia como Toledo y Cuenca puede observarse un ligero repunte de precios, fundamentalmente por la escasez de producto.

En cuanto a la zona noroeste, destaca A Coruña, donde existe poco producto y cierta demanda de vivienda a precios razonables; En Vigo, existe demanda de producto terminado por la paralización del plan general en la época de crisis. En Asturias se observa cierta demanda en Gijón. Por su parte, en el País Vasco y Navarra, el mercado todavía se encuentra expectante y en proceso de recuperación.

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