Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Madrid necesita más suelo

El jueves pasado asistí, en el marco del festival de arquitectura y ciudad OPEN HOUSE MADRID, a una interesante conferencia titulada “Madrid Ciudad Abierta”. Dos conferenciantes de trayectoria reconocida en el sector presentaron, en primer lugar, la evolución de la ciudad y los efectos que provocan en el territorio las actuaciones que se llevan a cabo en él para después exponer la complejidad del urbanismo de la capital, consideración que se hace extensible a todo el país.

Los desarrollos urbanísticos de Madrid tienden al agotamiento, en la zona norte principalmente, como así se expuso en la mencionada charla. Existe una demanda de suelo creciente con tensiones en su precio. Mi última publicación en el Blog Entorno Habitable  de elmundo.es trata sobre esta circunstancia, post que comparto en las siguientes líneas.

Se está detectando un fuerte interés inversor en suelo finalista -es decir, aquel urbanizado en el que se puede entrar a edificar- que se traduce en cierres de operaciones con tendencia al alza en el precio. ¿Por qué sucede este fenómeno y cuáles son las noticias que lo atestiguan? ¿Qué se respira en el sector y qué valoración cabe hacer de esta circunstancia?

Bienes inmuebles

 Soy consciente de que el mercado de la vivienda suscita opiniones encontradas respecto de muchos aspectos, como por ejemplo el número de viviendas vacías en nuestro país, la necesidad o no de construir más, si suben o bajan en su valor en la actualidad, las causas y efectos del boom inmobiliario, etc.

En este sentido, y respecto a la demanda de suelo y vivienda, quiero previamente aclarar un concepto que como todo lo sencillo es revelador. Cuando hablamos de vivienda y suelo lo hacemos de bienes inmuebles. La palabra inmueble proviene del latín inmobilisestando compuesta por el prefijo in que significa “no”, el verbo movere equivalente a “mover”, más el sufijo bilis que significa “posibilidad”. Por lo tanto, su etimología quiere decir “que no se puede mover”. Luego los bienes inmuebles son los que no se pueden mover o trasladar de un lugar a otro porque están adheridos al suelo.

¿Y por qué considero importante reflexionar sobre este concepto? El motivo es evidente. A la ciudad de Madrid en absoluto le afectan las viviendas vacías del resto de España y, en muchos casos, tampoco de municipios de la misma Comunidad a la que pertenece. Y como es lógico los distritos, los barrios, cuentan con distinta oferta y demanda. Y esto es aplicable a todo el territorio, por lo que asistimos a recuperaciones en determinadas ciudades y zonas de nuestro país -que se soporta con una mejora de los indicadores económicos-, mientras que en otros muchos puntos no hay recuperación o es menor. Coexisten diferentes velocidades.

Operaciones de suelo en Madrid

Circunscritos al municipio y según me traslada el director del departamento de Suelo de Foro Consultores, las tensiones en el precio en la zona norte son importantes. El desarrollo de Valdebebas tiene unos precios de suelo que ascienden hasta 1.200 euros por metro cuadrado edificable de vivienda libre, alcanzado casi 800 euros en el caso de vivienda protegida. A esto debemos añadir el coste de construcción, licencias, tasas, impuestos y margen del promotor para componer el precio final que paga el consumidor.

Las noticias de operaciones se suceden. En los otros desarrollos del norte de Madrid la carestía de suelo es importante. Me refiero a Arroyo del Fresno (el más pequeño de todos y con buen ritmo de avance), Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro. Y en uno de ellos, Montecarmelo, se ha producido una operación que ha provocado desconcierto en el sector. Una parcela cercana a la futura ubicación del Colegio Alemán, que se creía que iba a ser obtenida por la cooperativa DMS gestionada por Momentum Cooperativas con el fin de hacer casas para padres de alumnos del colegio, ha sido arrebatada por una puja de Cogesa (Grupo Dragados) de más de 20 millones de euros. El metro edificable ha alcanzado los 2.000 euros, cuando el precio de salida era 1.100. Estamos ante cifras que, más allá de considerarse positivas nos indican cierta especulación con la evolución de los precios.

chamartin

Esta situación no es recomendable, en mi opinión, ni para promotores ni para particulares, puesto que la recuperación y crecimiento de estas zonas es palpable, pero debemos ser razonables. Además, si añadimos el caso de las últimas operaciones de suelo en Valdebebas para viviendas protegidas con un importe tan alto pagado y, con un precio de venta limitado que reduce al mínimo los márgenes, nos sitúa ante unas operaciones de mayor riesgo.

El centro de la capital cuenta con escasa disponibilidad, donde la rehabilitación cobra gran protagonismo, siendo muy escasos los solares.

Villaverde ha presenciado una subasta de suelo cuya puja ganadora ha ascendido a prácticamente 45 millones de euros por 120.000 metros cuadrados edificables para 1.200 viviendas de protección, síntoma más de la inversión creciente. En los PAU del sur y este de Madrid observamos un ritmo más constante. Carabanchel tiene una consolidación considerable y oferta residual, en Vallecas hay operaciones cerradas a 500 euros el metro cuadrado edificable y oferta en la actualidad por 600 euros. El Cañaveral, en el distrito de Vicálvaro, cuenta con unos precios que rondan los 400 euros el metro edificable. Será este último desarrollo el que previsiblemente dará muchas noticias en el futuro y donde se dirigirán las inversiones promotoras e incluso de Socimis para promover y alquilar viviendas.

Como conclusión, comprobamos que, como escribía al principio, no sólo las realidades son distintas en nuestro país, como es lógico, sino que además dentro de una ciudad también se cumple este hecho. El sector y creo que también la ciudadanía asiste con entusiasmo a esta recuperación y a los buenos datos económicos que redundan en beneficio de todos. Ahora bien, debemos ser cautelosos en los pronósticos y, aunque todo parece indicar que hemos tocado fondo, no debemos dejarnos llevar por el optimismo. Mientras que los desarrollos del sureste pueden esperar por escasa demanda, en cuanto a la carestía de suelo en determinadas zonas de Madrid sí se hacen necesarias y obvias por este hecho y por su ubicación las Operaciones Chamartín y Campamento.

El planeamiento urbanístico, como su propio nombre indica, supone anticiparse al futuro de la ciudad y preverlo y, algo tan costoso como conseguir suelo finalista no se hace de la noche a la mañana. La evolución de Madrid, la realidad de mercado y el comportamiento de compra de vivienda nueva de su ciudadanía justifican ampliamente dichas operaciones urbanísticas.

Escrito por Consuelo R de Prada

Tras la crisis, toca aprender de los errores

ForbesEn el número de este mes de la revista Forbes, Luis Corral, CEO de Foroconsultores, ha repasado el sector inmobiliario y los retos que debemos afrontar tras la crisis. Por su interés, resumimos los puntos tratados en esta tribuna que puedes leer íntegramente en Forbes en español

Para empezar, después de años de crisis, muchos cadáveres han quedado en el camino, en parte por los excesos del pasado. Toca, pues, aprender de los errores y no tropezar con la misma piedra.

Además, es bueno mirarse el ombligo y ver ¿qué hicimos mal? Durante los años de bonanza todo el mundo quería y podía ser promotor. Se construían viviendas a un ritmo increíble, llegamos a promover unas 800.000 viviendas al año, muy por encima de las necesidades del mercado.

Los compradores tampoco se quedaron atrás, no solo adquirían los que necesitaban vivienda, entraron de lleno los inversores/especuladores, obteniendo rentabilidades de infarto. Los precios llegaron a niveles absurdos y la financiación estaba inflando un mercado que se nos iba de las manos.

Y llegamos a la crisis, el paro hizo estragos, y ante la escasez de las ventas, los promotores bajaron precios, pero claro hasta un nivel: el de la hipoteca, pero llegó un momento que ese valor era insuficiente. Los bancos se quedaron con las promociones y cuando se dieron cuenta de que el problema ya era suyo, comenzaron a vender con descuentos y a dar financiación para esos pisos. Como sus carteras crecían y crecían, el siguiente paso fue ayudar al promotor a deshacerse de las viviendas con la financiación de la entidad, pero sin tener que comprarlas. Luego llegaron los fondos y comenzaron a comprar carteras a precios muy asequibles.

¿Y ahora qué? Para empezar se debe construir en función de las necesidades de la población, sin olvidar el suelo urbanizable en reserva para evitar que, con el paso del tiempo, nos quedemos sin terreno y no se pueda promover y volvamos a empezar la rueda. ¿Y los precios? Los crecimientos deben ser moderados, no es bueno volver al pasado. El papel de los políticos también es importante, hay que generar seguridad jurídica urbanística.

Las empresas también una gran labor. Limitar el endeudamiento y consumir mayores fondos propios en las operaciones. Y qué decir de las entidades financieras. Ya han aprendido que la financiación no es algo que se dé sin sentido.

En definitiva, volver a reconstruir un sector, en el que buena parte de las empresas han desaparecido y tan solo unas pocas ha sobrevivido. La vuelta a la profesionalización.

Escrito por Consuelo R de Prada

La vuelta a los tres dormitorios

Durante muchos años, la vivienda tipo en España era un piso de tres dormitorios para residencia habitual, otra cosa bien distinta era el apartamento en la playa. El boom inmobiliario cambió este concepto de manera sustancial. Los precios se dispararon y los promotores optaron por viviendas más pequeñas. No es que los compradores quisieran vivir en espacios más reducidos, el problema fue que los precios se dispararon y adquirir pisos más pequeños era la única forma de ser propietario.

Los datos, por ejemplo en Madrid, llegaron a ser sorprendente y los estudios, impensables hasta entonces, tuvieron especial protagonismo. Incluso aún quedan pendientes de vender en algunas promociones. En 2006, los estudios suponían un 8% del total de viviendas nuevas frente al 1% de 2000, Y los apartamentos, llegaron a alcanzar el 39% de la programación. Y otro dato, en el año 2000, el 43% de las viviendas nuevas eran de tres dormitorios, cifra que fue bajando hasta el 14% en 2007. Ahora, en las nuevas promociones esta tipología vuelve a cobrar el protagonismo perdido.

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La tabla anterior nos muestra la evolución desde 1997 hasta 2012 en la ciudad de Madrid, pero ya se están produciendo cambios. En actualidad, según hemos constatado en el estudio realizado en los Paus y nuevos desarrollos urbanísticos de la capital, donde se concentra la mayor parte de promociones nuevas, la producción de tipologías de dos y tres dormitorios representan el 67% de la programación total, en el caso de vivienda libre. Si hablamos de protegida, el porcentaje asciende al 87% y las viviendas de tres dormitorios superan el 50%. Esto indica la vuelta a la promoción de casas más amplias, unido a unos precios más asequibles, que es lo que busca el comprador.

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