Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La vivienda se reactiva en el sur de Madrid

Vivimos un nuevo momento inmobiliario con una recuperación a diferentes velocidades, donde las grandes ciudades como Barcelona o Madrid lideran el avance del sector. Por su interés, reproducimos el último post del Blog «Entorno habitable».

Después de haber analizado la oferta en el norte de la capital, pongo el foco en el sur. Los datos expuestos se derivan de un estudio de Foro Consultores sobre pisos de obra nueva, tanto libres como protegidos, en los grandes desarrollos urbanísticos de la ciudad.

En total se han detectado 1.770 pisos en venta [Gráfico]. La oferta se ha reducido considerablemente (sólo 935 en el sur), los ritmos de venta se han incrementado y, con moderación, el sector inmobiliario progresa en Madrid.

Vamos a ver cuáles son estos barrios, cuánta oferta disponible hay y su nivel de consolidación. Y también algo fundamental en el planeamiento urbanístico, acercarnos al futuro posible de la ciudad, por dónde crecerá en esta zona y de qué manera. Por último, haré una breve reflexión sobre la Operación Campamento.

Nos encontramos con tres ámbitos. En primer lugar, dos ensanches ya veteranos, el de Carabanchel y el de Vallecas, a los que hay que añadir El Cañaveral, que pronto entregará sus primeras viviendas y es el primero en urbanizarse de los llamados Desarrollos del Sureste (junto con La Atalayuela, Los Cerros, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros). Sus características son las siguientes:

Ensanche de Carabanchel

Situado al sur del popular barrio homónimo, supone el límite de la ciudad en esta zona y queda limitado por la M-40. Cuenta con una estación de Metro de la Línea 11, La Peseta, ubicada en el centro del ensanche.

De las 12.700 viviendas finalmente previstas, apenas quedan cientos por edificarse. Los pisos de protección oficial representan casi la mitad del desarrollo. Con servicios, equipamientos, cierto comercio de proximidad y una gran superficie, avanza hacia una completa consolidación. Los principales números son: 10 promociones a la venta con 148 pisos en total y precios medios de 213.073 euros (libre) y 141.054 euros (protegida).

Ensanche de Vallecas

Vallecas1 Rdal. El Bulevar-LIBRA GESTIÓN-VENDIDA

Las dimensiones de este PAU son extraordinarias, ubicándose a ambos lados de la M-45. Cuenta con tres paradas de Metro de la Línea 1, el centro comercial La Gavia y un total de 28.000 viviendas de capacidad. La ciudad deportiva del Rayo Vallecano se encuentra al oeste del ámbito.

Aproximadamente quedan 5.000 viviendas por construirse. Están en venta un total de 40 promociones con un stock de 384 pisos. Queda de media un 10% de inmuebles disponibles en cada promoción analizada, lo que significa un avance claro en el ritmo de ventas y lo que conllevará un interés en promover en la zona para satisfacer la demanda. Los precios medios ascienden a 171.637 euros en el caso de la libre y a 107.248 en vivienda de protección. Si nos centramos en protegida, es en este PAU donde el precio es el más bajo de todos los desarrollos de Madrid.

El Cañaveral

el Cañaveral

Es un nuevo desarrollo que está a punto de recibir a sus primeros vecinos. Está situado en el distrito de Vicálvaro, junto al término municipal de Coslada. Además de un Metro Ligero a lo largo de la Gran Vía del Sureste, que será un eje central de El Cañaveral y vertebrador con otros desarrollos limítrofes, se encuentra en fase de estudio una ampliación de la Línea 2 de Metro para facilitar las comunicaciones.

Se calculan un total de 14.000 viviendas en la parte este del ámbito. En la zona oeste se construirá una zona comercial y un parque industrial y logístico. [Vídeo] Los precios medios son de 151.705 euros para vivienda libre y 160.592 en protegida.

Aquí nos encontramos con una paradoja: los pisos libres tienen un precio menor que los protegidos. Esto se debe a que la vivienda protegida se fija de acuerdo con módulos que en muchos casos se han quedado desfasados con la verdadera situación del mercado. Un promotor puede hacer una reducción del precio por debajo de módulo, pero si la compra de suelo se ha hecho hace tiempo, es más que probable que entre en pérdidas. Con un total de nueve promociones y 405 viviendas en venta, la protegida representa un 80% de la oferta actual. Este nuevo barrio supone un mostrador atractivo para familias jóvenes, puesto que tiene los precios más competitivos de la capital.

Pensando en el futuro

Las cifras que se desprenden del estudio reflejan la situación actual del mercado. Evidencian síntomas de recuperación y eso es positivo. En absoluto podemos considerar que se produce una nueva burbuja y aunque el stock de pisos nuevos es de sólo 1.770, cómo es lógico será la propia demanda la que haga surgir oferta allá donde sea posible.

Me gustaría puntualizar que, a diferencia del norte donde el suelo es francamente escaso y se hace necesaria la Operación Chamartín, en el sur existen los citados Desarrollos del Sureste que tienen una capacidad futura para más de 100.000 viviendas. Es una elevada cifra que permitirá absorber el crecimiento de Madrid en esta zona durante muchos años.

Ahora bien, ¿que sucede con la Operación Campamento? Porque su ubicación es distinta, en el oeste de la capital, y a su vez cuenta con una demanda diferente y no hay oferta en esa zona. Supondría, en cualquier caso, una mejora urbana con el soterramiento de la A-5 a su paso por este desarrollo. Se hace necesario un análisis de la nueva coyuntura política municipal y su postura.

El actual concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo, en una entrevista en El Mundo ofrecía una visión conciliadora sobre los macroproyectos urbanísticos.  Si bien es cierto que en dicha entrevista se centraba más en la Operación Chamartín, cabe esperar una respuesta razonable para los terrenos de los antiguos cuarteles, que contendrán 11.000 viviendas. En cualquier caso, por supuesto el resultado no sería un Eurovegas Chino que nadie persigue. Los promotores que al final lo desarrollen se encargarán de hacerlo lo mejor posible puesto que, como es lógico, querrán que el interés en residir allí sea elevado.

El desarrollo urbanístico, tan demonizado a veces, y los dramáticos efectos de la burbuja hacen pensar en limitar la construcción de viviendas. Sin embargo, y siempre de acuerdo con los estudios, se debe pensar que si los precios van a ser los adecuados, va a existir demanda e interés inversor, se va a generar trabajo y se va a progresar.

La única conclusión que cabe extraer es que crezcamos de manera lógica, creemos empleo y riqueza para Madrid. Los nuevos políticos están en su derecho de analizar y replantear el futuro urbanístico y, después de este trabajo, buscar el equilibrio de la ciudad y de quienes la habitan como así lo esperamos.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Valdebebas: nuevo suelo a la venta y últimas obras de urbanización

El interés por la compra de suelo continúa. La Junta de Valdebebas ha sacado a la venta dos nuevas parcelas, en este caso para construir vivienda protegida. El suelo, como ya destacábamos en el post anterior, ha pasado de ser un activo tóxico a objeto de deseo, especialmente en determinadas zonas y Valdebebas, uno de los referentes del nuevo impulso inmobiliario, es una de ellas.

Además, este desarrollo madrileño ya está acometiendo las últimas obras de urbanización, que ya contamos en el blog Entorno Habitable de elmundo.esCon un coste de 42 millones de euros asumidos por la junta de compensación y un plazo de 48 meses, los principales hitos son los siguientes:

Reordenación urbanística de la «Pastilla Comercial de Valdebebas»

Originalmente, según planeamiento, Valdebebas contaba con 150.000 metros cuadrados para un centro comercial. Pero la crisis reveló que este proyecto era demasiado grande, la nueva realidad hacía necesaria una modificación. Se recurrió a un plan especial de ordenación pormenorizada, obteniéndose un resultado muy razonable. Se reduce el espacio comercial a 55.000 metros cuadrados, que se ajusta a las necesidades locales, teniendo más atractivo para los inversores que deseen posicionarse en esta ubicación. El espacio liberado permite que se generen parcelas residenciales para aproximadamente 900 viviendas de precio protegido y 100 de régimen libre. Esto evidentemente es muy positivo. De acuerdo con los estudios de Foro Consultores el stock actual de viviendas protegidas en Valdebebas es de sólo trescientas. Son muy pocas las parcelas que quedan con esta protección, y aunque este número que se genera con la reordenación es considerable, contará con una gran demanda. Ya hay empresas interesadas en comprar la práctica totalidad de las parcelas de viviendas protegidas para edificarlas. Por último, también se consigue una parcela dotacional donde pronto se ubicará el Colegio Joyfe. Las nuevas calles necesarias fruto de esta reparcelación ya se han comenzado a ejecutar.

Parque Central y eje verde 

Las zonas verdes en Valdebebas representan la mitad de superficie del ámbito. Es un proyecto urbanístico que equilibra de manera modélica la relación entre ciudad y zonas de esparcimiento. El Parque Central linda con la estructura viaria y queda frente a las edificaciones. Contará con un borde urbano junto a las calles, con características de ejecución más ajustadas a los parques de las ciudades, a diferencia del ya inaugurado y contiguo Parque Felipe VI, que es de tipo forestal y se asemeja a la Casa de Campo de Madrid en cuanto a cuidados y vegetación. Se está ejecutando el proyecto ganador del concurso internacional de ideas celebrado en el año 2009. Se trata de la propuesta «Sol y Sombra» de Joao Ferreira Nunes. Con una superficie de 80 hectáreas y una laguna en la parte noreste, además del borde urbano cuenta en la parte interior con una zona que se define como agro-urbana. Encontraremos plantaciones de tipo agrícola, un centro de interpretación, un anfiteatro y una escuela de jardinería. Se valdrá de la topografía actual donde existen cumbres y vaguadas, y se potenciará con claros y lagunas en la zona llana y con bosques de cumbrera en las partes altas. Además de las sombras que en el futuro aporten los árboles, junto al intercambiador habrá un umbráculo con jardines verticales y pequeños estanques que será una zona de frescor en los meses más calurosos.

Hay que añadir, dentro de la trama urbana, la ejecución de un eje verde de Centralidad. Un conjunto de parques y plazas con una superficie de 57.000 metros cuadrados que se irán sucediendo y unirán la zona terciaria y comercial con el Parque Central.

post 2

Puente de conexión de Valdebebas con la Terminal T4 

Se trata de una obra singular de ingeniería de 160 metros de luz (sin apoyos intermedios), que está llamada a convertirse en un icono de la ciudad. Unirá Valdebebas con la terminal T4 del aeropuerto, salvando la carretera M-12. Es un proyecto del Ingeniero de Caminos Francisco Millanes Mato, reconocido experto que ha participado además en la proyección de las pasarelas del anillo verde ciclista de Madrid. La tipología estructural tanto del puente como de dichas pasarelas es de arco atirantado (bowstring). Los tirantes que unen el arco rebajado con el tablero, que es por donde circularán los vehículos y transitarán los peatones, forman una malla de acero configurada como un doble diagrid. Como curiosidad, decir que el diagrid es un diseño estructural basado en formas triangulares o diagonales usado también en arquitectura. Un ejemplo muy reconocido es el londinense edificio apodado como The Gherkin (el pepinillo), obra de Norman Foster.

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