Escrito por Consuelo R de Prada

La venta de vivienda nueva se dispara en los Paus de Madrid

La falta de actividad promotora durante los últimos años ha reducido el stock de vivienda nueva en Madrid Capital. Foro Consultores ha realizado un estudio para analizar cuál es la situación de la promoción de vivienda nueva libre y protegida, el stock y los precios y los datos son relevantes. Se han analizado las zonas de las PAUs y nuevos desarrollos urbanísticos (Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Carabanchel) porque son las áreas donde mayoritariamente se concentra la nueva construcción.

Como primera conclusión del estudio, el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 pisos entre vivienda libre y protegida. Eso supone alrededor de un 22% sobre el total de viviendas iniciadas en las promociones analizadas. Si lo desglosamos, apenas quedan 781 viviendas nuevas libre en todas estas zonas y 989 por lo que se refiere a la vivienda en régimen protegido.

Cifras escasas, si tenemos en cuenta que se han analizado 102 promociones con una volumen de viviendas iniciales de 4.001 libres y 3.861 de protección, casi 8.000 pisos repartidos entre llave en mano y sobre plano. Y un dato que marca el agotamiento del stock se ve reflejado en El Ensanche de Vallecas: en 2007 en esta zona había casi 3.000 viviendas libres en venta, ahora, tan solo 166.

Mejoran los ritmos de venta.- Otra de las conclusiones del estudio es la vuelta a la actividad en el mercado con un aumento importante de los ritmos de venta, de forma que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales, el stock se agotaría en unos seis meses.

La media de ventas (libre y protegida) por promoción es de 4,1 viviendas mensuales, lo que representa un 5,3 % de promoción vendida al mes y la vuelta a niveles de 2003. Incluso en vivienda libre ya se venden de media casi cinco viviendas mensuales por promoción, cuando en los años de crisis no se superaba la unidad mensual.  

Además, del estudio se desprende que buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos añosEl 79 % de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77 %. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, con el comienzo del 28% de la oferta.

Precios.- En algunas promociones de El Cañaveral, el precio de vivienda libre está por debajo de los pisos de protección pública, lo que indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado.

En las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 €/m2, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 €/m². Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 € a los 657.000 € de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 €. Si hablamos de vivienda de protección, los precios se mueven entre los 38.474€ y los 382.652 €, con un precio medio de 150.721 €.

La vuelta a los tres dormitorios.- Y otro dato relevante. Las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual, cambiando la vivienda pequeña por pisos con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. Se observa la vuelta a los 3 dormitorios y se descarta la producción de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en la época del boom. Y los pisos que quedan en venta de estas características son de promociones proyectadas antes de la crisis.

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