Escrito por Luis Corral

Y ahora qué: ¿comienza la parálisis urbanística?

El 24 M ha supuesto un cambio político. Una realidad que puede acarrear alteraciones en muchos ámbitos, aunque en nuestro caso nos centramos en aspectos inmobiliarios/urbanísticos. En el Ayuntamiento de Madrid, salvo escenarios raros, parece claro que cambia el signo político y que cambio.

La pregunta es: ¿los proyectos urbanísticos existentes pasarán a dormir el sueño de los justos o simplemente se retrasarán e irán adelante con algunos cambios? ¿La operación Chamartín se retrasará otros 20 años? ¿Qué pasa con las inversiones del magnate chino en Plaza de España? ¿Y la operación Campamento?

De momento, solo tenemos incertidumbres y si nos basamos en el programa electoral de la futura alcaldesa de la capital, Manuela Carmena, parece que se revisarán los proyectos en marcha e incluso la idea inicial es paralizar la Operación Chamartín.

Incluso va más allá: Retirar el Plan General de Ordenación Urbanística elaborado por el PP y paralizar las operaciones urbanísticas “especulativas de expolio de suelo y patrimonio público”, dice Carmena en su programa electoral. La Operación Calderón y la construcción del centro comercial Madrid Río 2 serán auditadas, al igual que la Operación Canalejas, el derribo parcial del edificio España y las obras del paseo de la Dirección.

Las operaciones de Campamento y Chamartín, por ejemplo, suponen una inversión de unos 9.000 millones de euros en los próximos 20 años, de los que 6.000 se los lleva el norte de Madrid. La nueva regidora del consistorio madrileña considera que son «operaciones puras de especulación».

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Y aquí va otra pregunta: Puede suponer esto que se paralicen todas las inversiones previstas y es más, que la Comunidad de Madrid, una de la más prósperas y con más interés por parte de los inversores, pierda ese interés y por ende, tengamos un retroceso económico. Esperemos que no.

Los inversores, de momento, no las tienen todas consigo y esperan con cautela los primeros pasos. Mientras, “echan el freno” o muestran su inquietud en privado.

Y otro asunto: ¿qué pasa con los fondos de inversión que ha comprado paquetes de inmuebles públicos? ¿O los que adquirieron préstamos hipotecarios a entidades financieras? Está claro, dicen algunos expertos, que van a exigir una reducción del precio por riesgo político.

Seguridad Jurídica.- En cualquier país debería darse una máxima, bueno dos. Los gobiernos, sean de la índole que sean, deberían gobernar con justicia e igualdad y a la vez proporcionar seguridad jurídica en todas las actuaciones que se aprueben. No sirve de nada que durante cuatro años se den facilidades a los inversores y a los cuatro años siguientes, se le pongan trabas. Eso nos recuerda a algunos países del Cono Sur.

Dicho esto, también sería importante que las decisiones relevantes se tomasen por consenso y no por amiguismo, y en este punto el sector inmobiliario tiene mucho que analizar. Así, los proyectos tendrían validez y nadie tendría la tentación de cambiarlos.

Y ahí dejo de nuevo la pregunta por si alguien tiene respuesta ¿Se paralizarán los proyectos o simplemente se retrasarán? Por cierto, estas dudas se pueden extrapolar a cualquier otro ayuntamiento.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Alquilar, opción de futuro

La recuperación del sector inmobiliario es cada vez más firme. Pero son muchos los perjudicados por la crisis y por haber comprado viviendas que han perdido un porcentaje significativo de su valor. La predilección española por tener un piso en propiedad, la equivocada reflexión colectiva de que «alquilar es tirar el dinero», el acceso al crédito sin seguridad por el deudor, han puesto de manifiesto que comprar una vivienda no es la mejor opción en todos los casos. Además de la capacidad económica del comprador, factores como la movilidad laboral y la variación de la situación familiar también son razones para optar por el alquiler.

Después de la II Guerra Mundial, mientras que en países como Alemania apostaban por construir viviendas para un alquiler social, en nuestro país se optó por la propiedad mediante viviendas de protección, tendencia potenciada en la democracia. Y además, hemos tenido políticas fiscales especialmente favorecedoras a la propiedad. Poco más de un 20% de la población vive de alquiler en España, frente a un 56% en Suiza, un 47% en Alemania y un 43% en Austria. En Reino Unido e Irlanda el porcentaje está en la horquilla del 30-35%.

Vamos a enfocar el alquiler desde los dos actores necesariamente implicados, el propietario y el inquilino. Los intereses de cada parte son crecientes en la actualidad y deben ir de la mano, en un equilibrio entre oferta y demanda. Es necesario, además, políticas que favorezcan este mercado.

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El propietario.- Frente a quien ya detenta la propiedad y decide optar por alquilarla surge también el comprar para dicho fin. Y es que, ahora sí, se perfila como una buena inversión. Los precios de la burbuja alejaron a los inversores, las rentabilidades eran muy bajas vía alquiler, y elegían otras opciones para obtener mayor beneficio de su dinero. Y esto, también debe servir de reflexión para quien compra una vivienda para habitarla. Debe valorar que si la dedicase al alquiler y la rentabilidad fuese pequeña, no hay duda, comprar en ese momento no sería la mejor opción. En la actualidad se puede conseguir una rentabilidad bruta del 5% aproximadamente.

El impago ha preocupado siempre al que alquila. Esta inquietud ha dado lugar a un auténtico nicho de mercado, apareciendo empresas en el sector que tratan de garantizar al máximo las rentas. Seleccionan inquilinos solventes, consultan sus datos en registros de morosos, estudian la viabilidad del pago de la renta, aseguran el cobro. Es una opción para quien desea minimizar el riesgo.

Además, en este nuevo escenario, aparece la figura de las Socimis. Y son claves en el cambio de tendencia.Deberemos acercarnos a algo que nos suena lejano, que es no conocer al propietario. Algo habitual en otros países, o bien por las agencias que intervienen o porque sencillamente los dueños son los accionistas de estas empresas. Estas sociedades representan la auténtica profesionalización del alquiler de vivienda.

No es el único activo en el que invierten, aunque las hay que se concentran en ella. Concha Osácar, consejera de la socimi Hispania, defiende el negocio del alquiler en España. Recientemente, en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), expuso la necesidad que tiene nuestro país de viviendas en alquiler. Y defiende que las propiedades tengan un estado de conservación óptimo. En palabras de la consejera: «Los pisos de alquiler cada vez tienen que ser de mayor calidad, porque el inquilino debe tener la sensación de que estrena la casa». Y es un axioma que debe regir en este mercado.

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El inquilino.- Son las nuevas generaciones el público mayoritario y protagonista de esta demanda creciente. En ocasiones por necesidad, en otras por decisión propia por ser una opción razonable, se opta por el alquiler, y en el camino se van desterrando los prejuicios. Han podido comprobar las consecuencias del estallido de la burbuja en familiares y amigos, y han sacado conclusiones. Y saben que comprar no es la única opción ni siempre la mejor.

El trabajo dista ya de ser para toda la vida. Vivimos en un mundo global, cambiante. La movilidad geográfica dentro y fuera de nuestras fronteras es requisito cada vez más habitual del trabajador. La precariedad de algunos empleos no debe ser obviada. En este sentido, el alquiler ofrece la flexibilidad que el mundo laboral actual exige. Y en cuanto al riesgo, es conocido, no hay cambios significativos en la renta a corto plazo. Estos factores permiten asociar el alquiler a distintos perfiles. El de quien no puede acceder a la compra, que tal vez en otros años hubiera conseguido una hipoteca sin cumplir criterios de solvencia. Además, el que pudiendo comprar opta por esta opción, por diferentes motivos, desplazamiento, expectativas de cambios en la familia, otras opciones de ahorro, etc.

Por último, es importante favorecer el ahorro en la medida de lo posible. El que alquila, antes de fijar la renta mensual que puede permitirse, debe detraer de sus ingresos un porcentaje e invertirlo. Figuras como depósitos, fondos de pensiones, valores bursátiles alejados de la especulación deben estar presentes.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Qué pisos venden las entidades financieras?

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La oferta inmobiliaria de las entidades financieras está cambiando y se va reduciendo: el número de inmuebles que salen de los bancos ya es superior a los que entran.

Pero en esto, también hay dos velocidades: las entidades financieras que comenzaron antes a comercializar sus inmuebles, ya tienen pocos pisos en su cartera, mientras que hay otras que aún les queda un trecho por delante.

Estrategia.- Al principio de la crisis, las entidades más activas sacaron dos tipos de productos al mercado. Por un lado, la vivienda usada procedentes de impagos de particulares que generalmente estaban ubicadas en barrios más deteriorados y golpeados por la crisis. Eran pisos baratos, pequeños y antiguos. Por otro lado, y a la vez, las promociones de obra nueva de buena calidad, bien ubicadas y a buenos precios.

Ahora, la vivienda nueva terminada bien ubicada ya no está en el mercado, aunque sigue habiendo promociones en otras zonas que, aunque no tengan una ubicación de primera, son viviendas nuevas. Respecto a la usada, ya se ha vendido lo más barato y ahora sigue habiendo pisos, pero ha subido ligeramente la calidad y los valores medios.

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Un ejemplo, en Madrid la media de los pisos de segunda mano procedentes de impagos ronda los 120.000 euros o más, un precio superior al de hace unos años. Son más amplios y están en barrios menos deteriorados que han tenido más músculo financiero para aguantar, pero como la crisis está durando mucho, al final también se han visto afectados. Esto indica que ahora quedan los pisos que podríamos denominar intermedios: sigue habiendo ‘chollos’, pero no como al principio de la crisis, cuando el volumen de viviendas era mayor.

2015.- La banca seguirá siendo una de las voces cantantes en el mercado de la vivienda y los fondos se han convertido en sus compañeros de negocio tras hacerse con sus ‘servicers’.

Pero hay otra batalla que deben librar las entidades financieras: el suelo. Aquí también hay dos velocidades: el suelo finalista bien ubicado comienza a tirar, ya hay interés por parte de inversores dispuestos a promover, pero siempre bajo el lema de localización, localización, localización… y financiación: en el centro de grandes ciudades como Madrid y Barcelona o en la Costa del Sol, donde el ajuste se ha completado. El problema radica en el suelo no urbanizable que, de momento, tiene una salida más complicada.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Si me hipoteco hoy, ¿a interés fijo o variable?

En la actualidad, cada vez son más los titulares que nos indican una recuperación del sector inmobiliario. Podemos afirmar que hemos alcanzado el punto de inflexión, en el cual todavía se mueve el mercado, pero ya en el lado de la curva que asciende. Las noticias económicas acompañan. Según los últimos datos del paro de abril, los desempleados han bajado en 118.923, hasta los 4,3 millones y se ha producido un aumento de la afiliación media a la Seguridad Social de 175.495 cotizantes.

De la misma fecha son las previsiones de la Comisión Europea sobre el crecimiento de nuestro país, que pronostica un incremento del 2,8% del PIB para el presente año, y un 2,6% para el próximo. Se conceden más hipotecas y ha mejorado el acceso al crédito, se ha incrementado la compraventa, y en cuanto a obra nueva, ascienden también los visados. Como amenazas del sector se puede indicar cambios al alza en los tipos de interés, inestabilidad política que se pueda derivar de los procesos electorales de este año, y cambios en la economía a nivel macroeconómico.

La introducción de la situación del sector y la economía se justifica, en primer lugar, porque se van a producir más transacciones inmobiliarias y por tanto créditos hipotecarios. Y una de las amenazas planteadas, la variación de tipos de interés, que puede suceder, es la que nos lleva al tema sobre el que versa el post: ¿interés fijo o variable?

El pasado mes de diciembre las hipotecas constituidas a un tipo de interés fijo representaron el 6,4% frente al 93,4% que se firmaron con interés variable. Hablemos del euríbor y su evolución y sobre el Método Francés de cálculo de créditos hipotecarios para valorar mejor qué decisión tomar a la hora de pedir un crédito.

Euríbor, evolución histórica.- Es importante conocer la evolución de este referencial para ser conscientes de los muy distintos valores alcanzados. El euríbor, acrónimo de European Interbank Offered Rate (tipo europeo de oferta interbancaria) es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto es, la media del interés al que los bancos de la zona Euro se prestan dinero entre sí. Su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los principales bancos europeos. Es el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos hipotecarios en España desde enero de 2000. Aunque hay diferentes plazos, el que se utiliza como índice de referencia oficial es el euríbor a 1 año. Cuando se contrata una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés es el resultado de sumarle al tipo referencial (normalmente euríbor) un diferencial que nos oferta el banco.

El euríbor está en mínimos, el último valor es de 0,167%. Le queda poco recorrido a la baja, y es descartable que se establezca en valores negativos. Pero, ha tenido valores bien distintos. El máximo valor alcanzado, el día 2 de octubre de 2008, fue de 5,526%. Y bien, francamente fue un valor asfixiante e insoportable para muchas economías domésticas, que con la confluencia de otros factores relacionados con la crisis ha conllevado situaciones que debemos evitar. En el siguiente gráfico, observamos las medias anuales del euríbor desde el año 1999.

Es importante analizar los valores que arroja, y estimar a cuánto ascendería la cuota mensual de nuestro préstamo con un euríbor alto. Lo veremos al final.

Método Francés.- Este Método es el que se usa habitualmente por las entidades bancarias para calcular las cuotas del préstamo. Se caracteriza porque dichas cuotas son constantes para toda la vida del préstamo para un tipo de interés fijo, que es una de las opciones para hipotecarnos. Si por el contrario, el tipo es variable, se revisará el cuadro de amortización semestral o anualmente según lo tenga pactado el cliente con el banco.

De la cuota que se paga, al principio un altísimo porcentaje corresponde a intereses y una pequeña cantidad a capital prestado, y según avanza se invierte absolutamente la proporción. Debemos entender que no afectará lo mismo que revisen al alza el euríbor al principio de nuestro préstamo, donde debemos una gran cantidad, que al final, donde el peso de una revisión repercutirá menos en la cuota mensual.

 

Simulación prestamo sistema francés

 Método Francés. Evolución de la amortización a lo largo de la vida del préstamo

 

Simulación de hipoteca.- Presentar todas las ofertas bancarias de hipotecas dista de ser el objetivo de este post. Se pueden encontrar artículos en la red y comparadores que le orientarán. Si se pretende, sin embargo, reflexionar sobre la elección entre tipo fijo y variable desde un punto de vista dinámico. Siempre que leemos una noticia al respecto, se expone lo que supone la variación puntual del euríbor en la cuota mensual. Pero simulemos un préstamo variable con un escenario posible de variación del euríbor teniendo en cuenta los valores históricos de dicho referencial y aplicando el Método Francés anteriormente expuesto.

En primer lugar, definimos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años.

Con un interés fijo, si optamos por la entidad Kutxabank, tenemos una hipoteca que ha causado impacto en el sector con un 2,50% TIN (3,28% TAE), oferta sujeta a contratación de productos con la entidad. El importe de la cuota mensual para toda la vida del préstamo sería de 790,24 €. Cantidad total a pagar: 284.486 euros.

Para un tipo variable, elegimos la hipoteca de ING, que acaba de ofertar euríbor + 1,29%. TAE del 2,30%. Se requiere también la contratación de productos, no siendo tan exigente como la de Kutxabank. La cuota es de 690,24 €/mes. Cantidad total a pagar: 248.486 euros. Esto supone 36.000 euros menos que la opción con tipo fijo, si bien es cierto que al ser variable nunca será esa cantidad la que paguemos. Pero vamos a plantear un posible escenario, no siendo el peor, de los infinitos que pueden darse:

El euríbor se mantiene constante los dos primeros años a 0,21, y comienza a subir el 0,25% desde el tercero hasta el décimo inclusive, alcanzando un valor de 2,21 en el año 10. Se mantiene en ese valor 5 años. Vuelve a incrementarse después a razón de 0,40% anual durante 5 años (el año 16 al 20), alcanzando 4,21%. En los últimos diez años desciende un 0,30% anual, alcanzando en el año 30 el 1,21%. Teniendo en cuenta el diferencial del 1,29% de la hipoteca de ING y que lógicamente estamos amortizando capital, tenemos los siguientes valores de cuotas mensuales (especificado en años concretos):

  • Año 1: 690,2 €.
  • Año 5: 757,5 €.
  • Año 10: 861,3 €.
  • Año 15: 861,3 €.
  • Año 20: 969,17 €.
  • Año 25: 916,42 €.
  • Año 30: 895,51 €.

Se observa que el incremento del euríbor ha repercutido en la cuota de manera significativa, y aunque al final de la vida del préstamo se reduce el tipo de interés no se traduce en grandes reducciones del importe a pagar por lo anteriormente explicado del Método Francés, al tener menos peso los intereses.

El importe total para este ejemplo sería: 309.801 €. Esto supone 25.315 euros más que si hubiésemos optado por el interés fijo. Cabe considerar que un euro dentro de 10 años vale menos que un euro hoy, y que deberíamos actualizar las cantidades al presente para una mejor comparación. Sin embargo, creo que con hacer la observación es suficiente, la diferencia entre ambas hipotecas y lo que puede suceder ha quedado patente.

Por lo tanto, la hipoteca a interés fijo ofrece seguridad, existiendo productos muy sugerentes en el mercado. Es una opción razonable, que se debe valorar. Depende del perfil de quien compra, y de los riesgos que pueda asumir. Y aunque pague más en interés fijo al final de la vida del préstamo (contradiciendo el ejemplo), si tendrá la seguridad de que la cuota es constante.

 

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