Nulidad de las claúsulas suelo
Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

¿Cómo se calcula el valor del suelo?

Cuantas veces habremos escuchado que la vivienda tiene un precio elevado (sobre todo en momentos del boom inmobiliario) por culpa de que el suelo es caro. ¿Pero, esto es así? Recuerdo las palabras de un gran experto urbanístico, Ricardo Santos Díez, que me dio clase en la universidad. Él nos decía que la vivienda no es cara porque lo sea el suelo, “la vivienda es cara porque es cara”. Tal afirmación, que parece una reducción al absurdo, encierra una gran dosis de verdad. Es cierto que parece depender del enfoque que le demos, si desde el punto de vista del producto inicial (suelo) o del producto final (vivienda).

En el mercado inmobiliario el suelo es un factor atípico, porque es único e irrepetible, y vale en función de su uso final, de su situación, expectativas, etc. Si pensamos en la fabricación de un coche, por ejemplo, los materiales tienen un valor en el mercado y se usan normalmente en otras industrias, son materias primas que se pueden producir en muchos sitios. Incluso la planta de producción se puede trasladar a otro país para reducir costes. El suelo no se puede trasladar, y el que está en un lado de una calle, respecto del que esté a 100 metros puede variar considerablemente su valor. Y la afirmación de este gran profesor se entiende en cuanto a que si el producto final no tiene interés (pensemos en urbanizaciones ahora desiertas) el suelo no vale más que lo que pueda producir como rústico.

En las ciudades, considerando el núcleo urbano más consolidado, evidentemente el suelo es escaso, y hay que recurrir para hacer viviendas, en numerosos casos, a la rehabilitación o al cambio de uso del edificio. Pero el valor que se va a pagar está lógicamente relacionado con el valor de la vivienda en esa ciudad, en esa ubicación. La vivienda de obra nueva valdrá más que la de segunda mano, pero con un límite. Ese límite lo fija el precio de la vivienda ya construida, considerando su depreciación y coste de reforma, todo ello incrementado en un moderado porcentaje que es el que aprecia el valor la de obra nueva. Luego, siempre el límite es el valor de la vivienda.

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Vamos a analizar a grandes rasgos cómo se determina el precio del suelo en una urbanización de reciente construcción. Concretamos en el caso de una parcela, en un ámbito ya urbanizado, donde el promotor está valorando invertir y construir viviendas. ¿Cuánto podría pagar para que la inversión sea viable?

  • En primer lugar, el suelo tiene una calificación definida por el planeamiento municipal, es decir, habrá parcelas para viviendas (unifamiliares, bloques de pisos), otras para comercios, oficinas, equipamientos, etc. Por lo tanto, lo que se puede hacer en una parcela se sabe de antemano por el promotor. Todo queda definido urbanísticamente, alturas, ocupación máxima de la parcela, edificabilidad, etc. La edificabilidad neta son los metros cuadrados que se pueden construir por metro cuadrado de suelo.
  • El promotor, una vez que conoce lo que se puede construir en ese suelo, debe hacer un exhaustivo estudio de mercado. Es realmente una piedra angular de la viabilidad de su negocio. Conocer el valor de venta de las viviendas. Se hará un estudio comparativo en el entorno, debe conocer cuál es el precio de mercado de las viviendas que se están comercializando en el ámbito. Y cuál es su ritmo de ventas, calidades, demanda, tamaño y número de dormitorios, para así ajustarse al máximo a lo que busca el comprador, tanto en precio como en características.
  • La promotora debe asumir el coste de construcción del edificio.
  • Pero todo el proceso conlleva además una serie de gastos, impuestos, honorarios profesionales, seguros, costes de comercialización, de escrituración y registro, etc.
  • Por último, el beneficio que pretende obtener el empresario. Un valor muy común en el sector inmobiliario, es del 20% de la inversión realizada. Piense el lector, que no es una operación que se realiza en un año. Se debe comprar el suelo, construir y vender la promoción. Y asumir el riesgo.

construccion 2

Con estas variables, el promotor hará el siguiente cálculo. Al valor de venta previsto de todas las viviendas construidas, le restará el coste de construcción, los gastos y el beneficio y le dará una cantidad. Ese es el límite de lo que debe pagar por el suelo.

Ejemplo: En un nuevo desarrollo las viviendas tienen un precio de 3.000 euros por metro cuadrado. Estimando unos costes de construcción de 700 euros por metro, unos gastos del 30% sobre el valor del suelo más el valor de construcción y un beneficio del 20% sobre la inversión, el valor del suelo (dado por una ecuación) sería aproximadamente 1.200 €/metro cuadrado construido. Si se trata de una parcela de 2.000 metros cuadrados de suelo, en la que se puede edificar 2.500 metros cuadrados (edificabilidad 1,25), el precio sería el resultado de multiplicar 2.500 por 1.200. Luego tendríamos 3 millones de euros de valor de suelo.

Estos son los números iniciales que deben hacerse. Evidentemente es una simplificación. Como conclusión, obtenemos que el valor del suelo viene determinado por lo que puede construirse, y por lo que vale en esa ubicación la vivienda. El precio de la vivienda es el que manda.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Tienes un piso alquilado?: qué debes declarar y qué puedes deducir

En el anterior post comenzamos con las novedades en la Declaración de la Renta 2014. En éste, te contamos qué debes declarar y qué puedes deducir si tienes una vivienda alquilada.

Para empezar, los ingresos obtenidos se incluyen en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. En el beneficio se deben considerar los ingresos, menos los gastos deducibles. Del total del rendimiento neto por alquiler de vivienda, el 60% está exento y esa cantidad puede llegar al 100% si el arrendatario es menor de 30 años, aunque hay que analizar cada caso y depende de la fecha del contrato.

Podrán reducirse hasta el 60% de los rendimientos netos obtenidos y hasta el 100% si el inquilino tiene entre 18 y 30 años. Se mantiene también esa deducción si la edad es de hasta 35 años y  el contrato es anterior al 1 de enero de 2011. Para los contratos que se firmen este año, y ya de cara a la Declaración de la Renta de 2015, el casero deberá tener en cuenta que se eliminarán la reducción por el 100% para los ingresos netos cuando el inquilino es menor de 30 años. Sí se mantendrá sin cambios la deducción por el 60%, en todos los casos.

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Y qué gastos podemos deducir:

  • Amortización de inmueble: 3% sobre el mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral, excluido el valor del suelo. En ambos casos, se debe considerar el porcentaje del valor de la construcción sobre el total, es decir, excluido el valor del suelo.
  • Si estás pagando un préstamo hipotecario, puede deducirte los intereses del mismo.
  • Los gastos de conservación, arreglo o cambio de instalaciones como la calefacción, ascensor u otros elementos.
  • Tributos y tasas: IBI, recogida de basuras, alumbrado, etc.
  •  El importe del seguro de la vivienda.
  • Gastos de la comunidad de vecinos, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc.
  • Los gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler.
  • Las rentas pendientes de cobro, que previamente deben haberse contabilizado como ingresos.
  • La deducción por alquiler para el casero no se podrá aplicar a las viviendas que se alquilan solo en vacaciones, puesto que deben tener la consideración de vivienda habitual para el inquilino. Hacienda sí permite disfrutar de la deducción en el caso de que el contribuyente alquile una habitación de su propia casa.

En próximos post seguiremos desgranando diferentes aspectos que nos afectan en la Renta 2014

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Un oasis en Madrid: Parque Forestal Valdebebas

El pasado 25 de marzo se inauguraba el Parque Forestal Valdebebas, con el nuevo nombre Parque Felipe VI. Se han abierto un total de 340 hectáreas, de una extensión final proyectada de 470. Como orden de magnitud, representa la suma de los famosos parques de Hyde Park de Londres y el Central Park de Nueva York. Comparando en Madrid, supone cuatro veces la extensión del Parque del Retiro.

Enclave

Se encuentra ubicado al noreste de la capital, dentro del ámbito de Valdebebas que es, en mi opinión, un desarrollo modélico desde el punto de vista urbanístico. Concentrando la edificabilidad en edificios de mayor altura consigue liberar espacio en favor de zonas verdes para el ciudadano (la mitad del desarrollo). Entre las parcelas surgen conectores verdes que acercan los parques a la persona, conformando un espacio urbano más sostenible y natural. Al espacio inaugurado, habrá que añadirle al este el Parque Central, de 80 hectáreas y ubicado frente a las viviendas. El proyecto ganador para este futuro parque urbano en el Concurso Internacional de ideas de 2009 fue la propuesta “Sol y Sombra” que contará con dos zonas principales: borde urbano con una laguna que supondrá un gran atractivo recreativo y paisajístico y zona interior ligada al Parque Forestal.

Los terrenos eran antiguas zonas de cultivo, salpicados por cenagales, atravesados por una cañada en sentido norte-sur y donde se produjeron grandes vertidos de basura y escombro, siendo hace 20 años el mayor vertedero ilegal de la ciudad. Los vecinos del barrio de Las Cárcavas lucharon de manera incesante por recuperar este espacio degradado. Para lograr dicho fin, se han removido más de seis millones de metros cúbicos de tierra para sellar los vertederos y preparar el terreno para la vegetación.

Diseño del Parque

Visto desde el aire, adopta la forma de un gran árbol donde alrededor del tronco, que supone un eje vertebrador, se desarrollan una serie de ecosistemas del interior de la Península.

Gráfico del Parque, vía diario El Mundo (enlace).

En la zona troncal nos encontramos con un laberinto forestal con un mirador del parque, estructura singular mixta de metal y madera con una rampa circular, que supone un auténtico atractivo para el visitante. En dicho eje, descendiendo hacia la base del árbol, está el Arboreto estructurado en 5 cubetas temáticas. En la base, patios con zonas estanciales incluidos bancos con trencadís, haciendo un guiño a la arquitectura modernista catalana. Dichos patios están rodeados de terrazas, donde hay magníficos ejemplos de bancales, tradicionalmente usados para el cultivo en zonas desniveladas. Por último, a los pies del árbol llegamos a una vaguada con su bosque de ribera y dos impresionantes puentes de madera que la cruzan.

El grueso del parque lo constituye la Copa y el Campo Abierto. Se pretende representar paisajes vegetales naturales del centro de la Península Ibérica. En este sentido los ecosistemas son; Montes de Toledo, Sistema Central, La Alcarria, La Mancha y Sistema Ibérico. Al disfrute recreativo del entorno, se le añade la interpretación de las diferentes especies, con el apoyo de una correcta señalización. El Campo Abierto, exterior a la Copa, está conformado por pastos, matorral y manchas arbóreas dispersas.

Al sur del parque, frente a la zona urbana de Las Cárcavas, la jardinería es más urbana y de mayor acogida de uso. Se completará con un futuro vivero para el autoabastecimiento y una planta de compostaje para tratamiento de restos del propio parque.

Singular vídeo del Parque Felipe VI, a vista de drone.

Cifras

  • Presupuesto de 92 millones de euros aportados por la Junta de Compensación de Valdebebas.
  • 470 hectáreas cuando quede abierto en su totalidad.
  • 206.000 árboles.
  • 183.000 arbustos.
  • 5 hectáreas de pradera.
  • Pastizal natural: 275 hectáreas.
  • 3 embalses con 90.000 metros cúbicos de agua regenerada.
  • 5 kilómetros de carril bici deportivo.
  • Paseos principales: 3.740 metros.
  • Senderos primarios: 8.715 metros
  • Senderos secundarios: 6.529 metros.
  • Senderos terciarios: 12.658 metros.
  • 9 aparcamientos perimetrales con capacidad para 20 autobuses y más de 2.500 plazas de aparcamiento.

Un oasis en Madrid

Estas características lo convierten en un auténtico pulmón para la ciudad. Se calcula que fijará 1.250 Tm de CO2 al año, liberando a su vez 3.335 Tm de CO2 para dicho período. Los efectos que aporta al medio ambiente son la rehidratación de la atmósfera, el refrescamiento del aire, interceptación de la radiación solar y regulación térmica.

Un nuevo parque es siempre una gran noticia para los habitantes de una ciudad. En este caso hay que añadir que se ha recuperado un espacio sumamente degradado. Es un empuje más para el desarrollo de Valdebebas, precedido por el de la Ciudad de la Justicia. Al ser un parque forestal, la sensación de estar en un espacio exterior a la ciudad se acentúa, potenciado por su topografía que lo protege de la carretera de Burgos. Animo a conocer y disfrutar este espacio de todos.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Renta 2014: ¿cómo afecta a la vivienda?

Llegó el momento de rendir cuentas con Hacienda, ese amigo “fiel” que nunca nos olvida. Entre el 7 de abril y el 30 de junio debemos presentar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la Declaración de la Renta para entendernos. Te contamos que cambios afectan al mercado de la vivienda

Compra.- ¿Qué me puedo desgravar por vivienda? Si compraste tu casa a partir del 1 de enero de 2013: nada, ya que el Gobierno eliminó este tipo de desgravación. Si lo hiciste con anterioridad mantienes la desgravación por vivienda habitual.

Los que adquirieron vivienda o realizaron algún pago para su construcción antes del 1 de enero de 2013 tienen derecho a deducirse en 2014 y años posteriores, hasta el 15% de las cantidades invertidas con un límite de 9.040 euros (siempre que lo hiciesen en 2012 o anteriores). Esta deducción por vivienda habitual incluye: pagos de la hipoteca, pagos realizados al constructor y/o promotor y lo invertido en la ampliación o rehabilitación de la vivienda.

Los pagos para ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual mantienen las deducciones del 15% de las cantidades invertidas, siempre que las obras finalicen antes de 1 de enero de 2017. Para obras que supongan la adaptación de la vivienda por cuestiones de discapacidad, la deducción puede llegar al 20% de la inversión, aunque en este punto también depende de la Comunidad Autónoma en la que residas.

País Vasco y Navarra, al tener su propio IRPF, continúan manteniendo la deducción por vivienda habitual con posterioridad a enero de 2013.

 

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Vivir de alquiler. Este supone uno de los cambios más significativos. Para los contratos nuevos desde el 1 de enero de 2015 se elimina la deducción. Los que hayan firmado antes, sí que conservan su derecho a deducir parte de lo que pagan por el alquiler de su vivienda.

De momento, para la declaración de la renta de 2014, que debemos presentar ahora, quienes vivan de alquiler pueden deducirse el 10,05% de lo pagado al casero. Pero no es para todos, lo pueden hacer los tengan una base imponible inferior a los 24.107 euros y es más, solo se aplica en su totalidad (por el 10,05% con un máximo de 9.040 de euros anuales) para bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros.  Eso sí, a esto se unen las deducciones autonómicas por alquiler.

El casero también tiene deducciones, que contaremos en otro post.

De momento, si quieres saber con detalle lo que dice Hacienda, en este enlace tienes acceso al manual de la Agencia Tributaria donde podrás comprobar lo que puedes desgravarte en función de tu lugar de residencia. También puedes acceder a un amplio reportaje del diario Cincodias, donde se explica apartado por apartado el enjundioso mundo de la declaración de la renta.

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