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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Socimis, una alternativa para invertir en ladrillo

Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han protagonizado grandes inversiones en los últimos meses y se han convertido en protagonistas del sector inmobiliario. En este post pretendemos acercar al lector cuestiones básicas sobre las Socimis, exponer las existentes y valorar la alternativa entre invertir en vivienda de manera tradicional o en este tipo de sociedades.

¿Cómo surgen las Socimis?

Las Socimis tienen su inicio en la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Sin embargo no se daban las condiciones propicias para su despegue. En ese momento quedaban sometidas a un tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. Es cierto que las personas físicas evitaban una doble imposición al tener exención de los dividendos arrojados por dichas sociedades. Pero los inversores extranjeros no encontraban similitud con los exitosos REIT (Real Estate Investment Trust) nacidos en 1960 en Estados Unidos, e implantados en países de nuestro entorno como Francia, Alemania, Inglaterra e Italia. Los REIT tributan al 0% sobre sus beneficios, y esta diferencia con la tributación española les podía implicar una doble imposición. Además la crisis era un obstáculo más a la inversión.

El cambio necesario y solicitado para que fuesen asimiladas a los REIT llega con la Ley 16/2012 de 27 de diciembre de Medidas Tributarias. A partir de entonces, las Socimis quedan sometidas a un tipo impositivo del 0%, cambio fundamental sin duda, acompañado de otras medidas como reducción de requisitos de capital social y número mínimo de activos y mayor posibilidad de endeudamiento, entre otras.

Características principales:

  • Capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Cotizar en el mercado regulado español o europeo.
  • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
  • Deberán invertir, al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana, destinados al arrendamiento, adquiridos en plena propiedad y/o participaciones en el capital de otras Socimis.
  • El 80% de los ingresos del período deberá provenir (excluidas determinadas rentas) del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
  • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años si han sido adquiridos y siete si han sido promovidos por la Socimi.

Distribución de dividendos, en la forma siguiente:

  • El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en otras Socimis.
  • El 80% de los beneficios de ordinarios.
  • El 50% de los beneficios derivados de la trasmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en el plazo de tres años en otros inmuebles o participaciones.

Tributación

  • Que la tributación de las Socimis sea un 0%, no conlleva que no tenga impuestos. La distribución de dividendos que acabamos de ver, se traslada al inversor, y según sus características, la obligación de tributación. Es decir evitamos la anteriormente expuesta doble imposición. En líneas generales, una persona física tributará en el IRPF como rentas de ahorro y una persona jurídica residente en el Impuesto de Sociedades.

En España las Socimis existentes en este momento son siete. Se calcula que en el plazo de un año al menos 15 nuevas saldrán a bolsa. De las siete existentes, Entrecampos, Mercal y Promorent cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Merlin Properties, Hispania, Axia y Lar España cotizan en el Mercado Continuo. Algunos de los fondos de inversión de referencia de las Socimis están sujetos a la norma 401k, que les exige cotizar en un mercado oficial, y esto las obliga a situarse en el Continuo, puesto que el MAB sólo es un mercado regulado. La capitalización bursátil de estas sociedades ronda los 3.000 millones de euros.

Una duda que le puede surgir al lector: ¿qué es más aconsejable, invertir en una Socimi o en vivienda para alquilarla? Esta pregunta se la hace Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores a José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y coautor con la periodista Susana Burgos del libro “Vuelve, ladrillo, vuelve”, que acaba de publicarse. La respuesta a esta pregunta, además de un análisis del mercado, en el siguiente vídeo de El Confidencial:

Las Socimis han entrado en escena dinamizando el sector y protagonizando grandes inversiones, cosa que seguirán haciendo en el futuro. En mi opinión potenciarán la tendencia al alquiler residencial en nuestro país, tan necesaria y contraria a la idiosincrasia del español que entre sus grandes aspiraciones está la de tener una vivienda en propiedad, obviando en muchos casos otras formas de ahorro. Suponen una alternativa de inversión inmobiliaria con la ventaja de la liquidez, que dará mayor flexibilidad al inversor y muchas de las Socimis gozarán de una buena aceptación.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Méndez Álvaro: 2.000 nuevas viviendas y una torre de oficinas

Un nuevo desarrollo urbanístico se está gestando en Madrid, dentro de los límites del anillo de la M30. Enfrente de la nueva y singular sede de Repsol, en la calle Méndez Álvaro. Las cifras son muy considerables: 2.000 nuevas viviendas y 62.000 metros cuadrados de edificabilidad de terciario con la última modificación urbanística de finales de 2014. Se prevé una torre de oficinas de aproximadamente 17 plantas, un hotel, pequeño y mediano comercio y una parcela de equipamiento de prácticamente 3 hectáreas. Aunque hay que señalar que todavía está en proceso de reparcelación y puede sufrir cambios.

La situación es óptima, Repsol también lo entendió así al ubicar su sede en este emplazamiento, y además recientemente ha comprado dos parcelas en dos operaciones sucesivas en el nuevo desarrollo con una edificabilidad de 35.000 metros cuadrados. Aunque el importe de estas operaciones no ha trascendido, se estima alrededor de los 30 millones de euros. La petrolera trata de juntar ambas parcelas en el proyecto de reparcelación. Este suelo se encuentra a escasos 500 metros de Méndez Álvaro (Cercanías, Metro, Estación Sur de Autobuses y M30) y a 1.250 metros en línea recta de la estación de Atocha y el Paseo de la Castellana. En Méndez Álvaro, ya junto a la M30, se encuentran las sedes de la Compañía Logística de Hidrocarburos (CLH) y del grupo Mahou-San Miguel en sendos edificios, además de un conjunto de oficinas junto a la mencionada carretera.

La urbanización se llevará a cabo con dos Áreas de Planeamiento, Méndez Álvaro Norte I (APR 02.06) y II (APR 02.01), con una superficie de suelo de 130.000 y 18.500 metros cuadrados respectivamente. Desde el punto de vista urbanístico y también en la ejecución el área más avanzada es Méndez Álvaro Norte I. Los propietarios de los terrenos son principalmente Adif, un gran propietario derivado de la compañía Agisa que tenía los almacenes en este emplazamiento, Repsol que compró las parcelas al BBVA, Ayuntamiento, propietarios de los antiguos edificios industriales y bancos.

Estado de las obras de urbanización

Las obras de urbanización se encuentran avanzadas, a excepción de la manzana sur, donde quedan pendientes demoliciones y apertura de viario con los servicios urbanos correspondientes. Dependiendo de los trámites urbanísticos, cabe esperar la comercialización de las primeras viviendas para 2016.

Todo indica que este desarrollo será altamente demandado. El exclusivo Campus Repsol, extraordinario diseño de Rafael de La-Hoz Castanys genera un gran valor añadido a la zona. Formado por 4 bloques, en torno a un parque central, alberga 4.000 empleados. Para que el lector valore la cifra final de esta operación, sólo el precio de comercialización de las viviendas alcanzaría en el mercado a precios actuales un valor de 600 millones de euros. A esto hay que añadir terciario, donde la ubicación de una sede corporativa singular es esperable.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Quieres saber la rentabilidad de tu piso alquilado?

Sacar la mayor rentabilidad a una vivienda es uno de los objetivos prioritarios de cualquier pequeño inversor, pero no vale todo a la hora de comprar. A veces nos dejamos llevar por el precio, pero hay otros elementos que debemos tener en cuenta. Te contamos los principales pasos para conseguir la máxima rentabilidad y cómo averiguarlo.

La búsqueda.- El primer paso es buscar la localización. Esta debe ser una zona con demanda solvente, no recomiendo zonas conflictivas con alquileres para personas de dudosa morosidad. Es cierto que en estas zonas los inmuebles son muy baratos pero existen mayores posibilidades de impago de rentas. Imprescindible seguros de hogar, seguros por impago y avales bancarios.

¿Existe algún cálculo práctico?.- Sí, es preciso realizar un estudio de comparables en alquiler y en venta, la rentabilidad se calcula así:

  • €/m2 x superficie del inmueble = Renta mensual.
  • Renta mensual x 12= Renta anual.
  • (Renta anual x 100)/ Precio del Inmueble = Rentabilidad Bruta
  • Rentabilidad neta: Debes restarle a la renta anual todos los gastos necesarios (IBI, comunidad, mantenimiento…)

En una zona céntrica la rentabilidad puede estar en el 4%, mientras que en una zona no céntrica puede alcanzar el 6%-7%, esto es así por el riesgo. Esto significa que en una zona céntrica no hay riesgo o es muy bajo, es seguro que se alquila la vivienda y el precio de ésta es superior con respecto a la renta en alquiler, pues el precio proporcionalmente puede subir más que la renta. Si la zona no es céntrica, el precio de compra bajará pero el alquiler tiene unos límites entre los que se mueve, de ahí que la rentabilidad suba, no obstante, existe el riesgo de no tenerlo alquilado durante meses.

sealquila

¿A cuánto lo debo alquilar? Solo existe una fórmula, hacer un estudio de mercado para ver las rentas que se están pidiendo en la zona y la cantidad de oferta que hay. A más oferta, menos renta. El mercado marca la renta que está dispuesta a pagar el inquilino en la zona.

Residencial Las Colinas en Pinto

¿Cómo puedo aumentar la rentabilidad?.- Para aumentar la renta mensual es necesario mantener el inmueble atractivo para que lo demande el mayor número de personas, mostrarlo limpio, ordenado y neutro. Ofrecerlo amueblado es una inversión, no un gasto, pero es preciso amueblarlo de forma liviana y práctica, nada de muebles macizos provenzales o los muebles arcaicos que me sobraron del piso de la abuela. Las técnicas de home staging son muy útiles para este cometido. Hay que pensar en el inquilino, si él está bien tú estarás bien, y tu rentabilidad también.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Gran Vía madrileña resurge como el Ave Fénix

En estos últimos meses asistimos a continuas operaciones inmobiliarias en la Gran Vía madrileña. La que otrora fue escenario de riqueza y progreso había caído en una situación de abandono, pero las fuertes inversiones pretenden recuperarla para que vuelva al lugar que merece.

La Gran Vía resurge como el Ave Fénix.-En esta calle destaca la escultura del Rapto de Ganímedes, símbolo de la compañía de seguros “La Unión y el Fénix”, ubicado en dos emplazamientos, en los números 32 (edificio comprado por Amancio Ortega) y 68. Primero la compañía tomó el símbolo del Ave Fénix, que resurge cada 500 años de sus cenizas, lo cual tiene un gran sentido al ser entonces sobre todo aseguradora de incendios. Luego se incorporó a Ganímedes, en una reinterpretación neoclásica del Rapto por parte de Zeus, que fue raptado por un águila y no por el Ave Fénix de las esculturas. Tal vez la más bella por su emplazamiento era la que coronaba el emblemático Edificio Metrópolis, adquirido por la compañía homónima a “La Unión y el Fénix”. En 1972 fue sustituida por una Victoria Alada. Este tercer Rapto, obra del escultor francés René de Saint-Marceux, se encuentra en la actualidad en los jardines del edificio de la Mutua Madrileña ubicado en la Castellana, a la altura del puente de Juan Bravo.

Los inicios.- La historia comienza el 4 de abril de 1910. El Rey Alfonso XIII, descendiendo de la tribuna real, y con una piqueta de plata en la mano empezó la demolición de manera simbólica de la casa del cura, anexa a la Iglesia de San José. Se iniciaron las obras por tanto en la actual confluencia de la Gran Vía con la calle Alcalá. Se pretendía abrir un eje entre los barrios de Argüelles y Salamanca, además de descongestionar la Puerta del Sol. Responde a la haussmanización de la cascos urbanos, a la demolición para embellecer. El Barón Haussmann revolucionó urbanísticamente París, conformándola con una belleza que ni los propios nazis osaron alterar. Las obras se dividieron en tres tramos finalizándose en el año 1932, afectaron a 14 hectáreas, se demolieron 312 casas y se construyeron 32 manzanas nuevas.


En las dos últimas décadas del siglo XX esta calle sufrió un deterioro claro. Las grandes tiendas de lujo desaparecieron, se cerraron famosos cines, la degradación de calles adyacentes hacían de ella un entorno menos atractivo. El cambio se empieza a plantear con la remodelación urbana de 2002 con adecuación de aceras y calzada. Se disminuye al máximo el mobiliario urbano, se pavimenta con granito, nueva iluminación y vallas de acero para intentar recuperar la imagen. Positiva es sin duda también la peatonalización de Callao en el año 2009. Y el centenario del inicio de las obras de la Gran Vía, celebrado en 2010, pone de relieve la importancia de esta singular arteria de la capital, ayudando a la recuperación.

Inversiones.- El interés de los inversores es formidable, sólo en 12 operaciones, incluyendo Plaza de España, se alcanza una cifra superior a 1.000 millones de euros. Las más significativas son la compra del Edificio España por parte de Wang Jianlin por 265 millones de euros y la adquisición de Gran Vía 32 por el grupo inmobiliario Pontegadea, propiedad de Amancio Ortega. El empresario de Inditex ha desembolsado 400 millones por el edificio que albergó los grandes almacenes SEPU. Dicho edificio se encuentra parcialmente en obras para inaugurar a finales de año una “tienda bandera” de Primark, competencia directa de Zara. Esta circunstancia no es óbice para la compra puesto que la rentabilidad es la que manda. Además hay que considerar la Operación Canalejas, en la vecina calle Alcalá en su confluencia con la calle Sevilla, adquisición que ha alcanzado la suma de 215 millones de euros, más 285 de presupuesto de ejecución.

gráfico elmundo granvía

 Gráfico del periódico El Mundo, “El Monopoly de la Gran Vía de Madrid” (Enlace)

Pero como todo lo que renace, no lo hace de la misma forma. Ahora son las grandes cadenas comerciales de moda, los nuevos y lujosos hoteles y la inversión extranjera los que marcarán el futuro. Se augura prometedor, de una manera distinta, pero con el mismo escenario de edificios históricos que configuran a esta Gran Vía inmortal.

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