Escrito por Consuelo R de Prada

Grandes desarrollos inmobiliarios afectados por la crisis

Toda crisis deja afectados en el mercado, y el sector inmobiliario ha sido el que más por la gran locura urbanística desatada en el periodo 2000-2007. Se vendía todo, basado en un consumo especulativo y financiado con un alto apalancamiento.

Una de las consecuencias de este boom y posterior crisis han sido los grandes desarrollos inmobiliarios que poseían unas altas expectativas de ventas pero que no llegaron a ser, y podemos preguntarnos ¿qué va a ocurrir ahora con ellos?, pues la respuesta es la de siempre, depende

Depende de su ubicación y todo lo que ello conlleva: distancia al núcleo urbano más importante, de factores socio-económicos del municipio, de los accesos ya construidos, del motivo de adquisición de los potenciales compradores… y depende de otro gran factor: su grado de consolidación. Esto es, el porcentaje de infraestructuras de las que ya dispone y la población que ya reside en el desarrollo. En función de ello podemos tipificar las actuaciones urbanísticas y prever su futuro lógico y coherente.

Algunos ejemplos.-El desarrollo de Marina D´or, impulsado por Grupo Marina D´or, tenía previstas unas 35.000 viviendas cuando comenzó en el año 2000. Su ubicación en Oropesa (Castellón) está claramente destinada a segunda residencia por lo que no está cercano a un núcleo de población importante, pero tampoco dispone de buenos accesos. El grado de consolidación y edificación es alto en algunas zonas pero escaso en otras rodeadas de descampados.

Se estima unas 15.000 unidades terminadas, en manos de Sareb y entidades financieras, y no se van a construir el resto por falta de demanda. Los precios en la época de boom eran de más de 200.000 € por apartamentos pequeños y ahora se intentan vender por debajo de los 60.000 €. La solución a todo este stock es vender con altas pérdidas lo que ya esté construido y paralizar lo que está a medio construir, pues no compensa el precio de venta con el coste de terminarlo y los suelos que hay sin edificar, ahora mismo, tienen un valor negativo.

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Sevilla.- Otro desarrollo afectado por la crisis y bien distinto al anterior es la zona de Entrenúcleos en Sevilla, en el municipio de Dos Hermanas. También en el año 2000 el ayuntamiento urbanizó este gran sector ofreciendo al mercado suelo finalista para 13.500 viviendas de primera residencia de las que 6.000 eran protegidas. La encargada de todo ello fue Inmobiliaria Colonial. En el 2009-2010, y a pesar de tener ventas, la falta de liquidez en las entidades financieras impidió la construcción. Es un desarrollo con cero grado de consolidación, solo hay bolsas de suelo sin edificaciones y sin dotaciones. No obstante, los buenos accesos de los que dispone y la cercanía a la capital de Sevilla hacen que exista un futuro cercano a este macro-proyecto. El suelo se encuentra en manos de entidades financieras con ganas de tirar hacia delante. Eso sí, los precios que se manejaban antes cuando se vendía el futuro como si fuera presente es del todo improbable, las viviendas que antes podían estar cerca de los 230.000 € ahora no podrán subir de los 150.000 € pero es claramente una zona con demanda que se va a ver impulsada en este 2015.

Valdeluz.-Un tercer ejemplo de desarrollo que no cumplió sus expectativas. Nació en 2003 con la idea de que la población residente fuera de 30.000 habitantes en más de 10.000 viviendas. El proyecto incluía una gran oferta de servicios terciarios -comerciales, industriales y hoteleros- mediante todo tipo de equipamientos socioculturales, de ocio (parque temático), deportivos (carril bici, campo de golf y área deportiva), comerciales (66.560 m2 de superficie de ventas), empresariales y de negocios (un parque empresarial y dos hoteles), sanitarios y asistenciales (dos centros de salud y dos centros geriátricos), educativos (9 colegios) y, en general, de calidad de vida, al intentar contar con amplias zonas verdes y extensos parques públicos. El impulsor fue Reyal-Urbis.

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Foto: web ciudadvaldeluz.com

La realidad en 2015 es muy distinta, la ubicación no está cercana a un municipio importante, se encuentra a más de 60 km de Madrid y a 11 kilómetros de Yebes, un pueblo de 300 habitantes. Valdeluz tiene empadronados cerca de 2.500 personas por lo que nos podemos imaginar la cantidad de stock a la venta que tiene. Tampoco es alto su grado de consolidación, no dispone de las dotaciones necesarias, no tiene colegios, los servicios médicos son escasos, si bien el Hospital Universitario de Guadalajara se encuentra a 7 km, el transporte es también muy limitado, tanto el AVE como los autobuses por lo que es imprescindible el uso de un coche o dos. Los precios que antes se encontraban en los 250.000 € ahora están entre los 120.000 y los 130.000 € y aun así es difícil colocarlos en el mercado porque realmente no es una zona con alta demanda, muy lejos de Madrid y sin grado de consolidación.

¿Qué hacemos con este stock que nadie quiere? La respuesta la tienen los propietarios de las mismas, las entidades financieras y Sareb. Algunos piden convertirlo en vivienda social. Para ello, los ayuntamientos deberían expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio y no tienen esta liquidez. Hablamos de muchos millones de euros, aunque solo sea de precio de coste.

¿Derribarlas? No me imagino a ninguna persona física ni jurídica destruyendo su patrimonio, cuando además, incluso el derribo es otro coste más. Otro tema es aquellos edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar más tirarlo que mantenerlo, pero las que están terminadas solo pasa por una absorción lenta del mercado y asumiendo las pérdidas que han supuesto. No volverán a tener los precios de 2007-2008 pero se venderán.

Planificación.- Los buenos accesos y la escasa distancia de un gran desarrollo a un municipio importante de más de 500.000 habitantes son dos variables que deben existir previamente al inicio de la programación, si esto se hubiera dado, la crisis no lo habría afectado tanto. El grado de consolidación viene después.

Hemos repasado algunos de los proyectos afectados por el estallido de la burbuja, pero hay más como Quer (Toledo), Yuncos (Toledo), La Muela (Zaragoza), El Toyo (Almería)… Todos ellos los estudiaremos de forma independiente para ver qué futuro tienen a corto y largo plazo, pues dependerá de varios factores como hemos visto.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Salón Inmobiliario de Sevilla, la oportunidad para adquirir tu casa en la playa y en la ciudad

Foro Consultores estará presente en el Salón Inmobiliario de Sevilla que se celebra los días 20 y 21 de febrero en el Hotel NH Collection de la capital hispalense, con una amplia oferta de viviendas. Se trata del primer Salón Inmobiliario de Andalucía, denominado Welcome Home, y está organizado por el diario ABC y el BBVA. La entrada es libre y gratuita.

Foro Consultores presenta una amplia cartera de promociones de vivienda nueva ubicadas en Sevilla, Málaga, Cádiz y Huelva a precios muy competitivos y, en su mayoría, hasta el 100% de financiación.

Una oportunidad excepcional para encontrar vivienda, tanto en la playa como en la ciudad. En tan solo dos días, este salón ofrece la posibilidad de contactar con los profesionales del sector, conocer las mejores oportunidades de inversión, conseguir financiación y encontrar la vivienda que buscas, tanto nueva como usada.

Más info en nuestra web www.foroprovivienda.com

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Castellana Norte, termómetro de la recuperación económica

El viernes 30 de enero se presentó Distrito Castellana Norte Madrid (DCNM). Es el nombre con el que han denominado ahora a la conocida Operación Chamartín. Prefiero llamarla con el antiguo nombre, más claro y ajustado a lo que es, una gran inversión económica.

Por fin, el sueño anhelado de muchos de prolongar la Castellana, se materializará en los próximos años. Por las características de la operación, será un auténtico termómetro de la recuperación económica, puesto que cuenta con una gran cantidad de oficinas y viviendas proyectadas. Se va a desarrollar a lo largo de 20 años. Nos indicará cuál es la demanda de lo construido, el interés de las empresas por situarse en dicho emplazamiento, por instalar sedes corporativas, la atracción que generará en los ciudadanos para comprar una vivienda en este lugar. Sin duda, podremos leer a través de su desarrollo cuál es la evolución del empleo, del desarrollo regional y estatal.

Buenas comunicaciones.- Es un desarrollo que estará perfectamente comunicado. En cuanto a transporte público contará con tres estaciones de metro, dos de cercanías y un tranvía sobre neumáticos (autobús de alta capacidad). Se mejorarán los nudos de la M-30 (soterrados) y de la M-40. Facilitará la unión entre Las Tablas y Tres Olivos (distrito de Fuencarral El Pardo). En cuanto a la edificabilidad residencial, el Distrito Castellana Norte es aproximadamente un 50% mayor que la de Las Tablas. Dicho desarrollo vive momentos de mejora de demanda, tanto en venta como en alquiler, ante la ubicación de nuevas sedes corporativas, como por ejemplo, el BBVA.

foto desde el sur

Viviendas y oficinas.- La edificabilidad del ámbito es de 1,05, con un total de 3.270.000 m², de los cuales la residencial supone un 55%. Se construirán 17.700 viviendas, un 10% de ellas protegidas. Cabe esperar, que en una tendencia contraria al boom inmobiliario, las tipologías mayoritarias sean de tres y cuatro dormitorios. Se harán edificios altos, mayoritariamente exentos y con un alto nivel de calidades y zonas comunes.

En cuanto a parcelas dotacionales, se encuentran adecuadamente distribuidas. Respecto a las oficinas, hay un millón de metros cuadrados previstos (Cuatro Torres Business Área (CTBA) cuenta con 250.000) concentrados en su mayoría en lo que se denominará área de negocios, lo que significa una cantidad muy significativa que conllevará mucho tiempo su construcción y ocupación efectiva.

Zonas de Castellana Norte.- La zona 1 (Parque Central) con 6.000 viviendas es la mejor parte de la operación. Frente a una zona verde (playa de vías soterrada de 24 hectáreas), cerca de las Cuatro Torres (especialmente las viviendas que se construirán en las cocheras de la EMT) y con parcelas de uso dotacional y oficinas.

zonas de actuación 1

Sin embargo desde la zona 2 (Área de negocios) y hacia el norte, zona 3 (Prolongación del Paseo de la Castellana) y zona 4 (Área tecnológica) surge a mi entender, un grave condicionante: las vías no están soterradas. No menos de 4.000 viviendas, del lado este de la Castellana, estarán en mayor o menor medida incómodamente acompañadas por una multitud de vías. Y este es el fallo que no se expone. Se ha dicho que se rompe el efecto barrera de esta obra lineal, es cierto que se harán puentes que cruzarán trasversal y diagonalmente la infraestructura ferroviaria, pero dicho efecto lejos de romperse se potencia al construir en dicha zona. Habrá una distancia de hasta 1.500 metros sin ningún puente a Las Tablas, eso no es propio del Paseo de la Castellana y depreciará el valor de las viviendas en la zona este.

Y desde el punto de vista urbanístico se habla de hacer ciudad, pero francamente decepciona este proyecto, ya que durante tres kilómetros aprovecha suelo afectado por el tránsito de los trenes. Realmente no se proyecta ninguna medida compensatoria que le aporte mayor valor al intrínseco que ya tiene por su cercanía al distrito financiero de la capital. Confío en que, y puesto que es un desarrollo a muy largo plazo, se encuentre la manera viable de dar solución a este importante condicionante.

Primeras viviendas en 2020.-Hablamos de un proyecto en el que después de la aprobación hay que urbanizar la zona, y posteriormente promocionar, con lo que las viviendas verán iniciada su comercialización dentro de aproximadamente tres años en el mejor escenario. Comenzarán a ser entregadas previsiblemente hacia el año 2020. Para aquel entonces, la oferta existente en desarrollos del norte de Madrid habrá sido considerablemente absorbida. Con lo cual, sería como tener un futuro gran PAU, mucho mejor comunicado que ninguno al ser su distribución fundamentalmente lineal, en un nuevo entorno financiero con su correspondientes sinergias.

Precios estimados.- De acuerdo con los estudios de Foro Consultores Inmobiliarios relativos a desarrollos urbanísticos de la zona norte de Madrid, y las características de Distrito Castellana Norte cabe hacer la siguiente valoración de precios medios:

  • Para la zona 1, mejor ubicación (Parque Central) con 6.000 viviendas: 3.500-4.000 €/m².
  • Para el resto de las zonas, vertiente oeste de la Castellana: 3.000 -3.500 €/m², y lado este, desde 2.500 para la peor ubicación a 3.000 €/m².

DCNM cuenta como hemos visto con unas cifras extraordinarias, y tal como se apunta en el título y principio de este post, medirá la pujanza y desarrollo económico del país y potenciará a una gran ciudad. Confiemos en que todas las partes implicadas, incluida por supuesto la ciudadanía, busquen y encuentren el mejor desarrollo urbanístico posible.

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