Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Plaza de España se prepara para un cambio radical

El centro de Madrid se está transformando. A la gran operación en la Puerta del Sol, se une la de la Plaza de España. Una serie de operaciones inmobiliarias, fundamentalmente la del Edificio España, van a impulsar un soterramiento en la calle Bailén, un aparcamiento más grande, conectado con cuatro edificios de la plaza, una reestructuración del tráfico y más zonas peatonales. Va a suponer un cambio tanto en superficie como en el interior, con un coste aproximado de 79,5 millones de euros. Pero además de la plaza en sí, hay que añadir el nuevo hotel VP (donde se encontraban las oficinas de Telefónica), la adecuación de la Torre de Madrid y el renovado Edificio España.

Los inversores que han entrado en escena quieren que se adecente la plaza, y que se adecue a las necesidades futuras. Es razonable. Y van a cooperar en tan vasta empresa. El principal, el magnate chino Wang Jianlin, propietario del Edificio España, con una aportación de 30 millones. Los propietarios de Torre de Madrid (Metrovacesa), los del futuro Hotel VP Plaza de España (familia Pérez Jiménez) y de la antigua sede de la compañía Asturiana de Minas (Mutua Madrileña) contribuirán con 9 millones de euros. El resto, hasta sumar los 79,5 millones presupuestados, serán aportados por la nueva concesionaria del aparcamiento subterráneo. Coste cero para el ayuntamiento de la capital.

Ante la metamorfosis que supondrá para la zona, vamos a analizar el cambio «por dentro y por fuera»:

Interior:

  • Aparcamiento Subterráneo.- ¿Cómo va a comprar el grupo Wanda, propiedad del empresario Wang Jianlin, el Edificio España sin contar con aparcamiento? La respuesta obvia es la que motiva que el actual, que está debajo de la plaza, sea renovado y ampliado interconectándolo con este edificio, y además con la Torre de Madrid, Hotel VP, y el palacete propiedad de Mutua Madrileña.

conexiones futuras

  • Soterramiento y regulación del tráfico.- Se va a actuar sobre el paso elevado de Bailén, convirtiéndolo en peatonal desde Plaza de Oriente a la Plaza de España. Además, se pretende disminuir y mejorar el tráfico rodado alrededor de la plaza, realizando conexiones subterráneas de salida que liberen el espacio en superficie para los usuarios.

Estado reformado nivel superior

Exterior:

  • Remodelación de la plaza.- Se va a pasar de 28.000 a 41.000 metros cuadrados de espacio para la estancia y el paseo. Esto se conseguirá, además de con el soterramiento expuesto, con la ampliación de aceras. También se regenerará el espacio público con tratamiento de las áreas estanciales, pavimento, mobiliario e iluminación.
  • Torre de Madrid.- Fue terminada en el año 1960, y al igual que el Edificio España fue proyectada por los hermanos Julián y José María Otamendi Machimbarrenea, propietarios de la Compañía Inmobiliaria Metropolitana (precursora de la actual Metrovacesa). Tiene 37 plantas y 142 metros de altura.

Recientemente renovada, cuenta con 180 viviendas desde la planta décima. Comercializadas en dos fases, el ritmo de ventas es elevado a pesar de los precios altos por metro cuadrado. Es evidente el valor añadido que representa tan icónico edificio. En este mes Metrovacesa ha firmado un contrato de arrendamiento con la compañía hotelera Barceló, por 20 años, por el que gestionará un hotel de cuatro estrellas con 256 habitaciones ubicadas de la planta primera a la novena. 

  • Edificio España.- La compra del Edificio España supone el impulso necesario de la futura reforma de la plaza madrileña. La operación se realizó en junio de 2014. Fue adquirido al Santander por 265 millones, lo que ha supuesto pérdidas para la entidad bancaria, puesto que pagó 389 millones cuando lo adquirió a Metrovacesa en 2005.  Se prevé un resultado final de 300 viviendas de lujo, un centro comercial de 15.000 m² y un hotel de 20.000 m² de superficie, en este singular edificio inaugurado en 1953, de 25 plantas y 117 metros de altura.

Para que sea posible este proyecto, según se extrae de la modificación del Plan General que se ha hecho, se ha pasado de Nivel 2 de protección, grado Estructural, a Nivel 3, grado Parcial, estableciendo un nuevo régimen de obras que incluyen la reestructuración general del edificio, con mantenimiento de su fachada frontal a Plaza de España y parte de sus fachadas laterales a las calles de los Reyes y San Leonardo. Esto recuerda a la modificación urbanística que se ha hecho para la «Operación Canalejas». Es cierto que el valor interior del Edificio España no es relevante, pero me gustaría apuntar la modificación posible de la fachada trasera, sobre la que no hay información de su resultado final.

En cuanto a la aceptación en el mercado de estas viviendas, el pronóstico que cabe hacer es muy positivo. El comportamiento del ritmo de ventas será similar, por características y representatividad, al de la Torre de Madrid. En palabras de Laura Sampedro, directora del Departamento de Estudios de Foro Consultores Inmobiliarios, para el periódico El Mundo: «La zona centro siempre se caracteriza por disponer de una oferta de obra nueva escasa, ya que está sujeta a que los edificios se rehabiliten, sean derribados o cambien de uso». Si a esto añadimos, la exclusividad del proyecto, y si los precios son ajustados a este tipo de mercado, la viabilidad es segura.

  • Hotel VP.- Será un hotel de cinco estrellas de 225 habitaciones, 17 plantas sobre rasante y 4 de sótano que le permitirá disponer de aparcamiento propio. Se estima una inversión de 90 millones de euros para ejecutar el proyecto del arquitecto Fermín Vázquez (estudio B720), y que sea inaugurado en septiembre de 2016.

infografía hotel vp

Ocupará la finca que comprende las parcelas de Plaza de España 3, 4 y 5. Ya han sido demolidos los anteriores edificios, de valor arquitectónico nulo. Fueron oficinas de Telefónica, pero en los últimos años se convirtieron en un foco de marginalidad con apariencia sumamente degradada debido a la ocupación ilegal.

Desde el punto de vista urbanístico se han ordenado los volúmenes edificables, modificando la ordenación pormenorizada establecida por el Plan General en lo referente a las condiciones de ocupación, de altura, salientes y vuelos. Para una misma edificabilidad (17.225 m²), se edifica en altura hasta 17 plantas. Respecto a los edificios colindantes, este Plan Especial le va a permitir subir siete plantas, rompiendo absolutamente con la altura de edificación de la manzana. Semejante escalón considero que es una barbaridad urbanística que nunca debería haber sido permitida.

Es evidente que el resultado final de esta «nueva» Plaza de España va a embellecer y aportar riqueza a Madrid. Creo que este tipo de operaciones, con inversión extranjera incluida, nos hace creer en la recuperación que se plantea y mirar al futuro con mayor optimismo.

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Hipotecas en divisas
Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué te endeudas en divisas en las que no percibes tus ingresos?

A veces nos hemos dejado deslumbrar con propuestas de intereses cercanos a cero. Este ha sido el principal argumento de los bancos y de los que defendían las hipotecas en divisas, principalmente en yenes o en francos suizos. Eran tiempos en que el euríbor para las hipotecas en euros estaba en torno al 5%, y el interés en Japón o Suiza era de casi cero. Nadie pensó que por ahorrarse esos 5 puntos, asumía un riesgo del 30%.

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Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La gran operación Canalejas: lujo y controversia

Dos grúas se alzan en las parcelas de la operación Canalejas en el centro de Madrid. Trasmiten una sensación extraña a través de las ventanas de los edificios que han sido vaciados, excepto Alcalá 14, antigua sede del Banco Español de Crédito. Produce vértigo ver las fachadas desnudas sin el acompañamiento lógico del antiguo inmueble al que protegían y conferían belleza. Una grúa publicita OHL, la otra la Inmobiliaria Espacio, ambas empresas del Ingeniero de Caminos Juan Miguel Villar Mir, artífice principal de la operación.

El proyecto afecta a las antiguas sedes del Banco Español de Crédito y Central Hispano situadas en Canalejas 1 y Alcalá 6, 8, 10, 12 y 14. La superficie total de estas parcelas es de 6.550 m². El presupuesto de las obras es de 285 millones de euros. A este coste hay que añadir el precio de la compra de los edificios por parte del Grupo Villar Mir al Banco Santander que fue de 215 millones de euros, operación realizada el 20 de diciembre de 2012.

Para hacer posible este ambicioso proyecto, cuyo resultado describiré al final de este artículo, ha sido necesario la modificación (con aprobación ya definitiva de la Comunidad de Madrid) del Plan General de Ordenación Urbana de la capital. Se ha creado un área de planeamiento específico denominado «APE 01.11 Sevilla – Canalejas». El ámbito planeado, de 18.871 m², se corresponde con las edificaciones de la operación, además de parte del viario de las calles colindantes de Alcalá, Sevilla y Carrera de San Jerónimo. Se ha incrementado la edificabilidad en 1.000 metros cuadrados, llegando a una edificabilidad máxima de 47.730 m² (aumento del 2,15 %). De acuerdo con la legislación urbanística, conlleva la correspondiente cesión de suelo al Ayuntamiento de Madrid.

Además se construirá un espacio subterráneo, ubicado bajo la calle Sevilla, que dará servicio a las nueve líneas de autobuses que confluyen en esta zona y a la carga y descarga. Tendrá conexión con la estación de metro de Sevilla. El Ayuntamiento de Madrid asumirá el rescate de la concesión del actual aparcamiento público de dicha calle por 21 millones de euros. La nueva concesionaria del aparcamiento asumirá el coste de las obras, que ascenderán a aproximadamente 30 millones de euros.

Controversia.– En cuanto a la polémica de la operación, no son pocas las voces críticas generadas. La más beligerante proviene de la asociación «Madrid Ciudadanía y Patrimonio», que presentó una denuncia de «expoliación» al Ministerio de Educación, Cultura y Deporte el 13 de marzo del año pasado, firmada por el Arquitecto Vicente Patón Jiménez. Se expone un riesgo de pérdida o de destrucción de bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español. Se denuncia incremento de altura, alteración de huecos de fachadas protegidas, destrucción del interior de los inmuebles, etc.

En mi opinión, el recrecimiento de plantas con retranqueo donde se construirán viviendas de lujo, considero que no es oportuno, y el resultado será más que discutible. Del Edificio «La Equitativa» sede primero de la compañía de seguros homónima y del Banco Español de Crédito después, se mantiene «el patio de operaciones» coronado por la vidriera de Maumejan, como recepción del futuro hotel, el despacho principal de la segunda planta será recuperado como suite, así como se conservarán herrajes, puertas, etc. Los problemas legales asociados a esta operación están lejos de terminar. Aunque el proyecto, firmado por el estudio Lamela, trata de conservar el patrimonio interior en la medida que le permite la ambiciosa operación, se le ha tildado al Arquitecto Carlos Lamela como «fachadista», considerando que valora la fachada de un edificio como el valor más importante a efectos de protección.

Infografía del estudio Lamela con el resultado final, obsérvese el recrecimiento de altura de fachada.

 

De acuerdo con la memoria del proyecto, el conjunto albergará:

  • Un centro comercial de 15.000 m² situado en las plantas -1, 0, y 1.
  • Un hotel de la cadena Four Seasons 5 estrellas categoría gran lujo de 211 habitaciones, ubicado en las plantas 2 a 5.
  • 25 viviendas vinculadas al servicio del hotel, localizadas en las plantas 6 a 8.
  • Aparcamiento de 450 plazas en los sótanos -2 a -4.

Se prevé su inauguración para el año 2017, dar empleo a 1.800 personas durante la construcción y 3.000 en la explotación (1.200 en el hotel y 1.800 en el centro comercial).

Con todos estos datos, creo que es un gran proyecto, que desde el punto de vista económico será muy positivo para la ciudad, pero que sin embargo, tiene sus luces y sombras.

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Escrito por Consuelo R de Prada

La «importancia» de vivir en un ático


Los tiempos cambian y las modas también. Hace muchos años, vivir en el último piso de una casa estaba reservado para los que tenían menos ingresos, claro que era cuando los edificios no tenían ascensor y la climatización era escasa. Eso significaba, frío en invierno y calor en verano, además de subir andando.

Pero con el paso del tiempo, la mejora en la construcción, los áticos pasaron a ser el objeto de deseo de mucha gente. Aunque su coste de construcción es similar al del resto del edificio, su precio siempre ha sido, y será, mucho más alto pues su demanda suele ser superior a la oferta.

Las ventajas de vivir en un ático son tanto objetivas como subjetivas. En cuanto a la objetividad, no tener vecinos en la planta alta que te molesten (si además es esquinero, aún mejor porque tampoco los tienes en un lateral), las vistas que se consiguen por la altura, las amplias terrazas con las que suelen estar dotados, el escaso ruido de tráfico… todo ello tiene su precio. Por la parte de la subjetividad, vivir en el ático del edificio te proporciona un status que no te lo ofrece la vivienda tipo, un plus de exclusividad.

 

Madrid

Los áticos suelen tener más demandantes que oferta disponible, dado que se proyectan pocas unidades, ya que parte de la planta hay que destinarla a terrazas. También es el tipo de vivienda que antes se vende si se encuentra en un precio adecuado que puede rondar entre el 25% y el 40% con respecto a la misma tipología (sin incluir el plus de terraza) en una planta intermedia.

Pero los áticos también han sufrido con la crisis, aunque tal vez en menor medida que el resto de los inmuebles. Estas rebajas han ampliado el perfil del comprador que suele ser profesional cualificado, autónomo o funcionario de alto nivel. Por ejemplo, en ubicaciones muy demandadas, como pueden ser determinados distritos de Madrid o Barcelona capital, al bajar los áticos un 30% se ponen en precio para un segmento más amplio de la población no siendo necesario bajar más, mientras que las viviendas medias sí necesitan hacerlo, ampliándose entonces los porcentajes de diferencia anteriormente descritos. A mayor demanda, menos necesidad de ajuste. Solo el volumen de los compradores potenciales tiene el poder de marcar el precio

Y no sólo los prefieren los compradores para vivir en él, es otro de los segmentos preferidos por los inquilinos, es la primera tipología solicitada antes que una vivienda en planta intermedia.

Eso sí, en los áticos no vale todo por el hecho de serlo. En la época de boom, en la que casi todo se vendía, se podían ver áticos dúplex o tríplex con configuraciones de viviendas que dificultaban enormemente la habitabilidad del propietario, y aun así, existían demandantes. En la actualidad, esas configuraciones no se perdonan.

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