Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Cómo nos afecta la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

El 31 de octubre de 2015 se publicaba en el BOE el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobaba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Un texto refundido tiene un carácter técnico y no crea normas jurídicas nuevas, puesto que lo que pretende es sistematizar y reordenar las normas objeto de refundición. Introducido este concepto se comprende que no estamos ante grandes modificaciones derivadas de esta reciente aprobación.

Lo que si vemos por primera vez es una integración de dos leyes. El Texto Refundido (TR) une, con la regularización y armonización pertinente, la Ley del Suelo de 2008 y la Ley 8/2003 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas que quedan derogadas en su práctica totalidad. El Ministerio de Fomento pretende potenciar la rehabilitación, tan necesaria y defendida en la actualidad por todos los políticos en la reciente campaña electoral. Así lo hace constar expresamente: «Permitirá impulsar un subsector de la economía española que tiene un alto potencial y, sin embargo, una escasa entidad si se compara con la media de los países europeos».

Coincido plenamente en la importancia de la rehabilitación pero, cuando las propuestas políticas actuales quieren dejar de lado en cierto modo la apuesta por crear suelo y nuevas viviendas, es cuando no comparto exactamente la postura. Porque el mercado de obra nueva es necesario y demandado lo cual requiere que los municipios creen suelo con la debida antelación y diligencia. Es decir, rehabilitación y eficiencia sí, pero obra nueva también.

Vivienda y el nuevo Texto Refundido

Aunque como queda expuesto, los cambios son pequeños, pero veamos consecuencias para las viviendas existentes. En primer lugar, a efectos del Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y certificación energética, hay que atenerse a la nueva legislación. Es importante hacer hincapié en la disposición adicional primera del TR, cuyo título expone un sistema de información urbana al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible definido por la Administración General del Estado en colaboración con las comunidades autónomas. Es muy similar a la disposición derogada, pero con la diferencia de que ahora se hace mención expresa a que los Informes de los edificios servirán para realizar censos de viviendas con necesidades de rehabilitación. Además se pretende, entre otros objetivos, crear mapas de ámbitos urbanos deteriorados que precisen regeneración o actuaciones de rehabilitación edificatoria y facilitar al ciudadano el acceso a información sobre suelo y urbanismo.

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Ayudas para la Rehabilitación

Este Texto Refundido tiene el soporte actual de instrumentos de ayuda para la rehabilitación. En concreto, queda la Ley enmarcada dentro de la Estrategia Española de Rehabilitación. El Plan Estatal 2013-2016 del Ministerio de Fomento incluye programas de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas y de apoyo a la implantación del IEE. De especial importancia es el Programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER-CRECE) impulsado por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo con el apoyo del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Todos estos instrumentos quedan enmarcados dentro de la pretensión de alcanzar los objetivos de eficiencia energética de la Directiva Europea 2012/27/UE y el Plan de Acción 2014-2020.

La senda de un crecimiento sostenible necesita medidas adecuadas de rehabilitación urbana y una mayor concienciación. Tenemos ayudas disponibles a las que recurrir y debemos tener presente que la búsqueda de la eficiencia energética siempre renta.

Y finalmente, aprovecho para desearos FELIZ AÑO NUEVO

Materiales en la construcción
Escrito por Guillermo Sánchez Fontao

Materiales en la construcción, mucho más que una solución estética

A la hora de comprar una vivienda, su ubicación, el entorno en que se encuentra, su disposición o su diseño forman un conjunto indivisible. Y en este sentido, los materiales de construcción son la paleta con la que los arquitectos juegan a la hora de dotar de ese aspecto al espacio diseñado.

Pero este aspecto no es sólo estético, define claramente la calidad y el precio final de una vivienda, y debemos tener muy claro que estos materiales, acabados y características nos van a acompañar en los años de uso de esa vivienda. No olvidemos que el desgaste e inclemencias del tiempo pueden determinar futuras obras, produciendo numerosas derramas o costes para el propietario. Esto indica que desde la fachada hasta las dotaciones telemáticas, domóticas y colocación de tomas eléctricas, están definidas en el proyecto y deben estar al alcance del cliente en el momento del contrato.

La importancia de la memoria de calidades.- Desgranar cada uno de los aspectos de una memoria de calidades de una vivienda es un proceso agotador para el que les escribe y probablemente un castigo para el que lo lee. Pero en este artículo vamos a intentar que sea lo más llevadero y contaremos algunas soluciones constructivas que se ofrecen en una memoria de calidades y lo que supone cada una de ellas en un edificio.

Las fachadas están sufriendo cambios estéticos. Los arquitectos buscan ser diferentes y los compradores también quieren algo más exclusivo. Esto supone que en los edificios de viviendas ya se incluyen soluciones propias de inmuebles con un uso menos residencial, con lo que estamos viviendo un pequeño avance en este sentido.

Al ladrillo visto o con sus diferentes aparejos (su colocación en la fachada) o acabados como el monocapa, se les suman los aplacados, que no es más que el añadido exterior de una placa de otro material como puede ser mármol, imitaciones de piedra, pizarra o placas cerámicas. Y a las diferentes formas de sujeción como el simple adosado mediante cemento o la colocación de dobles fachadas con herrajes o fijaciones mecánicas, se suma la utilización de nuevos vidrios y cristales esmerilados o translucidos que ofrecen un enriquecido mosaico de posibilidades.

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Los pavimentos también han sufrido una revolución al entrar en juego los plásticos y los de imitación que no es más que dotar al viejo pavimento de una nueva cara o piel superior. El hormigón pulido y con aditivos de color ofrece un acabado limpio y permite una transmitancia (perdonen el “palabro”) energética ideal en el caso de acompañarse de suelo radiante. El policarbonato translucido es uno de los avances más interesantes pero sólo utilizado en arquitecturas punteras e internacionales. El gres, parquet, tarima, mármol, piedra y baldosa cerámica no han sufrido grandes variaciones en lo que a prestaciones se refiere. Tal vez los cambios se vean en los diseños y estética final, pero no nos engañemos siguen siendo viejos amigos.

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¿Qué pasa con las carpinterías? Las carpinterías exteriores de nuestras viviendas, a no ser que vivan en ambientes húmedos, en los que en su caso marcos de madera estarían justificados, huyan de las viviendas que les proyecten carpinterías de PVC, ya que eso no se incluye desde hace muchos años. El aluminio ha sustituido a este material totalmente, y en este sentido explicarles que la rotura de puente térmico es solamente una pieza plástica que separa la cara interior de la exterior del perfil para que el calor no se transmita por el material. El avance está en los cristales y la separación entre ellos en el marco, creando una cámara de aire que es lo más adecuado para aislar. A esto se unen las persianas de aluminio que si se consiguen por el mismo precio, es un plus.

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Climatización.- Pero detengámonos en el apartado de Climatización y ACS (Agua Caliente Sanitaria), los gastos principales de una vivienda. La entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, en el que las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética ha significado un cambio importante. Este certificado permite calcular el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. (Incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación). En definitiva nos dice cuáles son las viviendas más eficientes, que gastan menos en calefacción.

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En los últimos años ser más eficientes desde el punto de vista energético comienza a tomarse en serio. Aclimatar y producir ACS en las viviendas ha revolucionado el mercado, siendo así un nuevo reclamo para el cliente y vendito reclamo. A los ya conocidos sistemas de producción mediante el consumo de gas natural o gas propano, se unen la posibilidad de utilizar energía eléctrica, energía solar, o una combinación de varias. En este sentido la combinación de gas natural centralizado y energía solar representa uno de los sistemas más utilizados actualmente en las viviendas de nueva construcción. Esto, unido a un sistema de suelo radiante en contraposición a los comunes radiadores de aluminio, es lo que podríamos esperar en una memoria de calidades actual y deseada en el rango de precio que nuestro bolsillo nos lo permita.

En definitiva, un buen material, adecuado a cada zona, nos ahorrará muchos gastos futuros.

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda:¿dónde están los mercados más activos y los menos?

En el mercado inmobiliario la mejoría va por barrios. Siempre hemos sostenido que no se debe hablar de medias porque en realidad son pequeños mercados. Mientras en unas zonas falta vivienda y los precios tienden ligeramente al alza; en otras, hay demasiada oferta y los precios, en el mejor de los casos permanecerán estancados. Un reciente informe de Solvia constata esta realidad y deja claro algunos datos que, por su interés, vamos a resumir en este post. ¿Qué pasa en cada zona?

Madrid.- En este momento, Madrid marca el ritmo de la recuperación, pero aunque es un mercado claramente al alza, sigue habiendo también diferentes nichos. La vivienda de lujo y los mejores barrios tiran del mercado, ante la falta de stock y la demanda latente. En el lado opuesto, hay barrios duramente golpeados por la crisis, donde la vivienda aún sigue en baja forma.

Según los datos de Solvia MarketView, Madrid presenta una gran actividad promotora, especialmente en la zona Noroeste (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, San Agustín de Guadalix…) y un aumento de la demanda de suelo en la zona norte (Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo y Valdebebas). En esta ciudad ya se está produciendo una subida de los precios de venta, principalmente en zonas de casco urbano, sobretodo en edificios rehabilitados y obra nueva dentro de la M-30.

Barcelona.- El problema de la Ciudad Condal es la falta de producto, lo que se está disparando la actividad de promoción en 2015 (+90%).La demanda de producto urbano de 2, 3 y 4 habitaciones es muy importante, al igual que la vivienda de alto nivel, fomentada por compradores no residentes en las zonas de Diagonal Mar y Ciutat Vella. Como novedad, en otras localidades de Cataluña (por ejemplo, Terrassa o Bellver) empiezan a aparecer pequeños promotores.

Levante.- Alicante sur es la zona más activa de Levante. Ya se observan signos evidentes de recuperación de la mano del comprador no residente y una actividad de más de 1.500 viviendas en construcción, según datos de Solvia. Además, en los últimos meses se ha producido la reactivación de la compra de vivienda de primera residencia en poblaciones de más de 30.000 habitantes y en zonas periféricas de localidades mayores.

Costa del Sol.- Es la más activa en la zona sur y es Marbella el epicentro de la actividad con crecimientos en actividad y precio por encima del 15% para determinadas tipologías. La buena marcha del sector turístico, que es la principal actividad en la provincia de Málaga, está empujando la recuperación del sector inmobiliario a un ritmo superior al de otras zonas del país.

Viviendas en estepona Málaga

Islas Baleares.- Se encuentra a la cabeza de las regiones españolas en cuanto a incrementos en el precio de la vivienda. El mercado premium en Mallorca está al alza y no se ha visto afectado de manera notable por la crisis económica.

Y, ¿qué pasa en el resto?.- En general en la zona centro y norte todavía no existen datos que permitan una reactivación del mercado, por lo que se mantiene un bajo nivel de actividad. En Castilla y León destaca Valladolid, donde la comercialización de nuevos desarrollos supondrá la activación de la demanda retenida que se encuentra focalizada en Renedo, Simancas, Parquesol o Arroyo de la Encomienda…En Castilla La Mancha únicamente en algunos centros históricos de capitales de provincia como Toledo y Cuenca puede observarse un ligero repunte de precios, fundamentalmente por la escasez de producto.

En cuanto a la zona noroeste, destaca A Coruña, donde existe poco producto y cierta demanda de vivienda a precios razonables; En Vigo, existe demanda de producto terminado por la paralización del plan general en la época de crisis. En Asturias se observa cierta demanda en Gijón. Por su parte, en el País Vasco y Navarra, el mercado todavía se encuentra expectante y en proceso de recuperación.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Cuántos años y sueldo necesitas para adquirir una casa?

Una persona necesita de media 7,4 años de sueldo íntegro para comprar una vivienda en España, según datos de Sociedad de Tasación. Una cifra que se sitúa lejos de los 4 años de salario recomendados por los expertos para que se pueda hablar de un acceso a la vivienda razonable. Es lo que se denomina índice de esfuerzo inmobiliario, un dato que se obtiene a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su encuesta anual de estructura salarial. Obviamente, hablamos de medias.

Los compradores en las Islas Baleares lo tienen aún más difícil, ya que es la comunidad autónoma donde se requieren más años y sueldo para adquirir una viviendaya que se necesitan 14,2 años de ingresos brutos. En el lado contrario se sitúa Castilla La Mancha, donde están las casas más accesibles y tan sólo es necesario 5,4 años de salario. En Madrid, por ejemplo, hay que dedicar de media el sueldo de 8,5 años y en Cataluña, 8.

No obstante, vamos mejorando. Estos son datos del tercer trimestre de 2015. Si lo comparamos con el mismo periodo de 2014, el ratio ha bajado ligeramente, ya que en ese momento de media se necesitan 7,6 años. Es poco, pero mejor eso que nada o lo contrario. Obviamente esto va unido a la bajada del precio de la vivienda que se ha producido durante los últimos años.

Evolucion historica

Los datos son más reveladores si nos atenemos a los años del boom. En 2004, por ejemplo, el esfuerzo para adquirir una vivienda ascendía a casi 11 años de sueldo y el punto máximo se produjo en 2007 cuando eran necesarios 13,4 años. La tendencia parece a la baja, tal y como se aprecian en los gráficos de ST, aunque tal vez lejos del esfuerzo deseable, ya que los españoles necesitamos más años y sueldo para ser propietarios que la media europea.

Escrito por Consuelo R de Prada

Con el euríbor casi al 0%, ¿hipoteca a tipo fijo o variable?

Estamos en un momento en el que el euríbor ha caído hasta el 0,07%, algo insólito desde el nacimiento de este índice en 1998. Por otro lado, los diferenciales apenas superan el 1,20%, lo que hace muy atractivas las hipotecas a tipo variable, lejos del 3 y hasta el 4% de hace poco tiempo. La bajada de los diferenciales ha sido muy importante y muchas entidades están ofreciendo propuestas interesantes. En este enlace puedes ver las diez hipotecas con el diferencial más bajo.

Pero a esto se une el descenso de los tipos en las hipotecas fijas que, en algunos casos, se acercan al 2%. Unas circunstancias que nos hace replantearnos la situación y preguntarnos: ¿qué es mejor, elegir una hipoteca a tipo fijo o variable?

¿Por cuál apostar? Depende de cada situación. Con la hipoteca variable, a priori, se deberían pagar menos intereses a largo plazo, al adaptarse cada revisión a la situación del mercado y siempre que los tipos se mantengan bajos durante toda la vida del crédito. Pero a cambio, puede suponer pagar cuotas mayores ante una hipotética y elevada subida de los tipos de interés. Con la hipoteca a tipo fijo, te aseguras abonar siempre lo mismo.

dudas a la hora de comprar casa

Otro punto que se debe tener en cuenta, el plazo de amortización. Suele ser inferior en las hipotecas a tipo fijo, ante lo cual hay menos tiempo para pagar. Aquí depende mucho del importe que se necesite y la capacidad de pago mensual. Si el importe que se pide es bajo, probablemente compense. En caso contrario, igual es mejor acudir a una tipo variable, donde los plazos de amortización pueden llegar hasta 40 años. También hay que valorar en cada caso las comisiones que tiene cada una de ellas y los requisitos que piden para su contratación.

La elección debería depender del grado de aversión al riesgo. Si te preocupa el futuro y quieres tener la certeza de lo que vas a pagar siempre, una hipoteca a tipo fijo con las condiciones actuales, puede ser una buena opción. De todos modos, estamos en un buen momento para elegir la mejor hipoteca al margen de que sea a tipo fijo o variable. Bucea en la webs de las entidades financieras y de los comparadores para conseguir la más idónea a tu situación.

En la última década, más del 90% de los préstamos hipotecarios firmados en España se han escriturado a tipo variable y la evolución en la petición de hipotecas va en aumento, ante un mercado inmobiliario que se anima. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto se inscribieron 19.272, un 25,8% más que en el mismo periodo de 2014.

Escrito por Carlos J. Serrano

Vivienda: casi todo se vende, es cuestión de precio

A la hora de vender una vivienda hay algunos aspectos fundamentales: la localización, el precio, los metros, la orientación, el estado del inmueble o la financiación…

Si el inmueble está muy bien ubicado parte de una situación mejor y suele tener menos problemas para su venta, pero en este post nos vamos a ocupar de aquellas viviendas que no tienen la mejor ubicación y además, sus condiciones tampoco son las idóneas para que el piso resulte atractivo a primera vista.

¿Qué pasa en estos casos? Desde mi experiencia, como comercial en el sector inmobiliario, todo o casi todo se puede vender. Desde el sótano más húmedo, hasta el ático más luminoso, pasando por la vivienda unifamiliar más exclusiva, todos tienen su comprador. Es cuestión de poner un precio adecuado al mercado.

Inmuebles de las entidades financieras

Aunque actualmente el sector inmobiliario está repuntando, un buen ejemplo, que ilustra este post, han sido las viviendas de entidades financieras. En los últimos años, especialmente en plena crisis, los inmuebles que tenían más demanda eran los de los bancos. Unas viviendas, en general, de precios más asequibles, con necesidad de una buena reforma, ubicadas en unas zonas poca atractivas y deterioradas por los efectos de la situación económica. Con esta descripción, a priori, parecía difícil su venta, sin embargo se han vendido y se venden porque el propietario ha hecho hincapié en el punto clave: el precio.

Los sótanos o los pisos altos sin ascensor son otros de los numerosos ejemplos con los que nos encontramos en portales inmobiliarios. ¿Cuál es el reclamo de sótanos oscuros y con humedades? ¿O un quinto sin ascensor?, de nuevo el precio. Toda vivienda puede tener un interesado, solo hace falta encontrar el importe que esté dispuesto a pagar.

Pero es más, en inmuebles bien ubicados, con vistas, servicios, características óptimas, aunque no es tan primordial el coste, siempre ayuda a venderse antes. En definitiva una vivienda en precio se vende antes que una vivienda fuera de precio.

Precio, precio, precio, esa es la cuestión.

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Escrito por Guillermo Sánchez Fontao

Los beneficios de una inspección técnica

Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2011, en España todos los edificios de más de 50 años y ubicados en municipios de más de 25.000 habitantes, han de cumplimentar una ITE (Inspección Técnica de Edificación) o ITC (Inspección Técnica de la Construcción). Esa es la norma general, pero dependiendo de la comunidad donde esté situado el edificio, nave u oficina, es necesario cumplir con unas restricciones mayores, como es el caso de la Comunidad de Madrid, donde los edificios de más de 30 años también deben ajustarse a la normativa. Te contamos los beneficios de la inspección técnica de edificios.

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Escrito por Consuelo R de Prada

¿Buscas casa?, no te pierdas el SIMA otoño 2015

altos de valdebebasSe acerca el SIMA Otoño y en él podrás ver una amplia oferta de inmuebles, tanto en la ciudad como en la playa. Una oportunidad para comprar la ansiada vivienda. Este año estamos en SIMA en el estand 1A34 donde podrás elegir entre 147 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, todas con exclusivas terrazas, en Valdebebas o 38 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios en Barajas.

En este post te ampliamos nuestra oferta para este SIMA otoño 2015, los días 23, 24 y 25 de octubre en el pabellón 1 de Feria de Madrid

Altos de Valdebebas

Un proyecto único, moderno, con elegante diseño y calidad en sus materiales. Promoción de 147 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios con terraza, áticos y amplios bajos con terraza. La urbanización cuenta con más de 4.000 metros de zonas comunes: piscina de adultos con iluminación sumergida, piscina infantil, gimnasio equipado, pista de pádel iluminada, zona habilitada para bicicletas, sala-espacio gourmet y sala multiusos.

Altos de Valdebebas 3 (Comercializa Foro Consultores)

Las superficies de las viviendas oscilan entre los 101y los 333 metros cuadrados construidos y se pueden adquirir desde 350.000 euros. Todas las viviendas cuentan con trastero y una plaza de garaje incluidos en el precio, excepto las unidades de dos dormitorios. La fecha de entrega está prevista para diciembre de 2017. Promueve Rockhampton Invest, gestiona Q21Real Estate y comercializa Foro Consultores.

Residencial Altos de Valdebebas es una urbanización ubicado al norte de Madrid, en Valdebebas, una zona de expansión frente al Parque Felipe VI, con más de 470 hectáreas de zonas verdes y lagos que lo convierten en un lugar privilegiado. Un enclave único para vivir, perfectamente comunicado a través de las cuatro autopistas cercanas: M-40, R-2; M-11 y M-12. Además dispone de intercambiador de transportes donde se unirán cercanías, líneas de autobuses y el futuro tren ligero. A tan solo 10 minutos del núcleo financiero de la capital.

Además, Valdebebas es una zona en plena naturaleza, con un amplio espacio urbano donde confluyen equipamientos, zonas residenciales, ampliaos espacios verdes y peatonales con un carril bici de más de 22 kilómetros de recorrido.

 Residencial Coronales

En este SIMA Otoño también presentamos la II fase de Residencial Coronales, ubicada en la calle Babilonia de Barajas. Promoción de 38 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, junto al colegio San Pedro Apóstol. Las viviendas cuentan con una superficie que va desde 109 a 161,5 metros cuadros construidos y se pueden adquirir desde 330.000 euros con una plaza de garaje incluida en el precio.

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Residencial Coronales es una urbanización privada, pensada al mínimo detalle para ofrecer la máxima calidad y confort. Ofrece la posibilidad de personalizar las viviendas, con una serie de kits opcionales, en los que se podrá seleccionar diferentes elecciones de solados, armarios, calidades en cocina, electrodomésticos, climatización, domótica avanzada, etc. Dispone de grandes zonas comunes ajardinadas, piscina, pista de pádel y área infantil.

Un enclave con todos los servicios necesarios para garantizar tu comodidad: centros deportivos, educativos, comerciales y hospitalarios, en un ambiente tranquilo y seguro. Excelentes Comunicaciones, tanto en transporte público como privado, con fácil acceso a carreteras principales, autobús y metro.

Te esperamos del 23 al 25 de octubre en pabellón 1 de Feria de Madrid . Horario: 23 y 24 de octubre, de 11 a 20 horas. 25 de octubre, de 11 a 15 horas.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Promoción directa o autopromoción, opciones para comprar un piso nuevo

La semana pasada escribía en el Blog Entorno habitable de elmundo.es acerca de las diferentes maneras a través de las cuales accedemos a una vivienda de obra nueva, post que comparto en foroprovivienda. La más habitual es la promoción directa y, si optamos por la autopromoción, tendremos las cooperativas y comunidades de bienes. Vamos a ver brevemente las características y diferencias principales entre ellas.

Promoción directa

En este caso, el comprador adquiere una vivienda a una promotora por un precio cierto, no interviniendo en el proceso de edificación. Puede que la promotora ofrezca, siempre sobre plano, decidir sobre detalles de la memoria de calidades e incluso en menos ocasiones redistribuir la vivienda. Podemos decir que se delega y confía en el conocimiento inmobiliario del promotor. A diferencia de los siguientes casos de autopromoción, el futuro propietario asume en el precio del piso el beneficio del promotor.

Cooperativa

Es una entidad que asocia a personas con el interés común de acceder a una vivienda. Tiene una doble condición: de sociedad y empresa promotora y, como nota característica, hay ausencia de ánimo de lucro puesto que el objetivo es promover casas a estricto precio de coste.

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Una cooperativa es una empresa con personalidad jurídica propia y distinta a la de sus socios, los cuales participan de manera activa en el proceso de construcción de su futura vivienda. Se rigen, en principio, por leyes autonómicas y en determinados casos por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, siendo esta última Ley en caso de laguna legal, supletoria. Adicionalmente tienen sus propios estatutos, sujetos a la ley, donde se establecen las normas que regulan la estructura, los órganos de gobierno y el funcionamiento de la cooperativa. Su identidad democrática y participativa se articula a través de sus órganos sociales, siendo los principales; la Asamblea General, el Consejo Rector y el Interventor.

La actividad inmobiliaria es compleja y es frecuente e incluso necesario recurrir a gestoras que, a cambio de unos honorarios pactados, prestan un servicio integral a la sociedad cooperativa. Las gestoras tienen solvencia para controlar las obras, los proyectos y las tramitaciones de licencia, entre otros aspectos, pactándose los servicios que van a prestar por escrito. Es fundamental la elección de una gestora a la que le acompañe el prestigio y la profesionalidad en su trayectoria.

Las cooperativas pueden ser creadas por colectivos como empresas, sindicatos, colegios profesionales, asociaciones vecinales y también directamente por las mencionadas gestoras. Éste último caso es muy habitual, puesto que su conocimiento del negocio inmobiliario unido a la capacidad para disponer suelo, les hace lanzarse al mercado con el objeto de aglutinar socios para un proyecto concreto y ser los gestores.

Por último, antes de incorporarse a una cooperativa es importante comprobar lo siguiente:

  • Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente según su ubicación.
  • Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
  • Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar.
  • Que en el caso de existir cuota de prescripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto o cuantía.

Comunidad de bienes

Se trata de otra manera de autopromoción con considerables similitudes con las cooperativas, principalmente en la participación en las decisiones que los interesados adoptan sobre sus futuras viviendas y que se busca un estricto precio de coste. La necesidad de acudir a empresas gestoras es igualmente aplicable.

La diferencia principal con las cooperativas es que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica propia, que no es otra que la de los comuneros. Es una fórmula más sencilla en cuanto a su constitución, estando reguladas por el Código Civil en sus artículos 392 al 406. El mayor inconveniente es que mientras la responsabilidad en las cooperativas está limitada al capital aportado, en el caso de las comunidades de bienes se responde además con el patrimonio personal de los comuneros, si los bienes comunes no fueran suficientes.

Como ventajas, además de la sencillez y rapidez en el comienzo de la actividad autopromotora que tienen respecto a una cooperativa, cabe citar que el comprador es copropietario de la titularidad del suelo y de sus viviendas desde el principio y que la financiación es asumida por cada comunero desde el inicio también, facilitando aún más la autopromoción.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

Madrid necesita más suelo

El jueves pasado asistí, en el marco del festival de arquitectura y ciudad OPEN HOUSE MADRID, a una interesante conferencia titulada “Madrid Ciudad Abierta”. Dos conferenciantes de trayectoria reconocida en el sector presentaron, en primer lugar, la evolución de la ciudad y los efectos que provocan en el territorio las actuaciones que se llevan a cabo en él para después exponer la complejidad del urbanismo de la capital, consideración que se hace extensible a todo el país.

Los desarrollos urbanísticos de Madrid tienden al agotamiento, en la zona norte principalmente, como así se expuso en la mencionada charla. Existe una demanda de suelo creciente con tensiones en su precio. Mi última publicación en el Blog Entorno Habitable  de elmundo.es trata sobre esta circunstancia, post que comparto en las siguientes líneas.

Se está detectando un fuerte interés inversor en suelo finalista -es decir, aquel urbanizado en el que se puede entrar a edificar- que se traduce en cierres de operaciones con tendencia al alza en el precio. ¿Por qué sucede este fenómeno y cuáles son las noticias que lo atestiguan? ¿Qué se respira en el sector y qué valoración cabe hacer de esta circunstancia?

Bienes inmuebles

 Soy consciente de que el mercado de la vivienda suscita opiniones encontradas respecto de muchos aspectos, como por ejemplo el número de viviendas vacías en nuestro país, la necesidad o no de construir más, si suben o bajan en su valor en la actualidad, las causas y efectos del boom inmobiliario, etc.

En este sentido, y respecto a la demanda de suelo y vivienda, quiero previamente aclarar un concepto que como todo lo sencillo es revelador. Cuando hablamos de vivienda y suelo lo hacemos de bienes inmuebles. La palabra inmueble proviene del latín inmobilisestando compuesta por el prefijo in que significa «no», el verbo movere equivalente a «mover», más el sufijo bilis que significa «posibilidad». Por lo tanto, su etimología quiere decir «que no se puede mover». Luego los bienes inmuebles son los que no se pueden mover o trasladar de un lugar a otro porque están adheridos al suelo.

¿Y por qué considero importante reflexionar sobre este concepto? El motivo es evidente. A la ciudad de Madrid en absoluto le afectan las viviendas vacías del resto de España y, en muchos casos, tampoco de municipios de la misma Comunidad a la que pertenece. Y como es lógico los distritos, los barrios, cuentan con distinta oferta y demanda. Y esto es aplicable a todo el territorio, por lo que asistimos a recuperaciones en determinadas ciudades y zonas de nuestro país -que se soporta con una mejora de los indicadores económicos-, mientras que en otros muchos puntos no hay recuperación o es menor. Coexisten diferentes velocidades.

Operaciones de suelo en Madrid

Circunscritos al municipio y según me traslada el director del departamento de Suelo de Foro Consultores, las tensiones en el precio en la zona norte son importantes. El desarrollo de Valdebebas tiene unos precios de suelo que ascienden hasta 1.200 euros por metro cuadrado edificable de vivienda libre, alcanzado casi 800 euros en el caso de vivienda protegida. A esto debemos añadir el coste de construcción, licencias, tasas, impuestos y margen del promotor para componer el precio final que paga el consumidor.

Las noticias de operaciones se suceden. En los otros desarrollos del norte de Madrid la carestía de suelo es importante. Me refiero a Arroyo del Fresno (el más pequeño de todos y con buen ritmo de avance), Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro. Y en uno de ellos, Montecarmelo, se ha producido una operación que ha provocado desconcierto en el sector. Una parcela cercana a la futura ubicación del Colegio Alemán, que se creía que iba a ser obtenida por la cooperativa DMS gestionada por Momentum Cooperativas con el fin de hacer casas para padres de alumnos del colegio, ha sido arrebatada por una puja de Cogesa (Grupo Dragados) de más de 20 millones de euros. El metro edificable ha alcanzado los 2.000 euros, cuando el precio de salida era 1.100. Estamos ante cifras que, más allá de considerarse positivas nos indican cierta especulación con la evolución de los precios.

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Esta situación no es recomendable, en mi opinión, ni para promotores ni para particulares, puesto que la recuperación y crecimiento de estas zonas es palpable, pero debemos ser razonables. Además, si añadimos el caso de las últimas operaciones de suelo en Valdebebas para viviendas protegidas con un importe tan alto pagado y, con un precio de venta limitado que reduce al mínimo los márgenes, nos sitúa ante unas operaciones de mayor riesgo.

El centro de la capital cuenta con escasa disponibilidad, donde la rehabilitación cobra gran protagonismo, siendo muy escasos los solares.

Villaverde ha presenciado una subasta de suelo cuya puja ganadora ha ascendido a prácticamente 45 millones de euros por 120.000 metros cuadrados edificables para 1.200 viviendas de protección, síntoma más de la inversión creciente. En los PAU del sur y este de Madrid observamos un ritmo más constante. Carabanchel tiene una consolidación considerable y oferta residual, en Vallecas hay operaciones cerradas a 500 euros el metro cuadrado edificable y oferta en la actualidad por 600 euros. El Cañaveral, en el distrito de Vicálvaro, cuenta con unos precios que rondan los 400 euros el metro edificable. Será este último desarrollo el que previsiblemente dará muchas noticias en el futuro y donde se dirigirán las inversiones promotoras e incluso de Socimis para promover y alquilar viviendas.

Como conclusión, comprobamos que, como escribía al principio, no sólo las realidades son distintas en nuestro país, como es lógico, sino que además dentro de una ciudad también se cumple este hecho. El sector y creo que también la ciudadanía asiste con entusiasmo a esta recuperación y a los buenos datos económicos que redundan en beneficio de todos. Ahora bien, debemos ser cautelosos en los pronósticos y, aunque todo parece indicar que hemos tocado fondo, no debemos dejarnos llevar por el optimismo. Mientras que los desarrollos del sureste pueden esperar por escasa demanda, en cuanto a la carestía de suelo en determinadas zonas de Madrid sí se hacen necesarias y obvias por este hecho y por su ubicación las Operaciones Chamartín y Campamento.

El planeamiento urbanístico, como su propio nombre indica, supone anticiparse al futuro de la ciudad y preverlo y, algo tan costoso como conseguir suelo finalista no se hace de la noche a la mañana. La evolución de Madrid, la realidad de mercado y el comportamiento de compra de vivienda nueva de su ciudadanía justifican ampliamente dichas operaciones urbanísticas.

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