Escrito por Consuelo R de Prada

2015: el año de la consolidación y mejora del mercado inmobiliario

Tras algunos años duros, 2014 ha supuesto un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario: aumento de las ventas, estabilización de precios o caídas inferiores a 2013 y sobre todo, el inicio de obra nueva después de años de paralización y un gran movimiento en el mercado de suelo, especialmente en Madrid.

Y en 2015 se consolidará esa tendencia. La demanda aumentará, dado que las expectativas económicas son mejores, si bien es cierto que esa demanda será la solvente, que lleva años retenida a la espera de que las circunstancias mejorasenIgualmente, se incrementará la demanda internacional, una de las estrellas de 2014, porque los nubarrones sobre la economía española se van disipando y los precios de los inmuebles están en niveles mínimos. Todo esto, sin olvidar la demanda de reposición que se verá potenciada. Ha sido uno de los segmentos más deprimidos durante los últimos años, dadas las dificultades para vender una vivienda y acceder a otra y a la vez conseguir financiación.

Por lo que respecta a la oferta se producirán dos situaciones contradictorias. Habrá zonas con sobreoferta, mientras que en otras el stock disminuirá visiblemente. Durante 2014 los grandes inversores (fondos de inversión) han comprado grandes paquetes de viviendas que aún no han sacado rotundamente al mercado. En las áreas donde coincidan esas viviendas es donde puede darse una oferta mayor.

Frente a esta situación, hay zonas del centro de las ciudades donde ya no hay vivienda nueva y la oferta será escasa. De hecho, la promoción de vivienda nueva será otra de las actividades destacadas para 2015, aunque en lugares determinadas de Madrid, Barcelona, Sevilla u otras ciudades más pequeñas. En general, en áreas donde se constate que el stock haya disminuido significativamente.

Las Administraciones Públicas y las entidades financieras serán otros de los grandes agentes del mercado en 2015. Las entidades financieras han abierto el grifo de la financiación para usuarios finales en condiciones mucho mejores. Incluso, se observa cierto movimiento en la financiación al promotor. Respecto a las Administraciones Públicas, éstas tendrán un papel fundamental para agilizar los nuevos planeamientos urbanísticos, licencias de obra y firmar un mayor número de convenios entre entidades públicas y privadas.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Ciudad de la Justicia, un impulso para Valdebebas

El pasado 10 de diciembre se dio el pistoletazo de salida de la Ciudad de la Justicia de Madrid. El 10 de enero finalizará el plazo para presentar alegaciones al informe presentado, y será remitido al Ayuntamiento de Madrid, al Ministerio de Justicia y a la Fiscalía del Estado. Se prevé que el proyecto sea adjudicado en julio de 2015, y una duración de las obras de cuatro años, con lo cual se abrirá la Ciudad de la Justicia en el año 2019. Claro que antes tenemos elecciones municipales y autonómicas y veremos cómo queda finalmente.

Si no hay cambios, el proyecto albergará las 28 sedes judiciales diseminadas por la capital en 200.000 metros cuadrados. Trabajarán 554 jueces y magistrados, 202 fiscales, 362 secretarios judiciales, además de 5.000 personas al servicio de la administración. Se estima que cada día pasen por la Ciudad de la justicia 25.000 personas.

Será adjudicada mediante una concesión de 30 años, con un coste máximo anual de 45 millones de euros para las arcas públicas. El coste de construcción asciende a 483 millones de euros, pagados por la concesionaria, y generará 2.200 puestos de trabajo durante las obras, aumentando el PIB una décima durante cada uno de los cuatro años de construcción.

Las cifras son elocuentes. Pero creo que es importante analizar esta noticia desde el punto de vista inmobiliario. ¿Cómo repercutirá en el desarrollo urbanístico de Valdebebas? La aprobación definitiva del Plan Parcial de Parque de Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria se produjo el 23 de diciembre de 2004, hace ya diez años. El inicio de las obras de urbanización fue en diciembre de 2005. Desde el punto de vista urbanístico, destaca la concentración de la edificación, para lo que se construye con mayores alturas. De esta manera, se obtienen más espacios verdes y las redes de transporte serán más eficientes. Valdebebas cuenta con 1.065 hectáreas de terreno, de las que 531 son zonas verdes. A esto hay que añadir, buenas comunicaciones a través de líneas de autobuses urbanos, futura línea de metro ligero y parada de cercanías. La red de cercanías le une a Chamartín y a la Terminal T4 del Aeropuerto.

Por lo que respecta a las cifras urbanísticas, contará aproximadamente con 12.500 viviendas, de las cuales 5.600 con algún tipo de protección pública. Según datos del departamento de estudios de Foro Consultores Inmobiliarios, la suma de viviendas construidas, en fase de construcción y comercialización asciende a 5.812 unidades. Representan un 46 % de las viviendas totales previstas para Valdebebas. El precio medio del metro cuadrado construido se estima en 2.500 euros.

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La Ciudad de la Justicia representa el empuje que necesitaba Valdebebas y es parte fundamental de su planeamiento inicial. Consolidará urbanísticamente la zona, a falta del avance lógico de las construcciones dotacionales. Hay que señalar la reciente reordenación urbanística de la ‘pastilla comercial’ de Valdebebas, que incluirá un centro comercial, un colegio privado (Joyfe Valdebebas), cerca de 900 viviendas protegidas y 100 viviendas libres. De los 180.000 metros cuadrados de centro comercial, se ha pasado a un número más ajustado, 56.000. Si consideramos los ritmos históricos de absorción de la oferta en Valdebebas, unido a la construcción de la Ciudad de la Justicia, dotacionales, óptima comunicación por transporte público y red de carreteras, se puede estimar que en el año 2020 se habrá construido y vendido la práctica totalidad de viviendas previstas para este gran desarrollo urbanístico.

Un importante proyecto que puede suponer el impulso definitivo para esta zona de Madrid.

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: adiós a algunos incentivos

El año 2015 comienza con algunos cambios en el mercado de la vivienda, que pierde cierto atractivo fiscal. Ya tratamos en este blog un aspecto que supondrá una modificación relevante.La venta pierde atractivo para aquellas viviendas compradas hace muchos años, que ahora se venden, y cuyos ingresos no se destinen a la compra de otra vivienda habitual.

Tendrán que tributar por la plusvalía generada, ya que se eliminan coeficientes correctores, aunque menos de los previstos en el primer borrador que era realmente gravoso. Los mayores de 65 años quedan exentos del aumento de esa presión, siempre que esas ganancias, con un límite, se destinen a rentas vitalicias. También quedan fuera los que vendan su vivienda habitual y lo reinviertan en otra habitual.

Arrendador y arrendatario.- Ambos también salen perjudicados, al menos por lo que a la parte Estatal se refiere. Así, los inquilinos que firmen un contrato de alquiler a partir del 1 de enero de 2015 o lo renueven pierden las deducciones estatales existentes en la declaración de IRPF por un porcentaje de las rentas abonadas. Pueden tener las autonómicas, aunque eso depende de cada Comunidad. Obviamente, no todos los inquilinos las tenían, sólo aquellos con ingresos inferiores a 24.100 euros.

 Los caseros también tendrán menos beneficios. Si un inquilino era menor de 30 o de 35 años (dependiendo de la fecha de contrato) el casero podía beneficiarse de una exención del 100% de los ingresos obtenidos vía alquiler. Ese porcentaje pasará al 60%, la misma exención que tienen el resto de los contratos. Pese a todo, tener alquilada una vivienda sigue siendo rentable y así lo dicen los últimos datos del Ministerio de Fomento.

Se reduce el atractivo fiscal porque ahora toca recaudar: más presión a propietarios y vendedores  y menos deducciones a los inquilinos.

 

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Préstamos hipotecarios: ¿diferenciales al 1% o menos?

Tras unos años con diferenciales en el 3%, parecía imposible que nos acercásemos de nuevo al 1%, pero ese momento ya está aquí o casi (obviamente, lejos del euribor+0,45% de «aquellos maravillosos años”)

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, ya decía que los diferenciales estarían cercanos al 1% a final de año. Otros expertos creen que rondará el 1,5% y en esa banda se moverán durante 2015. Recordemos que el diferencial es el porcentaje que se añade al tipo de referencia pactado, ejem: Euribor+1.

Queda poco más de un mes para que finalice 2014 y los bancos han dado otra vuelta de tuerca a sus hipotecas con bajadas del diferencial hasta el 1,6%. Bankinter e ING están entre los más activos del mercado y se miran de reojo para ver quien baja más y antes. Son entidades que encabezan la lucha para conseguir nuevos clientes, tal vez porque que han estado menos expuestas al ciclón inmobiliario y parten en mejores posiciones. Todo ello, con permiso de Kutxabank o Caja Sur, que mantienen ofertas en niveles muy próximos al 1%, una referencia desconocida en los últimos años. Eso sí, requiere cumplir unas condiciones importantes. Santander y BBVA probablemente serán los siguientes en mover ficha.

Estas «luchas» vienen muy bien a los consumidores que ven cómo el abanico se amplía y se abre el grifo de la financiación tras años cerrado. Obviamente, todo tiene letra pequeña que es aconsejable tener en cuenta para no llevarnos sorpresas, porque hay que fijarse en más cosas que en el diferencial.

Y aunque los bancos siguen siendo selectivos a la hora de conceder préstamos, al menos hemos subido otro escalón y, aunque sea despacio, comienza a fluir la financiación hipotecaria y eso se ve en la compraventa de viviendas que crece, especialmente la vivienda de segunda mano que ha estado muy parada, en parte, por falta de préstamos hipotecarios.

Escrito por Consuelo R de Prada

Madrid se convierte en la locomotora del mercado

El mercado madrileño de suelo residencial está en plena ebullición con las cooperativas en cabeza de carrera. En la capital están previstos unos 3.000 pisos nuevos en las mejores zonas de la ciudad. Muchas de estas viviendas se construirán en  suelos procedentes de las diferentes administraciones que los han sacado a subasta.

Algunas parcelas estrella como Raimundo Fernández Villaverde y las antiguas cocheras del Metro en los alrededores de Cuatro Caminos, ya han sido adjudicadas. Las gestoras Domo y Grupo Ibosa, respectivamente, han ganado las subastas y en ellas harán viviendas en régimen de cooperativa y a precios asequibles. Pryconsa, por su parte, se ha quedado con los Estudios Buñuel, en la zona norte de la capital, donde se construirán también viviendas.

Pero no sólo los terrenos de las administraciones, otros suelos que la crisis había dejado paralizados vuelven a estar en el mercado como es el caso de un solar en la calle Juan Bravo, en pleno distrito de Salamanca, donde la gestora de fondos Pimco y Grupo Lar terminarán un edificio residencial de lujo.

Eso sí, en este despegue del mercado hay un aspecto relevante: los suelos están en buenas ubicaciones y con precios competitivos. A esto se une que las viviendas en stock en la comunidad de Madrid están descendiendo de manera importante y se espera que en 2015 se reduzca esa oferta alrededor de un 40%, de ahí la necesidad de más obra nueva.

Esta situación indica que hay un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario residencial, hay movimiento en las mejores zonas de Madrid que también se está trasladando a ciudades como Barcelona y Sevilla.

Escrito por Consuelo R de Prada

Entonces, ¿vendo o espero?

Después de muchos dimes y diretes, Hacienda ha retrocedido un escalón. Ha rebajado el “hachazo” fiscal en la venta de viviendas y en el pago por las plusvalías generadas. Pero es necesario aclarar que este cambio no le afecta a la venta de vivienda habitual, siempre que se destine a la compra de otra, también residencia habitual.

En el borrador inicial, que ya contamos en este post, el golpe que se la daba a las plusvalías era muy importante, de ahí el revuelo que se ha armado .Hasta ahora, cuando alguien vendía una casa, tributaba por la plusvalía lograda en el IRPF, pero con beneficios fiscales. El Gobierno quería eliminar de un plumazo todos los coeficientes correctores que había hasta ahora y de ahí la subida exponencial del impuesto.

Y, ¿ahora qué pasa?, ¿en qué ha quedado todo?

Tras los últimos cambios, la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 suprime los coeficientes de actualización y limita los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. Y los tipos impositivos que se aplicarán sobre las plusvalías inmobiliarias se irán reduciendo en 2015 y 2016. El objetivo es que el impuesto sea menos gravoso.

Como explicarlo es bastante complejo ante el maremágnum de cifras, lo mejor es acudir a la nueva calculadora que ha creado el diario Cinco Días con todos los cambios e incluir los datos de la vivienda en cuestión y sabrás el coste fiscal de vender su casa antes o después de la reforma fiscal.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

La «guerra» hipotecaria toma impulso

Tras las vacaciones de verano, algunos bancos comenzaron a lanzar nuevos productos hipotecarios con condiciones algo más ventajosas, que ya contamos en un anterior post.

Casi dos meses después, el movimiento en el mercado es aún mayor, ha tomado impulso. Los bancos han puesto sobre la mesa nuevas propuestas más atractivas. Todo esto unido a los últimos datos hipotecarios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 15.040 el pasado mes de agosto, un 23,8% más que en el mismo mes de 2013.

Con el avance interanual de agosto, las viviendas hipotecadas encadenan tres meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento de casi el 19% que experimentaron en junio y el repunte del 28,8% del mes de julio.

Oferta hipotecaria.-Y en este contexto de mayor actividad, la oferta hipotecaria es mucho más amplia y los diferenciales ya han bajado del 2, e incluso los expertos creen que a final de año estarán en el 1,20. Una buena noticia para los que necesiten financiación.

Obviamente, todo tiene letra pequeña que es aconsejable tener en cuenta para no llevarnos sorpresas, porque hay que fijarse en más cosas que en el diferencial. También es necesario saber que los bancos siguen siendo selectivos a la hora de dar préstamos, pero al menos hemos subido otro escalón y, aunque sea despacio, comienza a fluir la financiación hipotecaria.

Si quieres saber que ofrecen los bancos, en esta noticia de El Confidencial puedes ver lo que hay en el mercado y en qué condiciones.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: ¿sigue siendo un valor refugio?

Comienza una nueva edición del Salón Inmobiliario (SIMA) del 24 al 26 de octubre con una amplia oferta de viviendas de primera y segunda residencia. Un buen escaparate para el comprador, ya sea como inversión o adquisición de vivienda habitual.

Durante años, la vivienda siempre fue un valor refugio para los españoles, nadie pensaba que podían bajar los precios. La situación económica nos ha llevado a situaciones desconocidas y pasamos de considerarla como el mejor valor refugio a casi un activo vilipendiado.

Ahora vuelve de nuevo a situarse con una buena perspectiva y en el punto de mira de los inversores, con rentabilidades en alquiler por encima de los depósitos. A esto se une que los precios están en niveles mínimos y, tal vez, ha llegado el momento de comprar en algunas zonas. Esto indica que tras años de bajadas, algo que ha demostrado la crisis, no es menos cierto que los precios suelen recuperarse.

Pros y contras.- Pero ni antes era tan malo, ni ahora tan bueno. En el lado positivo de la balanza está claro que puede perder pero se recupera y, además, es un elemento tangible frente a otros activos financieros. Y para algunas empresas, la vivienda se está convirtiendo en un valor refugio, sacando rentabilidad vía alquiler o esperando la revalorización futura.

Incluso la inversión extranjera en inmuebles en España superará en 2014 los 7.000 millones de euros, una situación que no se producía desde 2003 y que supone el doble de lo contabilizado 2009, según los datos del informe «sociedades inmobiliarias» publicado por DBK.

En el lado opuesto, todavía falta más liquidez en el mercado, si bien es cierto que la situación está cambiando y ya se atisban mejores ofertas hipotecarias para los compradores. Y el Gobierno tampoco ayuda con el empeoramiento de la fiscalidad.

Dicho esto, en toda cartera de inversión que se precie debe haber un equilibrio entre la inversión inmobiliaria y la inversión en productos financieros.

Escrito por Rubén Cózar

Rehabilitación? mejor la piqueta

Hace unos días, leía una noticia en El País donde El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) instaba a realizar rehabilitaciones integrales, barrios enteros y no sólo edificios y recordé un post que escribí en 2011 donde ya destacaba esta situación y que para algunos era exagerada. Por esto creo que es necesario retomar el tema.

Según las estadísticas, en España existen más de cinco millones de viviendas con más de 50 años de antigüedad, esto convierte la rehabilitación en un pilar fundamental dentro del sector inmobiliario y constructor para los próximos años. Pero una rehabilitación que no sólo sea una limpieza de cara, hay que invertir más y mejor.

No sé si soy el único que piensa que es un poco absurdo que en las grandes ciudades de España, y en algunas no tan grandes, se construyan barrios nuevos en la periferia o en terceras coronas con escasas o nulas infraestructuras y pocas previsiones de tenerlas. Me refiero a colegios, centros de salud, metro, cercanías, centros de mayores, polideportivos, etc.…

Mientras tanto, en el centro de las ciudades, en barrios ya consolidados con todo este tipo de infraestructuras, las viviendas en muchos casos construidas rápidamente durante el boom de los 60, son ahora casi infraviviendas, casas pequeñas de mala calidad, sin ascensores y energéticamente catastróficas. Como decía un profesor mío de la Facultad, no se caen porque Dios no quiere…

Pues bien, todo este tipo de barrios que sufren una depreciación galopante, que urbanísticamente son deplorables, que cada vez tienen más tasas de marginalidad, pobreza y abandono de las viviendas, tienen las mejores infraestructuras, construidas hace años.

Teniendo en cuenta esto, no sería más rentable hacerlos de nuevo, aumentando la edificabilidad para que la iniciativa privada tuviese posibilidad de negocio y además, la reubicación de las personas que ahora viven en ellos fuese claramente mejorada.

No tendría ningún coste público, se aprovecharían infraestructuras, por lo que no habría que hacer nuevas en la periferia con el consiguiente coste y la gente dejaría de vivir en chabolas verticales.

Escrito por Consuelo R de Prada

La promoción de obra nueva vuelve al mercado

Después de años con la promoción de viviendas al ralentí, las grúas comienzan a verse en el horizonte. Inmobiliarias de bancos, como Solvia, cooperativas y promotores vuelven al mercado inmobiliario. Una situación que ya se atisbaba en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) y que en su momento ya destacamos en este blog.

La construcción residencial ha empezado a latir con nuevas promociones sobre plano. El objetivo es dar respuesta a una demanda que lleva años esperando y que busca vivienda nueva en determinadas zonas de las grandes ciudades donde, después de años sin construir, falta obra nueva.

En Madrid, grandes suelos, procedentes de distintas administraciones y ubicados en el centro de la ciudad, han salido al mercado y varias cooperativas de viviendas han presentado ya sus propuestas. Es más, la promoción mediante cooperativa está tirando del mercado, ya que permite a los propietarios comprar a precios razonables y ajustar la vivienda a sus necesidades.

Pero la banca tampoco pierde comba y en los últimos días hemos leído noticias como ésta: Solvia, inmobiliaria de banco Sabadell, construirá viviendas junto al estadio del Sevilla. O gestoras de fondos como Pimco que, junto con inmobiliaria Lar, podría adquirir un solar en una de las mejores zonas de Madrid para construir viviendas de lujo.

Es sólo una muestra del retorno de la promoción de vivienda nueva al mercado inmobiliario, ni que decir tiene que siempre en buenos suelos y en la principales ciudades donde este tipo de oferta es escasa tras años de nula actividad. Se vuelve a construir pero siempre teniendo en cuenta: localización, localización y localización.

Y otro dato también relevante, las entidades financieras ya no son tan reacias a la concesión de créditos para la promoción, si bien es cierto que son muy selectivas.

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