Escrito por Consuelo R de Prada

2015: el año de la consolidación y mejora del mercado inmobiliario

Tras algunos años duros, 2014 ha supuesto un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario: aumento de las ventas, estabilización de precios o caídas inferiores a 2013 y sobre todo, el inicio de obra nueva después de años de paralización y un gran movimiento en el mercado de suelo, especialmente en Madrid.

Y en 2015 se consolidará esa tendencia. La demanda aumentará, dado que las expectativas económicas son mejores, si bien es cierto que esa demanda será la solvente, que lleva años retenida a la espera de que las circunstancias mejorasenIgualmente, se incrementará la demanda internacional, una de las estrellas de 2014, porque los nubarrones sobre la economía española se van disipando y los precios de los inmuebles están en niveles mínimos. Todo esto, sin olvidar la demanda de reposición que se verá potenciada. Ha sido uno de los segmentos más deprimidos durante los últimos años, dadas las dificultades para vender una vivienda y acceder a otra y a la vez conseguir financiación.

Por lo que respecta a la oferta se producirán dos situaciones contradictorias. Habrá zonas con sobreoferta, mientras que en otras el stock disminuirá visiblemente. Durante 2014 los grandes inversores (fondos de inversión) han comprado grandes paquetes de viviendas que aún no han sacado rotundamente al mercado. En las áreas donde coincidan esas viviendas es donde puede darse una oferta mayor.

Frente a esta situación, hay zonas del centro de las ciudades donde ya no hay vivienda nueva y la oferta será escasa. De hecho, la promoción de vivienda nueva será otra de las actividades destacadas para 2015, aunque en lugares determinadas de Madrid, Barcelona, Sevilla u otras ciudades más pequeñas. En general, en áreas donde se constate que el stock haya disminuido significativamente.

Las Administraciones Públicas y las entidades financieras serán otros de los grandes agentes del mercado en 2015. Las entidades financieras han abierto el grifo de la financiación para usuarios finales en condiciones mucho mejores. Incluso, se observa cierto movimiento en la financiación al promotor. Respecto a las Administraciones Públicas, éstas tendrán un papel fundamental para agilizar los nuevos planeamientos urbanísticos, licencias de obra y firmar un mayor número de convenios entre entidades públicas y privadas.

Escrito por Ignacio Ortiz de Andrés

La Ciudad de la Justicia, un impulso para Valdebebas

El pasado 10 de diciembre se dio el pistoletazo de salida de la Ciudad de la Justicia de Madrid. El 10 de enero finalizará el plazo para presentar alegaciones al informe presentado, y será remitido al Ayuntamiento de Madrid, al Ministerio de Justicia y a la Fiscalía del Estado. Se prevé que el proyecto sea adjudicado en julio de 2015, y una duración de las obras de cuatro años, con lo cual se abrirá la Ciudad de la Justicia en el año 2019. Claro que antes tenemos elecciones municipales y autonómicas y veremos cómo queda finalmente.

Si no hay cambios, el proyecto albergará las 28 sedes judiciales diseminadas por la capital en 200.000 metros cuadrados. Trabajarán 554 jueces y magistrados, 202 fiscales, 362 secretarios judiciales, además de 5.000 personas al servicio de la administración. Se estima que cada día pasen por la Ciudad de la justicia 25.000 personas.

Será adjudicada mediante una concesión de 30 años, con un coste máximo anual de 45 millones de euros para las arcas públicas. El coste de construcción asciende a 483 millones de euros, pagados por la concesionaria, y generará 2.200 puestos de trabajo durante las obras, aumentando el PIB una décima durante cada uno de los cuatro años de construcción.

Las cifras son elocuentes. Pero creo que es importante analizar esta noticia desde el punto de vista inmobiliario. ¿Cómo repercutirá en el desarrollo urbanístico de Valdebebas? La aprobación definitiva del Plan Parcial de Parque de Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria se produjo el 23 de diciembre de 2004, hace ya diez años. El inicio de las obras de urbanización fue en diciembre de 2005. Desde el punto de vista urbanístico, destaca la concentración de la edificación, para lo que se construye con mayores alturas. De esta manera, se obtienen más espacios verdes y las redes de transporte serán más eficientes. Valdebebas cuenta con 1.065 hectáreas de terreno, de las que 531 son zonas verdes. A esto hay que añadir, buenas comunicaciones a través de líneas de autobuses urbanos, futura línea de metro ligero y parada de cercanías. La red de cercanías le une a Chamartín y a la Terminal T4 del Aeropuerto.

Por lo que respecta a las cifras urbanísticas, contará aproximadamente con 12.500 viviendas, de las cuales 5.600 con algún tipo de protección pública. Según datos del departamento de estudios de Foro Consultores Inmobiliarios, la suma de viviendas construidas, en fase de construcción y comercialización asciende a 5.812 unidades. Representan un 46 % de las viviendas totales previstas para Valdebebas. El precio medio del metro cuadrado construido se estima en 2.500 euros.

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La Ciudad de la Justicia representa el empuje que necesitaba Valdebebas y es parte fundamental de su planeamiento inicial. Consolidará urbanísticamente la zona, a falta del avance lógico de las construcciones dotacionales. Hay que señalar la reciente reordenación urbanística de la ‘pastilla comercial’ de Valdebebas, que incluirá un centro comercial, un colegio privado (Joyfe Valdebebas), cerca de 900 viviendas protegidas y 100 viviendas libres. De los 180.000 metros cuadrados de centro comercial, se ha pasado a un número más ajustado, 56.000. Si consideramos los ritmos históricos de absorción de la oferta en Valdebebas, unido a la construcción de la Ciudad de la Justicia, dotacionales, óptima comunicación por transporte público y red de carreteras, se puede estimar que en el año 2020 se habrá construido y vendido la práctica totalidad de viviendas previstas para este gran desarrollo urbanístico.

Un importante proyecto que puede suponer el impulso definitivo para esta zona de Madrid.

Escrito por Consuelo R de Prada

Vivienda: adiós a algunos incentivos

El año 2015 comienza con algunos cambios en el mercado de la vivienda, que pierde cierto atractivo fiscal. Ya tratamos en este blog un aspecto que supondrá una modificación relevante.La venta pierde atractivo para aquellas viviendas compradas hace muchos años, que ahora se venden, y cuyos ingresos no se destinen a la compra de otra vivienda habitual.

Tendrán que tributar por la plusvalía generada, ya que se eliminan coeficientes correctores, aunque menos de los previstos en el primer borrador que era realmente gravoso. Los mayores de 65 años quedan exentos del aumento de esa presión, siempre que esas ganancias, con un límite, se destinen a rentas vitalicias. También quedan fuera los que vendan su vivienda habitual y lo reinviertan en otra habitual.

Arrendador y arrendatario.- Ambos también salen perjudicados, al menos por lo que a la parte Estatal se refiere. Así, los inquilinos que firmen un contrato de alquiler a partir del 1 de enero de 2015 o lo renueven pierden las deducciones estatales existentes en la declaración de IRPF por un porcentaje de las rentas abonadas. Pueden tener las autonómicas, aunque eso depende de cada Comunidad. Obviamente, no todos los inquilinos las tenían, sólo aquellos con ingresos inferiores a 24.100 euros.

 Los caseros también tendrán menos beneficios. Si un inquilino era menor de 30 o de 35 años (dependiendo de la fecha de contrato) el casero podía beneficiarse de una exención del 100% de los ingresos obtenidos vía alquiler. Ese porcentaje pasará al 60%, la misma exención que tienen el resto de los contratos. Pese a todo, tener alquilada una vivienda sigue siendo rentable y así lo dicen los últimos datos del Ministerio de Fomento.

Se reduce el atractivo fiscal porque ahora toca recaudar: más presión a propietarios y vendedores  y menos deducciones a los inquilinos.

 

 

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