Escrito por Consuelo R de Prada

¿Serán las cooperativas las que tiren de la promoción de viviendas?

Estamos en un momento de indefinición en el segmento de promoción de viviendas. Por un lado, los promotores con liquidez son rara avis en el mercado; por otro, las entidades financieras están abriendo ligeramente el grifo de la financiación hipotecaria para la compra de vivienda, pero no así para financiar suelo y si promueven lo hacen en los que tienen en propiedad. Y en esta situación, entra en escena la Administración que está sacando suelos a subasta situados en buenas zonas, pero claro aquí surge el problema, ¿cómo se compra ese terreno?

Por ahora, parece que las cooperativas son las que están participando y se están convirtiendo en una buena opción para tener una vivienda libre en propiedad a precio razonable y en una buena ubicación. Eso sí, como no hay financiación para el suelo, son los socios los que tienen que buscarse la vida y hacer frente a ese desembolso. Y una vez adjudicado o comprado ya tienen más facilidad para conseguir financiación para ejecutar la promoción ¿Serán las que tiren del mercado?

De momento, hay algunos ejemplos que avalan esta situación. En Madrid, una cooperativa se adjudicó en subasta el suelo de Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento madrileño, ubicada en uno de los mejores distritos de la capital: Chamartín. Y esta promoción se ha convertido en una de las más solicitadas, con más interesados que viviendas.

Pero la cosa no queda aquí, en otra zona de la capital, al  lado del Paseo de la Castellana, el Ministerio de Defensa sacará a subasta un suelo destinado a la promoción de vivienda y de nuevo varias cooperativas serán las que pujen por ese terreno. Alguna ya ha presentado su propuesta con precios que rondan los 3.200 euros por metro cuadrado. Parece que la actividad, aunque sea lentamente, retorna al mercado.

No todo vale

Ahora bien, como ya contamos en otro post, antes de entrar en una cooperativa hay que tener en cuenta varios factores. Hasta ahora, bastaba con que estuviera inscrita en el registro de cooperativas, que la gestora fuera de confianza, no tuviera deudas, que el suelo estuviese ordenado y que las aportaciones fueran a una cuenta bloqueada. Pero, ya no es suficiente, hay cooperativas con todo esto que no saldrán adelante. ¿Por qué? Por falta de financiación, incluso hay cooperativas al 80% cubierta que ningún banco va a entrar a financiar por la sencilla razón de que el suelo no es de la entidad.

Entonces, ¿en qué más me tengo que fijar para saber que la cooperativa funcionará? Fundamental investigar la propiedad del suelo para evitar problemas posteriores y como consejos adicionales, es necesario que la constructora y la gestora también sean solventes. Ahora mismo están expuestas a los riesgos de la situación de mercado y es conveniente en ambos casos tener referencias.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por dónde irán “los tiros” de la reforma fiscal de la vivienda?

Cuando hay que recaudar, la vivienda se convierte en la diana de los gobiernos o de sus expertos en reforma fiscal.

De momento, el grupo de “sabios”, encabezado por Manuel Lagares, está creando cierta tensión, cuando no confusión. Su proyecto de reforma fiscal está levantando ampollas, especialmente en el apartado que trata de la eliminación de la deducción por vivienda con carácter retroactivo y la incorporación al IRPF de los rendimientos de vivienda habitual.

Al final, no sabemos qué parte le gustará al Gobierno y qué propuestas no llegarán a ninguna parte, de momento. Y decimos de momento, porque estas ideas a veces son globos sonda para ver hasta dónde aguanta el contribuyente y, posteriormente, implantarlas poco a poco. Y lo que se ha demostrado hasta ahora, es que tarde o temprano las viviremos o las sufriremos.

Por si acaso, es bueno saber por dónde van los tiros o irán en un futuro. Destacamos algunos de los puntos:

  • Eliminar la deducción por vivienda habitual para los que la tienen ahora. Es decir, los que compraron antes del 1 de enero de 2013. Si esto es así, supondrá que en la declaración de la renta no se podrá deducir la cantidad del 15% de los gastos hipotecarios, sobre un máximo de 9.040 por persona y año. Pero lo grave de la situación es que tendría carácter retroactivo con todo lo que ello conlleva. Supone una falta de seguridad jurídica, con reglas cambiantes que ya estamos viendo en el caso de las energías renovables y las eléctricas.
  • La incorporación al IRPF de los rendimientos de la vivienda habitual. Vamos, que tributaría al 1% sobre el valor catastral como rendimiento por unos supuestos ingresos. Es decir, se estaría cobrando por algo que no se ha obtenido, insólito… Pasaría a tener la misma consideración que una segunda vivienda.
  • Los rendimientos del alquiler pasan a tributar al tipo impositivo del ahorro y se elimina la deducción sobre esos rendimientos existentes en la actualidad (60%). Este punto podría tener su lógica y admitiría una cierta reforma, ya que otros ingresos no tienen esa consideración. Pero claro, todo ingreso procedente de un negocio, y el alquiler lo es, suele llevar aparejados unos gastos que deberían estar incluidos en las deducciones o desgravaciones.
  • Profunda reforma del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para adaptarlo a los precios reales que, según el comité de expertos, está por debajo de mercado. Este punto debería estudiarse con cautela, dado que con la bajada de precios en los últimos años, hay situaciones (muchas) en las que el valor catastral podría estar por encima. Es más, en este aspecto siempre se ha tenido en cuenta la prudencia fiscal, algo que debería mantenerse. Lo que se propone son planteamientos confiscatorios.

Y así hasta un sinfín de cambios que puedes ver con más detalle en este enlace y que generalmente más que ayudar, suponen una subida de impuestos o una pérdida de derechos. As usual

Escrito por Consuelo R de Prada

El repositor vuelve al mercado y anima el segmento de vivienda usada

La crisis y la falta de financiación han “tocado” de lleno al mercado de segunda mano durante los últimos años, borrando del mapa al demandante repositor. Las familias que tenían una casa en propiedad y necesitaban vender, han sido, sin duda, las grandes perdedoras en esta situación.

Pero las cosas están cambiando, aunque sea lentamente. Estamos viendo como diversas entidades financieras ya están abriendo el grifo de la financiación y tienen presupuestado una importante cantidad de dinero destinada al usuario final, centrado en la concesión de nuevas hipotecas, e incluso están bajando los diferenciales que han llegado a superar el 4%.

Y en los precios también se nota. Los últimos datos del INE muestran una tendencia hacia una menor caída en el mercado de vivienda usada. De hecho en 2013 las viviendas nuevas se abarataron más que las usadas, ya que el precio de las primeras bajó un 8% y el de las segundas, un 7,7%. El precio de la vivienda comenzó 2013 con descensos del 14,3% para ir moderando posteriormente hasta ese 7,8% del cuarto trimestre.

Y según los datos de idealista, el precio de la vivienda usada en España se ha mantenido estable durante el mes de febrero de este año y se sitúa en 1.726 euros/m2. Si atendemos al dato de febrero de 2013 (1.821 euros/m2) la caída interanual es del 5,3%. Este descenso es notablemente inferior al registrado un mes antes, cuando bajó un 6,6%.

¿Qué cambios traerá al mercado inmobiliario?.- La vuelta del demandante repositor, un segmento muy importante en el mercado de la vivienda que no sólo llevará el aumento de transacciones entre particulares, irá más allá y dinamizará un mercado que está muy perjudicado, como es el de las reformas y de las empresas relacionadas. Un colectivo muy afectado por la crisis y que está formado, en buena parte, por autónomos.

Recuperación del sector

El comprador y vendedor repositor es muy importante en el mercado inmobiliario español, y la recuperación del sector vendrá en parte por el buen funcionamiento de este segmento, ya que representa alrededor del 50% de las operaciones de compraventa; un 40% son compras de primera vivienda y el resto, inversores.

Estos porcentajes ponen de manifiesto la importancia que tiene la recuperación de este tipo de operaciones para que el mercado pueda volver a funcionar con normalidad. En general, la dinamización de la economía y la apertura del grifo hipotecario permitirá el cambio a las familias que quieren o necesitan una nueva casa, ya sea más grande o pequeña, por circunstancias personales o profesionales.

 

Escrito por Consuelo R de Prada

Socimis: preparados…listos…YA!!!

Se ha dado el pistoletazo de salida a la carrera para poner definitivamente en marcha este vehículo de inversión inmobiliaria que cuenta con un atractivo régimen fiscal.

A finales de 2013 ya arrancaron las tres primeras: Unibail-Rodamco, Entrecampos Cuatro y Promorent. El año 2014 ha comenzado con fuerza y la última en salir a bolsa ha sido la Socimi de Grupo Lar. Además, para los próximos meses se preparan ambiciosas estrategias:

  • Amancio Ortega con la conversión de Pontegadea.
  • Altius
  • Lazora con Hispania
  • Tree Inversiones

Y no olvidemos tampoco otros nombres ilustres como Koplowitz, Florentino Pérez o la familia del Pino que también proyectan su Socimi. Todo indica que por fin llegó su momento y estas sociedades arrastrarán positivamente al sector inmobiliario en todas sus vertientes, inyectando liquidez y engrasando unas máquinas que estaban totalmente oxidadas.

La realidad es que los grandes inversores y tenedores de inmuebles han detectado que es el momento de dar luz verde y poner en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) parte de su patrimonio inmobiliario y ampliarlo con la venta de sus acciones.

Salir el primero al parecer no ha sido considerado como la mejor opción, por eso ha habido titubeos, anuncios, anticipos de estrategias… Pero ahora los grandes participantes han visto el momento, han analizado a los que han tomado más riesgos anticipándose y han aprovechado su experiencia y aún así se ven con posibilidad de “golpear dos veces”, por seguir estando en el grupo de cabeza.

Se aprecian proyectos muy atractivos para los inversores, con acciones de comunicación en revistas y periódicos especializados, tanto on como off line y otras estrategias en los canales de comunicación mediante marketing directo.

Aconsejo estar alerta para aquellos que les guste este tipo de inversiones, ya que los rendimientos estimados serán altos, además para aquellos que busquen producto para alquilar, ya sea vivienda, locales u oficinas, las socimis podrán a disposición del mercado a precios muy asequibles.

Como dice el eslogan de uno de ellos  “alquilamos viviendas en el centro de Madrid a precios de Vallecas”

Esta web utiliza cookies propias y de terceros con el fin de facilitarle la navegación y analizar el uso de ésta. Al continuar navegando entendemos que acepta nuestra política de cookies. Puede cambiar la configuración de las cookies en cualquier momento.   ACEPTAR