Escrito por Rubén Cózar

Los chollos inmobiliarios tocan a su fin

Últimamente estamos viendo diferentes noticias en la prensa, unas dicen que los precios continuarán cayendo, aunque poco, otras por el contrario hablan de subidas, aunque escasas y contadas, pero la mayoría entiende que el ajuste inmobiliario está llegando a su final.

Yo personalmente pienso que estamos tocando fondo, y voy a intentar justificarlo desde un punto de vista diferente al que hemos leído en la prensa en los últimos meses. Ahora mismo el mercado inmobiliario Español está en manos de pocos players: Por un lado las grandes entidades financieras tienen gran parte, por otro la Sareb, y los últimos en entrar en escena, los grandes fondos de inversión o inversores propiamente dichos.

En los últimos meses, parte de la cartera de las entidades financieras, administraciones públicas e incluso Sareb ha cambiado de manos a estos fondos de inversión. Ellos, a diferencia de las entidades financieras, no están obligados a provisionar ningún valor por las viviendas no vendidas y, por el contrario, si las han comprado es porque piensan que pueden obtener un beneficio vendiéndolas o alquilándolas.

En este sentido, estas entidades no van a regalar las viviendas, no harán grandes descuentos, en cambio negociarán cada vivienda una a una, intentando sacar la mayor rentabilidad. En algunos casos les darán valor reformándolas o arreglándolas para no tener que malvenderlas. En resumen, tratarán de rentabilizar cada euro y la Sareb, por su parte, también está obligada a dar beneficios.

De esta forma, y con todas las provisiones realizadas (incluidas las de las entidades financieras que tenían dos años de plazo máximo para hacerlas), los bancos, salvo excepciones, ya han puesto a la venta a buenos precios la mayoría de sus carteras.

Por lo tanto, qué nos queda:

  • Fondos de inversión e inversores que quieren ganar dinero.
  • La Sareb cuyo fin también es dar rentabilidad.
  • Particulares que son los que más se resisten a bajar el precio de sus viviendas.
  • Por otro lado, se empiezan a desarrollar suelos por parte de las entidades financieras. Este tipo de producto es el que en algunos casos puede ser todavía económico, pero pronto irá pasando a manos de inversores que intentarán sacarle el último duro, o las propias entidades que en algunas ocasiones, como ya hemos visto, han subido precios al vender a ritmos muy buenos.

En resumen, tiene pinta de que con un poco de financiación y con algo de recuperación de la economía Española los precios se estabilizarán más pronto que tarde, tengamos en cuenta que existe una legión de demandantes potenciales que no han comprado vivienda en estos seis años, casi siete, de crisis inmobiliaria.

No cabe duda que algunas plazas con sobreoferta o algún producto, que más bien parece infravivienda, continuará su bajada a los infiernos, pero cada vez serán los menos. Los españoles queremos tener casa en propiedad y la cabra tira al monte.

Escrito por Luis Corral

¿Hacia dónde va el mercado inmobiliario?

Acabamos de comenzar el nuevo año y, después de mucho tiempo de crisis e incertidumbre, hay algunas claves que marcarán el mercado inmobiliario durante este ejercicio. Tanto la oferta como la demanda experimentarán cambios, ayudados por la mejora de los datos económicos y la evolución del paro.

¿Cómo se comportará la demanda? Si bien es cierto que aún seguirá floja, hay algunos aspectos que indican un cambio de tendencia. Ya estamos configurando el suelo por lo que respecta a los precios y esta situación traerá al mercado diversos tipos de compradores:

  • La vuelta de la demanda de reposición. La falta de financiación al usuario final ha tenido consecuencias demoledoras y ha bloqueado en estos años el mercado de segunda mano, especialmente al demandante repositor. Con el saneamiento del sistema financiero español, las entidades están comenzando a abrir el grifo de la financiación al usuario final.
  • Demanda retenida solvente que comienza a ver como se está produciendo ya el ajuste en el precio de la vivienda y ha llegado el momento de comprar.
  • Demanda extranjera que ve en España auténticas oportunidades. Una demanda que se centra en las zonas de costa y también en promociones prime de grandes ciudades.
  • Demanda que ya atisba rentabilidades futuras.

Esta nueva situación tendrá consecuencias muy positivas por el aumento de las transacciones entre particulares que conllevará la dinamización económica, especialmente de las empresas relacionas con este sector.

 ¿Y qué pasa con la oferta? Se reactivará tanto por parte de las entidades financieras, que han vendido sus plataformas inmobiliarias a importantes fondos, como por parte de la Sareb. Este organismo ya ha creado los cimientos y la estructura para poder sacar al mercado una importante cantidad de inmuebles, e incluso tiene previsto terminar unas 3.000 viviendas este año.

Y también hay entidades financieras dispuestas a construir. Obviamente la actividad se centrará en zonas en las que hay demanda y también en ciudades donde el precio ya ha tocado suelo.

Escrito por Carlos Smerdou

2014, un año para el optimismo

¿Ha tocado fondo el ajuste de la vivienda en España? La bola de cristal no la tengo en mis manos, pero ya hay datos que me hacen pensar que estamos en un cambio de tendencia. Las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) ya hablan de ligeras subidas, un 0,7%, en el tercer trimestre. Cierto es que las cosas van despacio, pero considero que a lo largo de 2014 se culminará el ajuste de precios, de forma que a finales de año o principios de 2015 veremos leves subidas en tasas interanuales en el precio de la vivienda.

Ya estamos encontrando el suelo y la prueba de ello es la entrada de inversores en este mercado. Eso no quiere decir que haya lugares en los que  todavía hay recorrido a la baja o viviendas que tendrán dificultades para venderse. Pero en general, los precios de los inmuebles tienden a estabilizarse porque en determinadas zonas ya no tienen más recorrido a la baja, porque las entidades financieras ya no hacen descuentos tan agresivos para sus casas y porque los promotores seguirán sin margen para bajar más los precios de sus viviendas. Esto reactivará la demanda y se pondrá en marcha la maquinaria de la recuperación.

Además en los últimos meses ya  hemos observado un cambio de tendencia en la confianza de los compradores y lo normal es que esto se traduzca en un aumento en el número de transacciones. De hecho, ya están creciendo las compraventas de viviendas y esto terminará reflejándose en las estadísticas cuando se formalicen las escrituras. Al mismo tiempo, existe una demanda retenida que está esperando algún signo de confianza para entrar en el mercado.

La financiación es otro de los problemas principales. Las dificultades del acceso a la financiación se han traducido también en un incremento de la compra de viviendas en efectivo durante 2013. Pero creemos que  el crédito para el usuario final comenzará a llegar en el nuevo año con una ligera apertura del grifo financiero por parte de las entidades para la compra de vivienda.

El año que acaba de comenzar puede ser el final de esta larga crisis

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