Escrito por Cristina Illera

Cómo ayudar a un hijo en la compra de su casa sin morir en el intento

Las estadísticas indican que la compraventa de viviendas con hipoteca ha bajado de manera notable y que las adquisiciones a tocateja se han incrementado en la misma medida.

Muchos compran al contado porque las entidades financieras no les prestan dinero y son los padres o las familias “las nuevas entidades”, pero hay que tener en cuenta una serie de consideraciones para evitar problemas. Y aquí es donde entra el tema de este post: Cómo ayudar a un hijo en la compra de su casa: curiosidades del impuesto de donaciones. También podría hacerse mediante un préstamo, pero eso es asunto de otro post.

Cuando se compra al contado no es suficiente con llevar un cheque y ya está. Hay que “justificar” de dónde proviene el dinero, si es fruto del trabajo, de una herencia, de una donación o de una inversión. El objetivo es evitar que el dinero proceda de actividades ilícitas, es lo que se conoce como el blanqueo de capitales.

Los padres que ayuden a sus hijos deberán hacer una donación que, dependiendo de cada comunidad, lleva consigo unos impuestos, aunque en muchas de ellas las exenciones son importantes, lo que supone que el importe que se paga es muy bajo. Si vas a recibir una herencia o una donación, o bien, está en tu mente transmitir un bien, ya sea un negocio familiar, dinero o una vivienda, es necesario tributar, bien a través del impuesto de sucesiones, si existe mortis causa, o bien mediante el de donaciones, cuando se produce ínter vivos.

Pero no se paga lo mismo por recibir una herencia o una donación en Madrid que en Andalucía. De hecho se trata de un impuesto en el que se producen grandes diferencias de tributación en función del territorio. Para una donación en metálico de unos 180.000 euros de padre a hijo, se puede pagar casi 30.000 euros más en una Comunidad que en otra.

Resulta difícil de explicar que por un mismo acto se paguen impuestos o no en función de las distintas normativas autonómicas aplicables, pero es así. Es más si se trata de inmuebles será competente la autonomía del lugar donde radica el citado inmueble, y si hablamos de bienes muebles (dinero, joyas, vehículos…) será competente la Comunidad donde el donatario tenga su domicilio.

Pero aún puede haber otro impuesto que afecta a la donación, y que además no grava a quien la recibe, sino a quien la realiza, es decir, al donante. Hacienda lo considera como beneficiario de un incremento por la posible diferencia entre el valor que tenía el bien donado cuando lo adquirió y el valor que tiene cuando lo transmite, es la llamada Ganancia Patrimonial, regulada en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y que también es conocida como Plusvalía en Renta o Incremento Patrimonial.

Conviene por tanto que al hacer una donación, donante y donatario tengan en cuenta los impuestos que puedan afectarles, no sea que dicha donación se vuelva en contra de quien pretendía realizar un acto de generosidad.

Curiosidades del impuesto de donaciones:

  •  No se paga lo mismo en todas las autonomías

Por ser un impuesto cedido a las autonomías los importes a pagar por los contribuyentes pueden ser diferentes aun tratándose de una donación o sucesión del mismo valor. La Comunidad de Madrid bonifica el 99% del tributo para sucesiones y donaciones practicadas en el núcleo familiar: padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho. Castilla-La Mancha, Valencia, La Rioja, Galicia y Baleares, entre otras, también tienen bonificaciones muy elevadas, por encima del 90 ciento. En Aragón incluso están exentos de tributación algunos supuestos.

La donación de dinero de padres a hijos para la adquisición de una vivienda goza de reducciones en la base imponible en la gran mayoría del territorio español.

  • El parentesco reduce la cuota

El impuesto lo paga la persona física que recibe la donación o la herencia. La base imponible será el equivalente el valor neto de los bienes y derechos que haya recibido (un piso, un negocio, etc.), a la que se podrán restar una serie de gastos y cargas deducibles. Sobre esta cantidad se aplican las reducciones establecidas en función del grado de parentesco, que serán mayores cuanto más cercano sea éste. Aplicadas estas reducciones, se obtiene la base liquidable y se aplican los tipos estipulados para donaciones o sucesiones por cada Comunidad Autónoma.

  • Es posible que bajen las bonificaciones

Algunas Comunidades, acuciadas por el descenso de ingresos fiscales, están eliminando reducciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para recuperar recaudación. Es el caso de Castilla y León y Canarias que han suprimido en 2012 los beneficios fiscales establecidos con anterioridad.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Es la hora de las oportunidades?

Que hay movimiento en el sector inmobiliario no se puede negar, que la mejora de los mercados es evidente, tampoco. Otra cosa muy distinta es que esa mejoría haya llegado a la economía real porque el progreso de los mercados tarda en trasladarse al consumidor.

Probablemente nos estamos agarrando a un clavo ardiendo, porque ya estamos hastiados de años de pesimismo y retroceso económico. Pero ha llegado el momento de las cifras macro. La última procede del Banco de España, este organismo asegura que hemos salido de la recesión. Y, según los datos del último boletín económico, todo indica que en el período de julio-septiembre, el PIB creció un 0,1% en tasa intertrimestral, tras nueve trimestres consecutivos de descensos. Claro, ahora queda un largo recorrido hacia la recuperación.

Otro dato no menos relevante es que los inversores están entrando en el mercado español buscando auténticas gangas y es aquí donde tiene sentido la pregunta ¿es la hora de las oportunidades? Parece que SI. Uno de los hombres más ricos del mundo, Bill Gates, ha comprado el 6% de la constructora FCC, cuyo precio en bolsa es casi un 80% inferior al de su máximo. Los fondos de inversión ya han realizado varias operaciones inmobiliarias relevantes y están pendientes de nuevas oportunidades.

Los inversores extranjeros son los principales compradores de inmuebles. Eso indica que hemos tocado suelo en el precio de inmuebles que de verdad son buenos. Y otro dato, empieza a moverse el mercado del suelo y algo más relevante si cabe: inversores españoles comienzan a ver su oportunidad, las family office están activas en las mejores zonas.

Y en este punto, tal vez es bueno recordar el post que escribió hace unas semanas Rubén Cózar con un llamativo titular: “no esperes al último día de las rebajas o te quedarás sin “la casa de tu talla” o  el de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, en el blog  de pisos.com donde destaca la máxima de “dinero llama dinero” y que todo el mundo vende a la vez, pero también quiere comprar al mismo tiempo. Y estamos en el de las compras. Y ya sé que hay stock en el mercado inmobiliario español y que tardará tiempo en agotarse en algunas zonas, donde a lo mejor hay que preguntarse ¿es lo qué la gente busca?

Dicho esto, la realidad macro “es la que es”: la inversión comienza a entrar y las oportunidades están ya en el mercado. Otra cosa bien distinta es lo que hemos perdido en el camino y la elevada tasa de paro. Pero dicen los que entienden, que las subidas en bolsa anticipan el futuro cercano y lo que ahora está en los mercados es lo que se verá en la economía real, pero igual nos queda un año o…Por algo hay que empezar.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué España no es Japón? (II)

Hace dos semanas escribí la primera parte de este post donde ponía de manifiesto algunas de las diferencias entre la economía española y la japonesa y como esas diferencias hacen que la evolución del mercado inmobiliario en España también sea distinta. Ahora quiero destacar otros aspectos que también son relevantes, además de los ya comentados.

Estamos en un momento en el que la entrada de capital extranjero comienza a ser una realidad. A mayores inyecciones de liquidez de ese capital extranjero mayor celeridad en la recuperación económica, hecho que tardó muchísimo tiempo en ocurrir en Japón por su política de mayor endeudamiento.

Los fondos de inversión internacionales que llegan a España, así como los extranjeros particulares, procedentes de EEUU, Europa, Rusia y países latinoamericanos tienen menos obstáculos para instalarse, principalmente por la lengua y la cultura.

Y otro punto no menos relevante: España ofrece una situación geográfica estratégica y peninsular en Europa mientras que Japón no. Tiene buen clima la mayor parte del año y a esto se une un sistema de seguridad social pública mientras que en Japón se precisa de un seguro privado… En definitiva, España posee una idiosincrasia y un atractivo muy diferente.

Los inversores buscan países que toquen suelo pero con riesgos controlados y que generen confianza para tener recorrido al alza. Las alternativas actuales no son muchas, invertir dinero en países con alta inestabilidad política es muy arriesgado, pero también invertir en países con riesgo cero, sin recorrido o que hayan tocado techo, tiene como contrapartida escasas rentabilidades. España es ahora mismo el punto de mira de los inversores.

El paro

Por otra parte está el paro, Japón tiene un mercado laboral sumamente complicado e intervenido que ha acrecentado la duración de su larga crisis, por lo que no voy a entrar en él, pero es importante entender el paro en España. Tenemos una tasa de paro del 27% lo cual es mucho si solo nos fijamos en ese dato, pero aquí también España es diferente.

En 2012 trabajaban 17.282.000 personas, las mismas que en 2003 en pleno proceso expansivo, pues éste comenzó por el año 2000. La escalada del número de empleados a partir de ese año es linealmente proporcional a la entrada de inmigrantes censados en España y con contrato de trabajo. Sólo en 2008 se rompe esta tendencia, bajando bruscamente el número de empleados pero no el número de inmigrantes censados.

La población española ha crecido desde 2002 a un ritmo vertiginoso y descontrolado, debido a la entrada de inmigrantes en busca de trabajo en época de bonanza. El paro que ahora registramos se compone principalmente de la llamada “población flotante” y es un desempleo coyuntural, lo cual no significa que no sea grave, pero no es lo mismo que un paro de la población interna, puesto que la población flotante es más dada a la movilidad cuando el consumo y el empleo se reducen.

foto 2

El modelo productivo español es más intensivo en mano de obra que en capital e impulsado por sectores de bajo valor añadido como son la construcción y el turismo. Es inevitable la emigración para volver a niveles estándar como ya está ocurriendo, la población ha dejado de crecer a ese ritmo insostenible.

Desempleo estructural

Por otra parte, España sufre un alto nivel de desempleo estructural. Desde la crisis económica y financiera de la década de los 80, el desempleo nunca ha bajado del 8%. España es el país de la OCDE con mayor tasa de desempleo, por delante de Irlanda y al nivel de Grecia. En los últimos treinta años la tasa de paro española ha rondado el doble de la media de los países desarrollados, tanto en épocas de crecimiento como en crisis.

Páginas desdeDoc1

Desde la salida de la crisis de los 90, el desempleo descendió desde los 3,6 millones de personas hasta los dos millones, pero se estancó en esa cifra durante toda la época de bonanza hasta la crisis actual. En el año 2003, la tasa de paro era del 11,5%, considerada como una buena cifra en España, pese a que es una tasa de paro que la mayoría de países industrializados sólo se alcanza en épocas de crisis económica. En el año 2007, en el que se consiguió la tasa de paro más baja en treinta años, había 1,8 millones de parados. ¿Qué significa todo esto? que para poder compararnos con otros países, debemos restar este paro estructural. España tiene 3.936.000 parados más que en 2007, punto álgido de la burbuja, principalmente de población flotante atraída por un crecimiento económico ficticio que no volverá a darse en mucho tiempo.

Paulatinamente nos estamos recuperando y la entrada de capital extranjero es una buena noticia.

Los diferenciales de los bancos en las hipotecas
Escrito por Jose Escolano

Diferenciales y diferenciales

Hace unos años, no más de 4 o 5, cuando ibas al banco a por una hipoteca, el señor al otro lado del mostrador te decía que el interés a pagar era de Euribor más un diferencial. Ese diferencial oscilaba desde un 0,45 hasta un 3 %.

Hoy la noticia es que un banco ha decidido bajar el diferencial al 1,95 % y lo publicita como un gran chollo. Lo peor de todo es que además es verdad.

Si uno se embarca en la aventura de comprar un piso financiado, resulta difícil encontrar una hipoteca con un diferencial inferior al 3 %.

Menos mal que el país empieza a recuperarse, y sobre todo, que se recupera la confianza en nuestro país. En unos meses, los bancos españoles empezarán a comprar dinero a un precio inferior y con el tiempo y si ellos quieren, es posible que lo trasladen a las hipotecas y vuelvan a bajar los diferenciales.

Paciencia, buen humor y mucho ánimo.

Escrito por Consuelo R de Prada

¿Por qué España no es Japón? (I)

No dejo de leer en los foros que la crisis inmobiliaria en España va a ser como la de Japón y no dejarán de caer los precios de las viviendas en 20 años por lo menos. Bien, yo discrepo y expondré mis argumentos. En este primer post, analizaré algunas singularidades para entender dos economías distintas y en el siguiente, entraré en otros aspectos estructurales españoles que, para bien o para mal, nos hacen diferentes.

Como punto de partida: la demanda de viviendas en Japón, en términos proporcionales, nunca ha sido ni será como en España, por lo que la recuperación tampoco podrá ser la misma.

¿Qué pasó en Japón? La burbuja financiera e inmobiliaria de Japón no tiene nada que ver con la española. Allí fueron los bancos, a raíz de un alza en la oferta monetaria debido a los bajos intereses, los que compraron tierras para ponerlas como garantías y hacerse con acciones bursátiles. Las entidades financieras dirigían las empresas. Durante cinco años de compras compulsivas de acciones y bienes inmuebles y ante el riesgo de una inflación, el Banco Central de Japón volvió a subir los intereses del 2,5% al 6% lo que provocó un “crash” y la venta apremiante de acciones con la consecuente pérdida de valor. Se pusieron en venta los bienes inmuebles pero éstos nunca habían tenido demanda real.

¿Qué ha pasado aquí? En España, la burbuja se creó por la compra especulativa de particulares pero también por gente que compró inmuebles para vivir y sigue haciéndolo, esa gente no ha perdido dinero hasta que realmente el activo se venda y no tienen intención. Una cosa es el valor contable y otra el valor real y no hay pérdida hasta que no haya transacción.

tokyo-resize-380x300

Las entidades financieras en Japón quebraron, el Gobierno no pudo rescatarlas e incluso quebró el Banco de Crédito a Largo plazo, un banco semigubernamental. En España los bancos no han quebrado con todo lo que ello significa, los que no han podido provisionar han sido rescatados y los que sí, tienen solvencia para asumir las pérdidas.

¿Qué hizo Japón ante la crisis? Para luchar contra la crisis financiera e inmobiliaria se decantó por el aumento del déficit y la inversión pública, aumentando su endeudamiento hasta límites nunca vistos y ahuyentando así a los inversores privados durante muchos años. En 1996 cuando empezaron a recuperarse paulatinamente, llegó la crisis asiática en 1997 y las sacudidas en los mercados financieros internacionales lo que hundió definitivamente a los bancos japoneses.

En España se ha seguido la política contraria, de austeridad y recortes, que si bien, no son políticas populares, han reducido nuestra prima de riesgo, han devuelto la confianza a los mercados y atraen a los inversores internacionales tras seis años de crisis.

Y hay otro punto relevante en el mercado inmobiliario. La gente en Japón vive más de alquiler que en España, causa por la que nunca existió demanda real abundante, muy diferente a España donde existe una importante demanda. La proporción de propietarios/inquilinos allí es del 50/50 mientras que en España es de 80/20. Esto cambiará en los próximos años, pues un alto porcentaje de población sólo podrá vivir de alquiler y los fondos de inversión lo saben. Hay un nicho de mercado muy significativo que explotar.

Y éste es otro punto destacable, la inversión internacional actual en Japón se decanta por la tecnología punta, no por la inmobiliaria ya que ésta última, repetimos, nunca tuvo demanda ni interna ni externa. En cambio en España han aterrizado los fondos de inversión comprando viviendas ¿por qué? Porque el negocio inmobiliario en España se mueve diferente, es más cíclico y ha tocado fondo, ya sea en venta o en alquiler. No obstante, ello no quita que existan zonas donde no habrá recuperación, áreas aisladas, sin accesos ni transportes, donde nunca se debió construir, y que son las que bajan las medias.

Estas son sólo las primeras diferencias entre España y Japón, dejaré para el siguiente post temas como entrada de inversores, situación geográfica, sin olvidar nuestra estructura de empleo/desempleo.

Esta web utiliza cookies propias y de terceros con el fin de facilitarle la navegación y analizar el uso de ésta. Al continuar navegando entendemos que acepta nuestra política de cookies. Puede cambiar la configuración de las cookies en cualquier momento.   ACEPTAR