Escrito por Consuelo R de Prada

Las SOCIMIs para todos

En los últimos meses se habla mucho de las SOCIMIs, pero tal vez te preguntes ¿qué son y cómo puedo invertir en ellas? Como definición son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, inspiradas en los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. En definitiva, un instrumento de inversión que ya existía pero que a finales de 2012 el Gobierno decidió dinamizarlo y en el que pueden entrar particulares.

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Escrito por Jose Escolano

Antes de comprar una casa, habla con los vecinos

Acabas de encontrar la casa de tus sueños, tienes toda la ilusión del mundo para empezar la una nueva vida en un nuevo hogar, te mudas, te pasas 2 meses colocando cosas en tu casa que absorben toda tu atención y cuando por fin te sientes instalado, te das cuenta de que el vecino de al lado, todos los días a las 8 de la mañana pone la radio a todo meter, o revisando las cuentas de la comunidad, ves que hay tres vecinos que llevan 4 años sin pagar cuotas de comunidad, o que hay una vivienda “okupada”…

Antes de comprar una casa, es bueno hablar con los vecinos y el vecindario. Lógicamente, el vendedor va a tratar de ocultarte posibles incidencias que venga sufriendo en esa casa, pero los vecinos no serán tan reacios a contarte verdades que siempre es bueno tener en cuenta.

Lo primero es hablar con el presidente de la comunidad y con el administrador. Es bueno preguntar por el estado de cuentas de la comunidad, derramas previstas, vecinos morosos o conflictivos, ITE, estado general del edificio, los estatutos de la comunidad, servicios contratados… Si el edificio tiene portero, habla con él. Si lo haces bien, con cariño y mostrando total interés por lo que te pueda contar, aunque eches una hora, puede ser el que más información te facilite. Un portero es una persona que sabe mucho y que está ansiosa por contarlo todo, pero necesita sentirse escuchado.

Habla con los vecinos que viven al lado de la vivienda del piso superior al que quieres comprar y pregúntale por ese vecino, si es ruidoso, si es amable y educado… Ten en cuenta que tu bienestar va a depender en gran medida de cómo sea esa persona, y si algún día se rompe una cañería, vas a tener que hablar con él para solucionar el problema. También puedes hacer lo mismo con los vecinos del piso inferior, no vaya a ser que se te rompa a ti la cañería y suba el vecino de abajo hecho un basilisco.

Habla con el vecindario. Los tenderos de la zona te pueden dar buenas referencias de cómo es el entorno, de si hay conflictividad o por el contrario, es un barrio tranquilo, de qué servicios puedes encontrar en la zona y cuales faltan. Los vigilantes de estacionamiento, barrenderos y otras personas que acostumbran a pasar el día en el barrio, también son fuentes muy fiables de información. Atacarles con una sonrisa y cierta candidez suele dar como resultado un aluvión de información, normalmente muy útil si sabes hacer las preguntas adecuadas.

Una vez que tengas toda la información, a lo bueno, réstale un 10% y a lo malo súbeselo. Con esa pequeña variación, probablemente des con la realidad. A nadie le gusta hablar mal de lo que tiene y todos tendemos a exagerar aquello de lo que podemos presumir.

Escrito por Rubén Cózar

Toda la verdad sobre el certificado energético (III): que no te den gato por liebre

Después de dos post sobre este tema, lo último que me queda por hablar del certificado es cómo y con quién lo hago. Os voy a contar algunas nociones de cómo se hace para que luego entendáis mis consejos.

El certificado energético se elabora con unos programas estándar que calculan la demanda energética de un inmueble y el consumo de éste, basándose en sus instalaciones y estimando que se tiene que mantener una temperatura de 20ºC todo el año.

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Escrito por Consuelo R de Prada

Si hay tanta sobreoferta y los precios van a seguir bajando, ¿por qué los bancos inician obras?

¿Por qué los bancos inician obras y empiezan a vender sobre plano? A primera vista no parece tener mucho sentido que las principales entidades financieras del país estén empezando a sacar sus suelos al mercado. Y con sacarlos no me refiero a intentar venderlos, pues ese ha sido su objetivo desde que se los adjudicaron, sino a convertirlos en un activo líquido y ello significa ponerle ladrillos encima para que realmente sean “vendibles” a los compradores potenciales.

¿Por qué, si hay tanto stock como se dice y los precios van a seguir bajando, se arriesgan a construir? La respuesta es sencilla, pero sólo para el que de verdad quiera entenderla. Existen segmentos de población que se resisten a creer que en algunas zonas de España no van a bajar más los precios, y no van a bajar más porque ya hay gente que compra al nivel actual, así que ¿para qué seguir devaluando el patrimonio?

Stock liquidado.- Las entidades financieras sanas y no intervenidas han liquidado prácticamente su stock “bueno”, el “deseable”, el ubicado en zonas demandadas, con distribuciones funcionales, con el número de dormitorios necesarios para una familia estándar española y con una antigüedad adecuada o de obra nueva.

También ha vendido el stock de viviendas viejas que necesitaban unas reformas integrales, casi había que construirlo desde el principio, pero bien ubicados, de nuevo la ubicación (siempre la ubicación). Como dicen en Londres, existen tres variables que dan valor a un inmueble, primero location, segundo location y tercero locationEn ciudades grandes, con un alto número de servicios, infraestructuras, accesos… todo el mundo quiere lo mismo, antes la clase media no podía acceder a estos inmuebles y en cuanto ha podido lo ha hecho.

¿Dónde están las chollo ofertas que anuncian los portales inmobiliarios? El otro día vi en un portal inmobiliario: 23 viviendas grandes por debajo de los 100.000 €, ¿y qué fallaba? La localización, por supuesto ¿Por qué no hay pisos así en las grandes ciudades? Porque se estaría tirando el precio, porque habría cola para comprarlos y enseguida se les subiría el precio, esos pisos ya se han vendido a un precio superior, lo que queda es lo que nadie quiere en zonas devaluadas. Esos inmuebles no es que todavía tengan recorrido de bajada, es que en algunos casos compensa más derribarlos o regalarlos. Y si no, démosle tiempo al tiempo.

Los nuevos promotores.- El siguiente paso en el proceso de liquidación y “desenladrillamiento” de los bancos es acometer los suelos. Apenas hay promotores para comprar suelos (aunque algunos quedan) por lo que los bancos se convierten en promotores y, aunque el suelo valiese cero, NUNCA podrían vender por debajo de precio de coste. Esto es, tienen que salir los números para pagar licencias, proyectos, mano obra de construcción, etc. Si el precio de venta resultante sale caro para ese mercado, simplemente no se acometerá el proyecto, se quedará como activo pasivo durante muchos años, pues no olvidemos que las entidades han tenido que provisionar en un alto porcentaje y ya no hay prisa por vender.

¿Cuáles son los suelos por los que están empezando? Por los que se puede vender en las grandes ciudades, lógico ¿Y se están vendiendo esas nuevas obras? Todo depende del precio, pero en la mayoría de los casos sí se están vendiendo, porque para la vivienda ubicada en buena zona SIEMPRE hay demanda. Ya se han sacado al mercado y vendido “la joyas de la corona”, los suelos y edificios ubicados en el barrio de Salamanca, lo que queda por salir tiene demanda esperando.

¿Y qué pasa con los pisos de LA SAREB? ¿Y sus suelos? Eso lo veremos en otro post.

Escrito por Rubén Cózar

Toda la verdad sobre el certificado energético (II)

Continuando con el anterior post, la verdad es que tener una A actualmente es bastante complicado/imposible. El caso es que, como comenté, la escala está bien hecha y pensada para que dure muchos años sin modificaciones.

Una de las premisas en la elaboración de la escala fue la siguiente: “La obtención de la clase A estaría, en cualquier caso, reservada a aquellos edificios singulares con un diseño acertado, un uso significativo de energías renovables y soluciones de eficiencia energética en la envolvente térmica y en sistemas, sin que el contexto de rentabilidad económica sea determinante”.  Además añade: “Se deduce que los edificios nuevos destinados a viviendas que cumplan estrictamente el CTE-HE, estarán distribuidos a izquierda y derecha de la frontera entre las clases C y D, teniendo una parte significativa de ellos una de esas dos clases. En ningún caso sucedería que edificios que cumplan estrictamente los requisitos mínimos de eficiencia energética del CTE-HE entraran en la clase A”.

Ahora, vamos a analizar y traducir partes del párrafo:

1.- “reservado a aquellos edificios singulares con un diseño acertado” El arquitecto se lo tiene que currar para hacer una edificio bioclimático en el que el sol incida de no sé qué manera…bla, bla, bla… esto suele ser equivalente a feo y caro.

2.- “un uso significativo de energías renovables y soluciones de eficiencia energética en la envolvente térmica y en sistemasTendrá que incluir energías renovables, pero esto tiene truco, como podéis ver en esta tabla de emisiones de CO2 por KW consumido en la vivienda, es decir se incluye la energía gastada en el transporte y en la transformación.

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Curioso verdad, estaremos todos de acuerdo en que la energía solar no produce CO2, en cambio fijaros: se considera que la biomasa y los biocarburantes tienen unas emisiones neutras de CO2, ya que liberan lo que han recogido previamente de la atmósfera en el crecimiento de las plantas… hasta aquí podemos estar de acuerdo (aunque el carbón también en su momento hace milenios fijo CO2) pero bueno aceptamos barco… Lo que no he visto nunca ha sido meterse solos en una caldera unos tronquitos de pino, y tampoco cuando voy al monte veo que haya montoneras de pellets ya preparadas. Es decir, la biomasa es el enchufado de turno que aunque genera menos emisiones de CO2 que los demás, no cuentan.

Por lo tanto, nuestro intrépido arquitecto no se libra de poner una caldera de biomasa para poder tener una A, además de forrar el edificio por donde pueda de paneles solares. Lo de poner molinos de viento en la azotea todavía no lo veo…

3.- “sin que el contexto de rentabilidad económica sea determinante”, vamos que además de todo lo anterior no debes escatimar en materiales de la envolvente térmica, diseño e inversión rayando la inviabilidad económica. Es decir, que todo el dinero que te gastes en hacerlo no lo recuperarás en la energía que te ahorras durante su vida útil.

En resumen, a mí me parece bien que sea tan difícil tener una A, eso legitimará la escala y la hará creíble dando valor a las viviendas más eficientes (fijaros lo que nos comemos la cabeza con el consumo de los coches y el de las casas ni mentarlo, siendo otro gasto importante en una familia).

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