Escrito por Luis Corral

¿Quién pagará la reforma financiera ?

Cuando hace varias semanas se aprobó en Consejo de Ministros el Real Decreto sobre la Reforma del Sistema Financiero me dije, caramba, ya era hora!

Como inmobiliario que soy empecé a leer las características de la reformas por la parte que han llamado “el saneamiento de los activos inmobiliarios”.

Y leo que las entidades han de provisionar, antes del 31 de diciembre de 2012, determinados porcentajes en función de la clase de activo:

  • Para activos no problemáticos: 7%
  • Para activos problemáticos: ver pirámide

Si analizamos los incrementos se observa que:

  •  Para el suelo se han aumentado las exigencias en 49 puntos porcentuales, de 31% a 80%.
  •  Para promociones en curso se han incrementado en 38 puntos porcentuales, de 27% a 65%.
  •  Y para promociones y/o viviendas terminadas han subido las exigencias en 10 puntos porcentuales, de 25% a 35%.

Es decir, la gran exigencia viene enfocada en el activo suelo, que convengo con nuestros legisladores, que son los activos, probablemente más numerosos y más problemáticos, ya que son actualmente casi ilíquidos. Pero en este punto nos encontramos con varios problemas:

  1. Habiendo stock terminado sin vender, es difícil plantear una promoción de venta sobre plano, especialmente en un mercado que los compradores aprecian bajista.
  2. Es muy difícil obtener financiación para proyectos inmobiliarios de nueva construcción. Aunque el suelo pueda tener la financiación ya concedida, habría que abrir una línea de financiación adicional para la construcción.
  3. Hay un número muy importante de suelos que todavía requieren mucha gestión e inversión para adquirir el estado de finalista, es decir apto para poder edificar en él.

Recordemos que durante esta crisis nuestros gobernantes de turno han dejado sin aplicar, que yo recuerde en dos ocasiones, la reforma de la Ley del Suelo, ya que las consecuencias previstas de su aplicación para el sistema financiero, especialmente en materia de tasación de los suelos, eran muy dolorosas en la aplicación de los nuevos valores de los suelos en los balances de las entidades.

Por tanto, si ahora obligamos a las entidades financieras a provisionar el “suelo problemático” (que será casi todo) en un 80%, ¿no estaremos consiguiendo un efecto parecido al de la reforma de la Ley del Suelo inaplicada por dos veces en estos cinco últimos años?

Desde luego no soy ningún experto en temas financieros, pero da la sensación de que esta medida aplicada en todo su rigor pone en serios problemas a un buen número de entidades financieras, que las “fuerza” a tener que fusionarse con otras entidades más grandes.

Y quien va a financiar todo eso? El FROB? Por qué nuestros gobernantes no han propuesto una aplicación diferente de las provisiones para los activos problemáticos?

Cuál es mi propuesta

Ante esta situación, deberíamos invertir la pirámide y diferenciar suelos finalistas del resto.

Las ventajas que yo veo con estas proporciones son:

  •  Favorecemos todavía más la liquidación del stock terminado. Al eliminar el stock, saldrán a la venta promociones sobre plano.  Y al estimular las nuevas promociones, sacamos suelo finalista al mercado.
  • Además, la presión a las entidades financieras será más progresiva y por lo tanto habrá menos necesidad de recurrir a los fondos públicos (de todos los españoles), para financiar la avalancha de fusiones que previsiblemente se va a dar.
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